Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1503
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juli 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende],uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 december 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 722.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 12 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft belanghebbende deelgenomen per videoverbinding. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen: [naam] en [taxateur].
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een geschakelde semi-bungalow uit 1980 met een oppervlakte van 161 m2 op een perceel van 552 m2. De woning beschikt eveneens over een aanbouw, carport en voorraadkelder.
2.2.
Belanghebbende heeft de woning gekocht voor een bedrag van € 490.000. De verkoop heeft als transactiedatum 18 december 2020.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 566.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 722.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Eigen aankoopcijfer
3.6.
Belanghebbende voert aan dat de verkoopprijs van de eigen woning de beste waarderingsmethode is. De woning is immers op 18 december 2020 aangekocht voor een bedrag van € 490.000. De verkoop heeft als transactiedatum 18 december 2020, wat iets meer dan één jaar voor de waardepeildatum ligt. De rechtbank volgt belanghebbende niet in deze stelling omdat in dit geval aannemelijk is dat de waarde op de waardepeildatum afwijkt van de aankoopsom. Waarderen aan de hand van het eigen aankoopcijfer houdt geen rekening met de vele aanpassingen aan de woning in de tussentijd. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht gebruik heeft gemaakt van de vergelijkingsmethode ter onderbouwing van de vastgestelde waarde.
Toestandspeildatum
3.7.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning bepaald op 1 januari 2022. Op zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat daarbij is uitgegaan van de staat van de woning zoals die was op 1 januari 2023. Dit is het geval gelet op artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ als er wijzigingen worden aangebracht aan de woning tussen de waardepeildatum en het begin van het belastingjaar.
3.8.
Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hij na de aankoop van de woning meerdere dingen aan de woning heeft verbouwd. Zo zijn nieuwe kozijnen aangebracht en zijn een nieuwe keuken en een nieuwe badkamer geplaatst. Voorts is er vloerverwarming aangebracht en is de tuin vernieuwd. Deze wijzigingen zijn aangebracht in 2021 en 2022, aldus belanghebbende.
3.9.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 18 lid 3 sub b terecht Pro is uitgegaan van toestandsdatum 1 januari 2023. Dit vanwege de verbouwingen aan de woning tussen de waardepeildatum en voor het begin van belastingjaar 2023.
3.10.
Dat de woning naar toestandspeildatum 1 januari 2023 is gewaardeerd, wordt niet vermeld op het aanslagbiljet. Dit brengt geen nietigheid van de WOZ-beschikking mee omdat de toestandsdatum ook geen gegeven is dat in de beschikking dient te worden vermeld. [2] De rechtbank is wel van oordeel dat de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden. Niet alleen op het aanslagbiljet, maar ook later in de bezwaarprocedure wordt de aanpassing van de toestandsdatum niet dan wel onvoldoende toegelicht door de heffingsambtenaar, terwijl duidelijk is dat belanghebbende uitgaat van de situatie voor verbouwing. De rechtbank ziet hierin aanleiding om de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende te laten vergoeden.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.11.
De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrij staat om in elk fase van het geding een nieuwe dan wel nadere onderbouwing van de waarde te geven. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd waarin de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen is berekend op € 749.381 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats]. In de taxatiematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.12.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo betreffen het allemaal bungalows in dezelfde wijk in [plaats] met een bouwjaar tussen 1980 en 1990. Voorts hebben de woningen een vergelijkbare gebruiksoppervlakte als onderhavige woning, variërend van 147 m2 tot 177 m2. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.13.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aparte onderdelen van de woning afzonderlijk gewaardeerd en is voor de woning aan de [referentiewoning 3] een neerwaartse correctie toegepast van € 24.905 voor een afwijkende kwalificatie voor onderhoud. Verder merkt de rechtbank op dat aan de woning telkens is uitgegaan van een gemiddelde staat (factor 3), dat gezien de verbouwing zeker niet te hoog is.
3.14.
Wel heeft de woning van belanghebbende een kwalificatie ‘vier’ gekregen voor de ligging aan het water. De nabijgelegen woning [referentiewoning 1] heeft een kwalificatie ‘drie’ gekregen omdat deze woning niet aan het water gelegen is. Op zich acht de rechtbank dat terecht, maar wel merkt de rechtbank op dat het hanteren van een kwalificatie ‘vier’ vanwege de ligging aan het water in dit geval resulteert in een erg groot waardeverschil vanwege de grootte van het perceel. Vanwege het ruime verschil in de getaxeerde waarde en de beschikte waarde, leidt dit naar het oordeel van de rechtbank echter niet tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
3.15.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. Tot slot is de rechtbank van oordeel dat ook als de koopprijs van de eigen woning wordt meegenomen in de waardebepaling, dit niet leidt tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld. De woning is meer waard geworden door de omvangrijke verbouwing en de marktontwikkelingen in de periode tussen de aankoop en de waardepeildatum.
Waardestijging ten opzichte van het vorige belastingjaar
3.16.
Belanghebbende voert daarnaast aan dat de WOZ-waarde van de woning veel te veel gestegen is in vergelijking tot de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar, namelijk een stijging van 51%.
3.17.
Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [3]
3.18.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
4.2.
De rechtbank is wel van oordeel dat de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht aan belanghebbende moet vergoeden vanwege schending van het motiveringsbeginsel (zie 3.10).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. S.J. Willems-Ruesink rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 10 juli 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.