Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/2615
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 juli 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. J.W. Vughts verbonden aan Kosteloosbezwaar.nl),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 26 februari 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] op 1 januari 2022 (waardepeildatum) vastgesteld op € 427.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar de aanslag onroerende zaakbelasting 2023 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 11 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een aanvullend verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 13 december 2024 op zitting behandeld. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [persoon 1] , [persoon 2] en mr. [persoon 3] . Gemachtigde van belanghebbende heeft zich afgemeld voor de zitting.
1.6.
De rechtbank heeft op 5 maart 2025 tussenuitspraak gewezen. De heffingsambtenaar is in de gelegenheid gesteld om de gebreken in de uitspraak op bezwaar te herstellen. De heffingsambtenaar heeft op 28 maart 2025 door middel van een herziene uitspraak op bezwaar gehoor gegeven aan de tussenuitspraak van 5 maart 2025. In de herziene uitspraak op bezwaar van 28 maart 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.7.
De rechtbank heeft na de ontvangst van de herziene uitspraak op bezwaar het vooronderzoek in de beroepsfase hervat. Belanghebbende heeft schriftelijk op de herziene uitspraak op bezwaar gereageerd.
1.8.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een nadere zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek bij brief van 19 juni 2025 gesloten en de zaak niet behandeld op een nadere zitting.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 1936) met een gebruikersoppervlakte van 105 m2. De woning is gelegen op een perceel van 179 m2. De woning heeft een erker, een dakkapel, twee aanbouwen, een vrijstaande berging/schuur en een dakopbouw.
3.Beoordeling door de rechtbank
Vooraf
3.1.
De heffingsambtenaar heeft invulling gegeven aan de opdracht van de rechtbank om de uitspraak op bezwaar te heroverwegen en indien nodig te herstellen. De heffingsambtenaar heeft aanleiding gezien om een nieuwe uitspraak op bezwaar te doen. De omstandigheid dat de uitspraak op bezwaar hersteld moest worden, brengt mee dat aanleiding bestaat om te gelasten dat de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoedt.
3.1.1.
Voorts merkt de rechtbank op dat de herziene uitspraak op bezwaar ten onrechte een zelfstandige rechtsmiddelverwijzing bevat. De zaak was reeds onder de rechter en in de tussenuitspraak heeft de rechtbank gelast dat iedere verdere beslissing zou worden aangehouden. De rechtbank dringt er bij het bestuursorgaan op aan om bij het doen van uitspraak op bezwaar zorgvuldig om te springen met opbouw en formulering. Het opnemen van een rechtsmiddelverwijzing waar dat niet aangewezen is, heeft het risico in zich dat belanghebbende een nieuw, zelfstandig beroepschrift indient en wederom griffierecht verschuldigd wordt. De gelukkige omstandigheid doet zich voor dat dat risico zich in deze zaak niet heeft geopenbaard. Het heeft daarom geen verdere betekenis voor de beslissing die hierna gegeven wordt.
Waar het in deze zaak om gaat
3.2.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.2.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 402.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 427.000.
Omvang van het geschil
3.3.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 26 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.
3.4.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.5.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3.6.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.7.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.8.
In de herziene uitspraak op bezwaar is de eerder vastgestelde waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen heroverwogen. De conclusie van die heroverweging is dat de heffingsambtenaar de eerder vastgestelde waarde als niet te hoog bestempelt. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . In de herziene uitspraak op bezwaar zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.9.
Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen niet betwist. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.10.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen zoals de erker, de dakkapel, de twee aanbouwen, de vrijstaande berging en de dakopbouw afzonderlijke waarden toegekend. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij de referentiewoningen correcties toegepast voor het voorzieningenniveau, de uitstraling en de onderhoudstoestand ten opzichte van de woning. Het betreffen zowel neerwaartse correcties als opwaartse correcties. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
3.11.
Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning in nabijheid van een moskee. Naar het oordeel van de rechtbank is de door belanghebbende gestelde verminderde ligging van de woning subjectief van aard. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de nabijheid van een moskee enige vorm van overlast met zich brengt, waar een objectieve waardedruk van uitgaat. In andere woorden: de beste koper die na de beste voorbereiding de woning zou willen kopen is diegene voor wie de aanwezigheid van een gebedshuis van meerwaarde of in ieder geval neutraal is. Die fictieve (objectieve) persoon is de maatstaf voor de vraag welke waarde de woning representeert. Dat is dus een andere maatstaf dan de woonbeleving van de huidige eigenaar en bewoner. Deze keuze van perspectief is voorbehouden aan de wetgever. Het is de rechter ook niet toegestaan om de innerlijke waarde der wet te toetsen. [3] De rechtbank ziet dus geen reden om aan te nemen dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde liggingsfactoren onjuist zijn vastgesteld.
3.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
4.2.
Gelet op hetgeen is genoemd in overweging 3.1 zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier, op 9 juli 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.