Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummers: 11024900 \ CV EXPL 24-1071 (hoofdzaak) en
11268492 \ CV EXPL 24-2860 (vrijwaring)
Vonnis van 16 juli 2025
in de hoofdzaak met zaaknummer 11024900 \ CV EXPL 24-1071
[huurder],
te [plaats 1] (België),
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. L.M. Bult-Zomer,
tegen
1.[verhuurder 1] ,
te [plaats 2] ,
2.
[verhuurder 2],
2.
[verhuurder 2],
te [plaats 2] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
hierna samen te noemen: [verhuurders] ,
gemachtigde: mr. M. Harte,
en in de vrijwaringszaak met zaaknummer 11268492 \ CV EXPL 24-2860
1.[verhuurder 1] ,
te [plaats 2] ,
2.
[verhuurder 2],
2.
[verhuurder 2],
te [plaats 2] ,
eisers,
gemachtigde: mr. M. Harte,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE SLUIS,
GEMEENTE SLUIS,
te Oostburg,
gedaagde,
hierna te noemen: de gemeente,
gemachtigden: mr. I. van der Hoeven en mr. D. Bennaars.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure met zaaknummer 11024900 \ CV EXPL 24-1071 blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 november 2024 en
- de akte overlegging producties 41 tot en met 45 tevens houdende wijziging van eis van [huurder] van 10 april 2025
- de akte overlegging productie 15 tevens houdende vermeerdering van eis van [verhuurders] van 24 april 2025
- de akte overlegging producties 16 tot en met 20 van [verhuurders] van 25 april 2025,
alle genomen ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op 6 mei 2025.
1.2.
Het verloop van de procedure met zaaknummer 11268492 \ CV EXPL 24-2860 blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 november 2024.
1.3.
Op 6 mei 2025 heeft in beide procedures gezamenlijk de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben daarbij spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Door de griffier zijn aantekeningen gemaakt.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[huurder] heeft per 1 april 2014 een huurovereenkomst gesloten met [verhuurders] , waarbij [huurder] huurt van [verhuurders] de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats 2] . In de bedrijfsruimte exploiteerde [huurder] haar winkel genaamd [winkel] waarin zij onder meer kleding, modeaccessoires, sieraden en leren tassen verkocht.
2.2.
Op 5 augustus 2022 heeft [huurder] [verhuurders] geïnformeerd over een lekkage in de bedrijfsruimte en over de ontvangen klacht van de buurman over de slechte staat van het pand en het dak.
2.3.
Bij brief van 12 juni 2023 heeft [huurder] de huurovereenkomst per 14 juni 2024 opgezegd.
2.4.
Op 25 juni 2023 heeft [huurder] [verhuurders] geïnformeerd over lekkages aan het dak, de dakgoot, het dak van de schuur en de luifel aan de voorzijde en de door de lekkages ontstane kortsluiting en hen gesommeerd de gebreken te herstellen.
2.5.
In augustus 2023 hebben [verhuurders] herstelwerkzaamheden laten verrichten aan het dak van de schuur. Op 19 augustus en 2 september 2023 zijn eveneens herstelwerkzaamheden verricht. Deze werkzaamheden bestonden uit het dichten van enkele gaten en scheuren in de gevel, het dichten van het gat in de muur en het aansmeren van het dak en de achtergevel.
2.6.
Bij brief van 29 oktober 2023 heeft [huurder] aan [verhuurders] medegedeeld dat zij in verzuim verkeren, omdat het gehuurde nog steeds ernstige lekkage vertoont en het dak in slechte staat verkeert. De lekkage veroorzaakt vochtoverlast, schimmelvorming en kortsluiting. [huurder] sommeert in de brief de gebreken ‘per kerende’ te herstellen.
2.7.
Op 2 november 2023 delen [verhuurders] mede dat er naar iemand wordt gezocht om de lekkage te verhelpen. [huurder] stemt ermee in om in de tussentijd een klein zwembadje op zolder te plaatsen om het regenwater op te vangen.
2.8.
Bij e-mailbericht van 22 november 2023 heeft de gemachtigde van [huurder] [verhuurders] medegedeeld dat zij in verzuim verkeren en wordt nogmaals verzocht om binnen een week tot herstel over te gaan.
2.9.
Op 27 november 2023 delen [verhuurders] mede dat de herstelwerkzaamheden aan het dak in december 2023 dan wel januari 2024 zullen worden uitgevoerd.
2.10.
Op 27 november 2023 deelt de gemachtigde van [huurder] aan [verhuurders] mede dat er op 25 en 27 november 2023 weer lekkage was.
2.11.
Op 12 december 2023 heeft [architectenbureau] op verzoek van [huurder] een bouwkundig onderzoek uitgevoerd.
2.12.
