Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 24/223
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juli 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan JUIST),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 432.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 11 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: als gemachtigde van belanghebbende, [persoon 1] , en namens de heffingsambtenaar [persoon 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1920) met een woonoppervlakte van 171 m² (exclusief drie bergingen/schuren van 15 m², 90 m² en 30 m²). De woning ligt op een perceel van 2.130 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 358.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 432.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd die op 12 november 2024 door taxateur [taxateur] is opgesteld.
6.1.
In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 465.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] en [adres 3] . In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
6.2.
Bij de matrix zijn drie grondstaffels opgenomen. Boven de eerste grondstaffel (met de hoogste grondwaarden) staat zowel de woning van belanghebbende als referentieobject [adres 4] vermeld. Boven de tweede grondstaffel staat referentieobject [adres 5] vermeld en boven de derde grondstaffel (met de laagste grondwaarden) referentieobject [adres 3] .
6.3.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 432.000 niet te hoog is.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde, maar de rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen wat betreft de gebruiks- en perceeloppervlakte. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
8. Bij het bepalen van de waarde heeft de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de bijgebouwen zijn afzonderlijke waarden toegekend. Ook heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen in de KOUDVL-factoren, in het bijzonder de verschillen in uitstraling en voorzieningen, rekening is gehouden.
8.1.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut van de woning. Belanghebbende is van mening dat de prijs per vierkante meter met 43% dient te worden gecorrigeerd omdat de woning van belanghebbende veel groter is dan de referentiewoningen. Gelet op het grote verschil in oppervlakte kan dit verschil niet maar € 42 per vierkante meter zijn. De prijs per vierkante meter voor de woning van belanghebbende dient daarom volgens belanghebbende te worden gecorrigeerd naar € 1.000.
8.2.
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de gemiddelde prijs per vierkante meter van de referentiewoningen (€ 2.141,28) is verminderd in verband met de KOUDVL-factoren en in verband met het afnemend grensnut tot € 1.177,75. Een overzicht van de percentages van vermindering of vermeerdering in verband met de KOUDVL-factoren is bijgevoegd bij de matrix. Het afnemend grensnut is niet lineair berekend, maar berekend volgens een knikpuntentabel. De knikpuntentabel is ook bijgevoegd bij de matrix.
8.3.
De rechtbank stelt vast dat na vermindering van de gemiddelde prijs per vierkante meter van € 2.141,28 met 38% in verband met de KOUDVL-factoren, de gehanteerde prijs per vierkante meter voor de woning (€ 1.177,75) nog altijd € 150 lager is. Dit bedrag moet dan zien op de (gemiddelde) vermindering in verband met het afnemend grensnut. Er is dus een grotere vermindering in verband met het afnemend grensnut toegepast dan de gemachtigde heeft gesteld. Nu de heffingsambtenaar zijn berekening van het afnemend grensnut heeft onderbouwd met de knikpuntentabel, ziet de rechtbank geen reden om te twijfelen aan deze berekening. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de prijs per vierkante meter van de woning niet te hoog is vastgesteld.
8.4.
Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de grond een onjuiste grondstaffel heeft toegepast. De woning van belanghebbende is gelegen in het buitengebied, wat een lagere prijs per vierkante meter grond zou moeten opleveren dan voor de referentiewoningen, die allen zijn gelegen in een dorpskern. De grondstaffel die voor de woning van belanghebbende van toepassing is, kan niet hoger zijn dan de grondstaffel met de laagste grondwaarden, namelijk de grondstaffel die voor de referentiewoning aan [adres 3] is gebruikt.
8.5.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar eerst gesteld dat inderdaad een lagere prijs per vierkante meter zou moeten worden gehanteerd. Hij heeft verklaard dat hij voorafgaand aan de zitting nog overleg heeft gehad met de taxateur. De taxateur heeft volgens de heffingsambtenaar gezegd dat in het waarderapport een onjuiste grondstaffel voor de woning van belanghebbende is opgenomen, maar dat in de matrix een andere, juiste grondstaffel met lagere grondwaarden is toegepast. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar ter zitting niet kunnen aangeven welke grondstaffel dan wel is toegepast. De gemachtigde heeft de stelling van de heffingsambtenaar betwist en gesteld dat in de matrix wel de eerste grondstaffel met de hoogste grondwaarden is toegepast. In reactie daarop heeft de heffingsambtenaar gesteld dat hij er in dat geval vanuit gaat dat die grondstaffel dan toch correct moet zijn en dat de grond in het buitengebied dan blijkbaar toch een hogere waarde heeft.
8.6.
De rechtbank stelt vast dat in de matrix inderdaad de eerste grondstaffel met de hoogste grondwaarden is toegepast. Gelet op de wisselende standpunten van de heffingsambtenaar, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar tegenover de betwisting van belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat terecht de grondstaffel met de hoogste grondwaarden is gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de grond niet te hoog is vastgesteld.
8.7.
Gelet op wat hiervoor is overwogen onder 8.6, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
9. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 358.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende niet wordt gevolgd in zijn stelling over het afnemend grensnut (zie 8.3). Dat de grondstaffel met de laagste grondwaarde moet worden gehanteerd, namelijk die van [adres 3] (zie 8.4), is ter zitting gemotiveerd door de heffingsambtenaar betwist. Nu belanghebbende voor die stelling geen nadere onderbouwing heeft gegeven, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de grondwaarde moet worden verminderd tot € 155.815.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
10. Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 400.000.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. De aanslag OZB volgt de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
11.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
11.2.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907, elk punt met een wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.108.
11.3.
De proceskosten en griffierecht moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 400.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.108 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 23 juli 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl .
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.