Op 13 december 2023 heeft de inboedelverzekeraar van [huurder] in verband met een schademelding de bedrijfsruimte bezichtigd. De verzekeraar heeft dezelfde dag medegedeeld dat er geen bedrag wegens schade aan de boedel zal worden uitgekeerd, omdat de schade een gevolg is van de zeer matige staat van onderhoud van het gebouw (de bedrijfsruimte). Naast het (verhoogde) risico op schade is er door de onderhoudstoestand ook sprake van een zeer gevaarlijke situatie.
2.13.
Op 14 december 2023 heeft [huurder] de bedrijfsruimte verlaten en tijdelijk haar winkel elders geëxploiteerd.
2.14.
Op 22 december 2023 heeft de gemachtigde van [huurder] [verhuurders] onder andere nogmaals in de gelegenheid gesteld om binnen vier weken tot herstel van de gebreken over te gaan.
2.15.
Bij brief van 28 december 2023 wordt namens de burgemeester van de gemeente aan [verhuurders] medegedeeld dat het pand aan de [adres] te [plaats 2] onveilig is en dreigt in te storten. [verhuurders] dienen met spoed dit risico op te heffen. Anders zal handhavend worden opgetreden.
2.16.
[huurder] heeft op 22 januari 2024 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Met verlof van de voorzieningenrechter heeft zij op 22 februari 2024 conservatoir beslag laten leggen op het pand en op de woning van [verhuurder 1] .
2.17.
Op 28 februari 2024 heeft ing. [deskundige 1] van Bouwwinkel Zeeland Adviseurs & Architecten in opdracht van [verhuurders] een onderzoeksrapport met betrekking tot de bouwkundige staat van het pand aan de [adres] opgemaakt.
2.18.
Het pand aan de [adres] is op 17 juni 2024 verkocht aan een derde. Het conservatoire beslag op het pand en de woning van [verhuurder 1] is opgeheven en van de verkoopopbrengst is een deel gedeponeerd bij de notaris.
2.19.
Op 26 juli 2024 heeft ing. [deskundige 2] van EXP Bouwkundig Onderzoek & Advies in opdracht van de gemeente een onderzoeksrapport met betrekking tot het pand aan de [adres] opgemaakt.
3.Het geschil in de hoofdzaak
in conventie
3.1.
[huurder] vordert, na wijziging van eis, – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair
voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst per 22 januari 2024 buitengerechtelijk is ontbonden,
[verhuurders] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 17.956,50 wegens huurprijsvermindering over de periode augustus 2022 tot en met januari 2024, te vermeerderen met rente,
subsidiair
[verhuurders] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 17.956,50 wegens huurprijsvermindering over de periode augustus 2022 tot aan juni 2024, te vermeerderen met rente,
zowel primair als subsidiair
[verhuurders] hoofdelijk te veroordelen om binnen 14 dagen na het wijzen van vonnis € 13.460,19 te betalen wegens schadevergoeding, te vermeerderen met rente,
[verhuurders] hoofdelijk te veroordelen om binnen 14 dagen na het wijzen van vonnis de waarborgsom van € 6.600,00 te betalen,
[verhuurders] hoofdelijk te veroordelen om binnen 14 dagen na het wijzen van vonnis € 1.355,07 te betalen wegens buitengerechtelijke incassokosten.
Daarnaast vordert [huurder] [verhuurders] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[huurder] legt – samengevat – het volgende ten grondslag aan haar vorderingen. [verhuurders] zijn toerekenbaar tekortgekomen door de gebreken aan de bedrijfsruimte niet (tijdig) te herstellen. Aangezien [verhuurders] in verzuim zijn komen te verkeren en omdat het gehuurde in januari 2024 dermate gebrekkig was dat het niet meer geschikt was voor het overeengekomen gebruik, heeft [huurder] de huurovereenkomst per 22 januari 2024 ontbonden. [verhuurders] zijn sinds 5 augustus 2022 op de hoogte van de gebreken. [huurder] vordert over de periode augustus 2022 tot en met november 2023 een huurprijsvermindering van 40%. De bedrijfsruimte was gedurende deze periode niet volledig geschikt voor het overeengekomen gebruik. Voor de maanden december 2023 en januari 2024 vordert [huurder] een huurprijsvermindering van 100%, omdat de bedrijfsruimte niet gebruikt kon worden. Voor de maand december 2023 heeft [huurder] 50% van de huurprijs voldaan. Voor de maand januari 2024 heeft [huurder] geen huur voldaan. [huurder] heeft door het nalaten van [verhuurders] de volgende schade geleden. Vanwege de aanhoudende lekkage is schimmelvorming ontstaan aan de inboedel van [huurder] . Deze schade bedraagt € 2.831,70 exclusief btw. De verzekeraar van [huurder] heeft geweigerd een bedrag uit te keren, omdat de schade een gevolg is van de zeer matige staat van onderhoud van het gehuurde. Ook kon [huurder] de bovenverdieping en de zolder in verband met lekkage en dreigend instortingsgevaar niet als opslag gebruiken. [huurder] was genoodzaakt haar inboedel elders op te slaan. De kosten daarvan bedragen over de periode november 2023 tot en met februari 2024 € 2.000,00. [huurder] heeft extra kosten gemaakt omdat zij tweemaal moest verhuizen. Deze kosten bedragen € 940,80. [huurder] heeft op 14 en 15 december 2023 de winkel wegens verhuizing moeten sluiten. [huurder] heeft daardoor € 1.600,00 netto winst gederfd. Voor het tijdelijke onderkomen van haar winkel heeft [huurder] een WOZ-beschikking ontvangen van € 838,65. Voorts heeft [huurder] een deskundige in moeten schakelen om de aansprakelijkheid vast te stellen. Deze kosten bedragen € 1.722,00 inclusief btw. [verhuurders] weigeren de waarborgsom terug te betalen. [huurder] vordert teruggave van de waarborgsom van € 6.600,00. [huurder] heeft conservatoir beslag laten leggen. De beslagkosten bedragen € 1.927,90 inclusief gemachtigdensalaris en griffierecht. [huurder] maakt verder aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.355,07 en op de wettelijke rente van € 244,07 over de periode 22 januari 2024 tot 6 maart 2024.
3.3.
[verhuurders] voeren – samengevat – het volgende verweer. [verhuurders] zijn niet in verzuim komen te verkeren, omdat er geen redelijke termijn tot herstel is verleend. Ook is er sprake van schuldeisersverzuim, omdat [verhuurders] niet (direct) in de gelegenheid zijn gesteld om de gebreken te inspecteren en te herstellen. Voorts heeft [huurder] de bedrijfsruimte, op de zolder na, in gebruik gehad. Er was, op de zolder na, geen verminderd huurgenot die de gevorderde huurprijsvermindering rechtvaardigt. De gestelde schade is onvoldoende onderbouwd en wordt betwist. [huurder] heeft geen recht op teruggave van de waarborgsom, omdat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is geëindigd en er geen gezamenlijke inspectie heeft plaatsgevonden.
3.4.
De standpunten van partijen komen hierna – voor zover van belang – in de beoordeling nader aan de orde.
in reconventie
3.5.
[verhuurders] vorderen, na vermeerdering van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [huurder] te veroordelen tot betaling van € 17.100,00 wegens huur tot 15 juni 2024, te vermeerderen met rente, € 1.058,02 wegens kosten deskundige, € 26.750,00 wegens verbeurde boetes en € 2.723,70 wegens buitengerechtelijke incassokosten.
3.6.
[verhuurders] leggen aan hun vordering ten grondslag dat [huurder] ten onrechte de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden, omdat er sprake is van schuldeisersverzuim. De huur bedraagt € 2.685,00 per maand. [huurder] heeft voor december 2023 slechts € 1.342,50 huur betaald en vanaf januari 2024 tot 15 juni 2024 heeft zij helemaal geen huur betaald. Dit maakt een totaalbedrag van € 17.100,00 te vermeerderen met € 26.750,00 wegens verbeurde boetes, omdat [huurder] in strijd met de huurovereenkomst het pand had verlaten en niet meer gebruikte. [verhuurders] vorderen voorts betaling van € 1.058,02 wegens kosten deskundigenrapport. Daarnaast vorderen [verhuurders] [huurder] te veroordelen in de proceskosten.
3.7.
[huurder] voert hiertegen verweer.
3.8.
De standpunten van partijen komen hierna – voor zover van belang – in de beoordeling nader aan de orde.
4.het geschil in de vrijwaring
4.1.
[verhuurders] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de gemeente te veroordelen tot betaling van al die bedragen waartoe [verhuurders] in de hoofdzaak jegens [huurder] mochten worden veroordeeld inclusief de proceskosten. Verder vorderen zij veroordeling van de gemeente tot betaling van € 18.158,02. Daarnaast vorderen [verhuurders] de gemeente te veroordelen in de proceskosten.
4.2.
[verhuurders] leggen – samengevat – het volgende aan hun vorderingen ten grondslag. De ontbinding van de huurovereenkomst door [huurder] is het gevolg van de brief van de gemeente van 28 december 2023, waarin wordt gesteld dat er
instortings- en brandgevaar is. Uit het onderzoeksrapport van ing. [deskundige 1] is echter gebleken dat dit gevaar er niet is. De gemeente heeft onrechtmatig gehandeld en is aansprakelijk voor de schade die [verhuurders] hierdoor lijden. Ook is de gemeente aansprakelijk voor de door [verhuurders] gederfde huurinkomsten na de ontbinding door [huurder] . Deze schade bedraagt tezamen met de kosten voor het onderzoeksrapport van ing. [deskundige 1] € 18.158,02.
4.3.
De gemeente voert – samengevat – het volgende verweer. Op 13 mei 2024 is onderzoek uitgevoerd door de heer [deskundige 2] van EXP Bouwkundig Onderzoek & Advies. Het rapport is op 26 juli 2024 definitief opgemaakt. Uit dit rapport blijkt dat de gemeente terecht heeft vastgesteld dat er sprake was van een gevaarlijke situatie in het pand, veroorzaakt door langdurige lekkages en ernstige schimmelvorming. Er bleek geen kortsluiting- en instortingsgevaar, behalve voor zover het instortingsgevaar is gerelateerd aan het zwembadje. Daarvoor wordt het instortingsgevaar terecht geacht. De gemeente betwist dat [huurder] de huurovereenkomst heeft ontbonden naar aanleiding van de brief van de gemeente van 28 december 2023. [huurder] had [verhuurders] daarvoor al vijf keer in gebreke gesteld. Een ontbinding van de huurovereenkomst was te verwachten. Ook indien er geen sprake zou zijn van instortings- of brandgevaar was er wel sprake van een gevaarzettende situatie vanwege de lekkage en schimmelvorming. Aangezien het gebrek op 19 januari 2024 niet was verholpen, zou [huurder] ook in die situatie de huurovereenkomst op 22 januari 2024 hebben ontbonden. Tussen de brief van de gemeente van 28 december 2023 en de buitengerechtelijke ontbinding door [huurder] ontbreekt het vereiste causaal verband. Daarnaast vorderen [verhuurders] vergoeding van schadeposten die reeds voor de brief van 28 december 2023 door [huurder] zijn aangevoerd.
4.4.
De standpunten van partijen komen hierna – voor zover van belang – in de beoordeling nader aan de orde.
5.De beoordeling
In de hoofdzaak
in conventie en in reconventie
5.1.
Het geschil heeft een internationaal karakter, aangezien [huurder] in België woont. De kantonrechter moet dan eerst toetsen of de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft en welk recht van toepassing is.
5.2.
Het geschil gaat over een huurovereenkomst voor een pand dat in Nederland ligt. De Nederlandse rechter moet dan over het geschil oordelen op grond van artikel 24 aanhef en lid 1 van de Europese Verordening 1215/2012 (Vo. Brussel i bis). Ook is dan het Nederlandse recht van toepassing. Dit is op grond van artikel 4 lid 1 aanhef en sub c van de Europese Verordening 593/2008 (Vo. Rome I).
in conventie
Verklaring voor recht
5.3.
De kantonrechter is van oordeel dat [huurder] de huurovereenkomst per 22 januari 2024 rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden. De kantonrechter legt hierna uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen.
5.4.
[huurder] heeft op 5 augustus 2022, 25 juni 2023, 29 oktober 2023 en 27 november 2023 aan [verhuurders] medegedeeld dat er sprake was van lekkage in het gehuurde. Door deze lekkage kleefde aan het gehuurde een gebrek conform artikel 7:204 lid 2 BW. Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder op verlangen van de huurder in beginsel verplicht de gebreken te verhelpen. In augustus 2023 hebben [verhuurders] onder andere de nok van het dak ter hoogte van de oude schoorsteen laten dichten. Dit heeft het gebrek niet verholpen want op 29 oktober 2023 deelt [huurder] mede dat er wederom lekkage is opgetreden. Ondanks sommaties en ingebrekestelling, onder meer op 29 oktober 2023 en 22 december 2023 zijn [verhuurders] niet tot afdoende herstel van de gebreken overgegaan. [verhuurders] zijn daardoor in verzuim komen te verkeren. [verhuurders] voeren hiertegen aan dat zij niet beter wisten dan dat het gebrek door Klusbedrijf [bedrijf] op 19 augustus 2023 deugdelijk was hersteld. Op de mondelinge behandeling heeft [verhuurder 1] verklaard dat er geen sprake was van achterstallig onderhoud. De kantonrechter oordeelt dit ongeloofwaardig en gaat hieraan voorbij. In het rapport van ing. [deskundige 1] van 28 februari 2024 is geconstateerd dat ter plaatse van de verwijderde schoorsteen het pannendak is hersteld met tegelpannen die op de naden zijn afgesmeerd met cementspecie. Dit is volgens ing. [deskundige 1] amateuristisch knoeiwerk. In zijn rapport deelt ing. [deskundige 1] mede dat dit volgens [verhuurders] in 2015 is uitgevoerd. Voorts concludeert ing. [deskundige 1] dat ongeveer een meter van de linker zijgevel drie nokvorsten slordig zijn aangesmeerd met cementspecie en kunstmortel. Ing. [deskundige 1] deelt in zijn rapport mede dat dit volgens [verhuurders] een noodreparatie is geweest na de grote lekkage vorig jaar zomer. Ing. [deskundige 1] adviseert in zijn rapport om de lekkage van het pannen achter dakvlak te herstellen door de nokvorsten, kapotte pannen en het herstelde pannendak bij de verwijderde schoorsteen te vervangen door nieuw pannen en nokvorsten. Ing. [deskundige 2] deelt in zijn rapport van 26 juli 2024 mede dat niet ter discussie staat dat de dakconstructie intensief onderhoud nodig had en dat dit ook uit de rapportages van de door partijen ingeschakelde bouwkundigen blijkt. Volgens ing. [deskundige 2] is dit tevens te herleiden naar de ouderdom van het pand en de beoogde restlevensduur hiervan. Voorts blijkt uit het rapport van ing. [deskundige 2] dat [verhuurders] ten tijde van zijn onderzoek de gehele dakconstructie aan de achterzijde reeds hadden vervangen. Uit het voorgaande maakt de kantonrechter op dat het dak aan de achterzijde van het gehuurde in slechte staat was en dat [verhuurders] hiervan op de hoogte waren. Dit volgt ook uit de verklaringen van Klusbedrijf [bedrijf] van 2 maart 2024 en van [persoon 1] (betrokken bij het herstel in 2015) van 3 april 2025, overgelegd als productie 37 en 41 door [huurder] . Ondanks dat intensief onderhoud nodig was, hebben [verhuurders] telkens gekozen voor tijdelijke oplossingen die niet afdoende waren. Doordat de lekkages bleven voortduren, waren de zolder en de bovenverdieping in het najaar van 2023 helemaal niet meer bruikbaar en ontstond ook op de begane grond schade aan de inboedel. Daardoor en doordat haar verzekering de schade niet wilde dekken door de onderhoudstoestand van het pand, kon [huurder] haar winkel niet meer in het gehuurde exploiteren. Dat rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst.
Het verweer van [verhuurders] dat er sprake is van schuldeisersverzuim, omdat [huurder] op 31 oktober en 11 december 2023 de toegang tot het gehuurde heeft geweigerd wordt gepasseerd. [verhuurders] verkeerden namelijk reeds in verzuim waardoor eventueel schuldeisersverzuim niet aan de orde is.
De slotsom is dan ook dat [huurder] de huurovereenkomst rechtsgeldig per 22 januari 2024 buitengerechtelijk heeft ontbonden, zodat de gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen.
Huurprijsvermindering
5.5.
De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde en dat de huurprijs om die reden moet worden verminderd met 30% over de periode 25 juni 2023 tot november 2023, 40% over de maand november 2023 en 100% over de maanden december 2023 en januari 2024. De kantonrechter licht dit als volgt toe.
5.6.
Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
5.7.
[huurder] heeft onvoldoende onderbouwd dat zij gedurende de periode 5 augustus 2022 tot 25 juni 2023 een verminderd huurgenot had. In augustus/september 2022 hebben [verhuurders] herstelwerkzaamheden uitgevoerd. [huurder] heeft toen geen verdere meldingen gedaan over een gebrek aan het gehuurde. Bij brief van 25 juni 2023 maakt [huurder] voor het eerst weer melding van onder andere lekkage aan het gehuurde. Vanaf die datum waren [verhuurders] voldoende bekend met het gebrek. Deugdelijk herstel is vervolgens uitgebleven. Op de mondelinge behandeling hebben [verhuurders] aangevoerd dat op grond van artikel 11.3 van de algemene bepalingen de gevorderde huurprijsvermindering niet toewijsbaar is. De kantonrechter gaat hieraan voorbij. In artikel 11.4 van de algemene bepalingen is bepaald dat het gestelde in artikel 11.3 onder andere niet van toepassing is indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder. Een huurder mag verwachten dat het gehuurde droog blijft. [verhuurders] hebben het gehuurde niet goed onderhouden waardoor zij toerekenbaar ernstig tekort zijn gekomen in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. [huurder] heeft voldoende onderbouwd dat zij vanaf 25 juni 2023 lekkage in het gehuurde had, wat vervolgens leidde tot ernstige vochtoverlast en schimmel. De kantonrechter zal om die reden de huurkorting over de periode 25 juni 2023 tot november 2023 op 30% bepalen. De huur bedroeg over deze periode € 2.685,00 per maand. Dit maakt dat voor de periode 25 juni tot en met 30 juni 2023 (€ 537,00 x 30% gedeeld door 30 x 6 dagen) een huurkorting van € 32,22 wordt toegewezen en over de periode juli tot november 2023 (4 x € 2.685,00 x 30%) een huurkorting van € 3.222,00. Vanaf november 2023 heeft [huurder] ten gevolge van de overlast haar inboedel extern moeten opslaan. Het huurgenot is daardoor verder verminderd. De huur bedroeg over deze periode € 2.685,00 per maand. De kantonrechter zal om die reden de huurkorting over de maand november op 40% bepalen (€ 2.685,00 x 40%) zodat € 1.074,00 wordt toegewezen. [huurder] heeft gelet op de extreme lekkage het gehuurde niet kunnen gebruiken in de maanden december 2023 en januari 2024. De kantonrechter zal om die reden de huurkorting over deze maanden op 100% bepalen. Aangezien [huurder] voor december 2023 de helft van de huur heeft betaald, wordt de vordering toegewezen voor een bedrag van € 1.242,50. [verhuurders] dienen in totaal € 5.570,72 aan [huurder] terug te betalen, nu dit gelet op het oordeel in deze procedure onverschuldigd is betaald.
Gevolgschade
5.8.
[verhuurders] zijn aansprakelijk voor de gevolgschade die [huurder] vanaf 25 juni 2023 lijdt, aangezien de exoneratie (artikel 11.3 van de algemene bepalingen) zoals overwogen onder 5.6. voor de periode daarna niet kan worden ingeroepen. De kantonrechter stelt die vast op € 5.812,50 en licht dat toe als volgt.
Schade inboedel
5.8.1.
[huurder] heeft gesteld dat de schade aan haar inboedel € 2.831,70 exclusief btw bedraagt. [huurder] heeft ter onderbouwing haar schadeclaim overgelegd die zij destijds bij haar verzekeraar heeft ingediend. Hieruit blijkt dat zij haar claim voor de verzekeraar voldoende met aan- en inkoopfacturen had onderbouwd en dat de verzekeraar desondanks niet tot uitkering overging vanwege de slechte staat van het gehuurde. [huurder] heeft daarmee haar vordering voldoende onderbouwd. Een kale betwisting is daartegenover onvoldoende, zodat deze vordering toewijsbaar is.
Opslag inboedel
5.8.2.
[huurder] heeft gesteld dat zij noodgedwongen haar inboedel die zij opsloeg op de zolder en de bovenverdieping over de periode november 2023 tot en met februari 2024 elders moest opslaan vanwege de aanhoudende lekkage en schimmelvorming. Dat daarvan sprake was, staat vast. De huurovereenkomst tussen partijen is per 22 januari 2024 beëindigd, echter aangezien [huurder] pas per half februari 2024 haar definitieve nieuwe bedrijfsruimte kon betrekken, heeft [huurder] tot en met februari 2024 kosten wegens opslag van de inboedel moeten maken. De hoogte van de kosten voor vervangende opslagruimte, € 500,- per maand, komt niet onredelijk voor. De vordering is dan ook over de gestelde periode toewijsbaar voor een bedrag van € 2.000,00.
Verhuiskosten
5.8.3.
[huurder] heeft gesteld dat zij extra kosten heeft gemaakt, omdat zij genoodzaakt was haar inboedel tweemaal te verhuizen. De kantonrechter is van oordeel dat een bedrag van € 580,80 voor de factuur van 13 december 2023 toewijsbaar is. De vordering tot betaling van de tweede factuur van 13 januari 2024 is niet toewijsbaar, omdat [huurder] deze kosten ook zou hebben gemaakt indien de huurovereenkomst per 14 juni 2024 zou zijn geëindigd.
Winstderving
5.8.4.
[huurder] heeft gesteld dat zij winst heeft gederfd, vanwege de noodzakelijke verhuizing op donderdag 14 en vrijdag 15 december 2023 en daardoor haar winkel moest sluiten. [huurder] begroot de schade op € 1.600,00 netto. [verhuurders] hebben aangevoerd dat [huurder] haar schade onvoldoende heeft onderbouwd. [huurder] heeft slechts ter onderbouwing van haar stelling kasboeken over verschillende jaren overgelegd. De inhoud hiervan is echter onduidelijk en de gestelde omzet is niet gelijk aan winst. De kantonrechter volgt het verweer van [verhuurders] . Uit de kasboeken is niet op te maken wat de winst van de voorgaande jaren is geweest. De kantonrechter zal om die reden een schatting maken en acht een bedrag van € 200,00 netto per dag in dit geval redelijk. Dit maakt dat deze vordering voor een bedrag van € 400,00 toewijsbaar is.
WOZ-beschikking
5.8.5.
[huurder] heeft gesteld dat zij voor het tijdelijke onderkomen van haar winkelruimte een WOZ-beschikking van € 838,65 heeft ontvangen. Volgens [huurder] zouden deze kosten haar bespaard zijn gebleven indien [huurder] tot 15 juni 2024 de bedrijfsruimte van [verhuurders] had kunnen huren. [verhuurders] hebben aangevoerd dat het bedrag niet juist is, aangezien [huurder] slechts enkele weken de tijdelijke winkelruimte heeft geëxploiteerd. De kantonrechter volgt het verweer van [verhuurders] . Uit de beschikking kan niet worden opgemaakt welke periode dit betreft en of [huurder] na verhuizing een gedeelte heeft teruggekregen. [huurder] heeft dit verder niet nader onderbouwd. De vordering wordt om die reden als onvoldoende onderbouwd afgewezen.
Waarborgsom
5.9.
[huurder] vordert betaling van de waarborgsom van € 6.600,00. Het verweer van [verhuurders] dat er geen eindinspectie heeft plaatsgevonden en dat de huurovereenkomst nog niet is geëindigd wordt gepasseerd. Naast dat de huurovereenkomst per 22 januari 2024 is beëindigd, is gebleken dat het pand aan de [adres] te [plaats 2] inmiddels is verkocht aan een derde. Een waarborgsom is bedoeld als zekerheid voor eventuele schade aan het gehuurde veroorzaakt door de huurder. Niet is gebleken dat [verhuurders] [huurder] verantwoordelijk hebben gesteld voor schade aan het gehuurde. Er is dan ook geen reden om de waarborgsom niet terug te betalen. De vordering wordt toegewezen.
Kosten deskundigenrapport
5.10.
[huurder] vordert betaling van € 1.722,00 inclusief btw vanwege deskundigenkosten. Op grond van artikel 6:96 BW komen redelijke deskundigenkosten als vermogensschade voor rekening van de aansprakelijke persoon . [huurder] heeft voldoende onderbouwd dat het deskundigenrapport gericht was op het vaststellen van de aansprakelijkheid. De gemaakte kosten zijn naar het oordeel van de kantonrechter redelijk. De vordering wordt om die reden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.11.
[huurder] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [huurder] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [huurder] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Aan hoofdsom wordt een totaalbedrag van € 17.951,30 toegewezen. De buitengerechtelijke incassokosten daarover bedragen € 954,51. De kantonrechter zal dit bedrag toewijzen.
Rente
5.12.
[huurder] maakt aanspraak op de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 22 januari 2024. Deze vordering is toewijsbaar met uitzondering van de gevorderde wettelijke rente over de huurprijsvermindering. Over dit bedrag moeten [verhuurders] de wettelijke rente betalen met ingang van 6 maart 2024, de datum waarop deze vordering is ingesteld. Om aanspraak te kunnen maken op wettelijke rente dienen [verhuurders] in verzuim te zijn en dat ontstaat bij onverschuldigde betaling pas na een ingebrekestelling. Hiervan is niet gebleken.
Proceskosten
5.13.
[verhuurders] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proces- en nakosten betalen. De proceskosten, waaronder begrepen de kosten van het conservatoire beslag, van [huurder] worden begroot op:
- griffierecht
€
386,00
- salaris gemachtigde
€
1.630,00
(2 punten × € 815,00)
- kosten dagvaarding
€
135,97
- griffierecht conservatoir beslag
€
320,00
- salaris gemachtigde beslag
€
554,00
(1 punt x € 554,00)
- kosten betekening beslag
€
424,90
Totaal
€
3.450,87
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.14.
De (proceskosten)veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken, zodat wanneer de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd,
in reconventie
5.15.
[verhuurders] hebben een eis in reconventie ingesteld, omdat [huurder] ten onrechte de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. Onder punt 5.3. is geoordeeld dat [huurder] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. Vanwege de in conventie toegewezen vermindering van de huurprijs en de ontbinding van de huurovereenkomst is [huurder] geen bedrag meer verschuldigd aan [verhuurders] . Ook heeft [huurder] het pand terecht verlaten. Gegeven de omvang van de lekkage en het feit dat haar inboedelverzekering de ontstane en toekomstige schade niet dekte wegens de gebrekkige onderhoudstoestand van het pand, mocht [huurder] het pand verlaten en kunnen [verhuurders] geen aanspraak maken op een boete. Nu niet [huurder] , maar [verhuurders] de huurovereenkomst niet nakwamen, hebben zij evenmin een vordering op [huurder] tot vergoeding van deskundigenkosten. Dit maakt dat de vorderingen in reconventie worden afgewezen.
Proceskosten
5.16.
[verhuurders] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proces- en nakosten betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op € 1.630,00 (2 punten × € 815,00) wegens salaris gemachtigde.
In de vrijwaring
5.17.
[verhuurders] stellen dat de ontbinding van de huurovereenkomst door [huurder] het gevolg is geweest van de brief van de gemeente van 28 december 2023, waarin wordt gesteld dat er instortings- en brandgevaar is. De kantonrechter volgt [verhuurders] hierin niet om redenen als volgt.
5.18.
In het e-mailbericht van 22 januari 2024 waarin de gemachtigde van [huurder] de huurovereenkomst namens [huurder] buitengerechtelijk ontbindt, is onder andere het volgende medegedeeld: “
Het rapport van bevindingen van de heer [persoon 2] van [architectenbureau] , de bevindingen van de verzekeraar en de brief van de gemeente Sluis vormen zelfstandig en tezamen voor cliënte aanleiding om vanwege de situatie de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in te roepen.”. Hieruit volgt dat de brief van de gemeente niet de enige reden was voor de ontbinding van de huurovereenkomst. Al vanaf 25 juni 2023 had [huurder] [verhuurders] meermalen gesommeerd de gebreken aan het pand te herstellen. Het verzuim van [verhuurders] was al voor de brief van de gemeente ingetreden. Daarnaast was de lekkage op 22 januari 2024 nog steeds niet verholpen, waardoor [huurder] haar winkel niet kon exploiteren en haar inboedel ook niet verzekerd was. Ook zonder het gestelde instortingsgevaar was er voor [huurder] grond om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Het voor aansprakelijkheid van de gemeente vereiste causale verband tussen haar brief en de buitengerechtelijke ontbinding ontbreekt. De vordering wordt om die reden afgewezen.
Het rapport van bevindingen van de heer [persoon 2] van [architectenbureau] , de bevindingen van de verzekeraar en de brief van de gemeente Sluis vormen zelfstandig en tezamen voor cliënte aanleiding om vanwege de situatie de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in te roepen.”. Hieruit volgt dat de brief van de gemeente niet de enige reden was voor de ontbinding van de huurovereenkomst. Al vanaf 25 juni 2023 had [huurder] [verhuurders] meermalen gesommeerd de gebreken aan het pand te herstellen. Het verzuim van [verhuurders] was al voor de brief van de gemeente ingetreden. Daarnaast was de lekkage op 22 januari 2024 nog steeds niet verholpen, waardoor [huurder] haar winkel niet kon exploiteren en haar inboedel ook niet verzekerd was. Ook zonder het gestelde instortingsgevaar was er voor [huurder] grond om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Het voor aansprakelijkheid van de gemeente vereiste causale verband tussen haar brief en de buitengerechtelijke ontbinding ontbreekt. De vordering wordt om die reden afgewezen.
Proceskosten
5.19.
[verhuurders] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van de gemeente worden begroot op € 1.086,00 (2 punten × € 543,00) wegens salaris gemachtigde en € 135,00 wegens nakosten (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing). De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
in de hoofdzaak met zaaknummer 11024900 \ CV EXPL 24-1071
in conventie
6.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst per 22 januari 2024 buitengerechtelijk is ontbonden,
6.2.
veroordeelt [verhuurders] hoofdelijk tot betaling aan [huurder] van € 5.570,72 wegens huurprijsvermindering, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 januari 2024 tot de dag van algehele voldoening,
6.3.
veroordeelt [verhuurders] hoofdelijk om binnen 14 dagen na vandaag te betalen aan [huurder] € 5.812,50, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 januari 2024 tot de dag van algehele voldoening,
6.4.
veroordeelt [verhuurders] hoofdelijk om binnen 14 dagen na vandaag te betalen aan [huurder] € 6.600,00 wegens waarborgsom, te vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 januari 2024 tot de dag van algehele voldoening,
6.5.
veroordeelt [verhuurders] hoofdelijk om binnen 14 dagen na vandaag te betalen aan [huurder] € 1.722,00 inclusief btw wegens deskundigenkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 januari 2024 tot de dag van algehele voldoening,
6.6.
veroordeelt [verhuurders] hoofdelijk om binnen 14 dagen na vandaag te betalen aan [huurder] € 954,51 wegens buitengerechtelijke incassokosten,
6.7.
veroordeelt [verhuurders] hoofdelijk in de proceskosten, waarvan € 3.450,87 te betalen aan [huurder] binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in reconventie
6.8.
wijst de vordering af,
6.9.
veroordeelt [verhuurders] in de proceskosten, waarvan € 1.630,00 te betalen aan [huurder] ,
in conventie en in reconventie
6.10.
veroordeelt [verhuurders] in de nakosten van € 135,00, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurders] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.11.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
6.12.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd,
in de vrijwaringszaak met zaaknummer 11268492 \ CV EXPL 24-2860
6.13.
wijst de vordering af,
6.14.
veroordeelt [verhuurders] in de proceskosten, waarvan € 1.086,00,00 te betalen aan de gemeente binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.15.
veroordeelt [verhuurders] in de nakosten van € 135,00, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurders] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.16.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2025.