Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/265
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juni 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland (gemeente Goes), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 voor belastingjaar 2023 de waarde van de woning van belanghebbende aan [adres] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 474.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de waarde van de woning en de aanslag OZB afgewezen.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 14 mei 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens de gemachtigde [naam] , en namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 2002 van 128 m², met een aanbouw van 8 m², een vrijstaande garage en een berging van 5 m² op een perceel van 399 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
4. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 453.000 per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 474.000.
Toetsingskader rechtbank
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.2.
De waarde van de woning is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde is vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
4.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport met daarbij een matrix ten grondslag gelegd. Het waarderapport is op 10 december 2024 door [taxateur 1] opgemaakt. In het waarderapport is de waarde van de woning berekend op € 525.000. In de taxatiematrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. Als referentiewoningen zijn gebruikt de objecten [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] in [plaats] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
Belanghebbende heeft als zodanig niet bestreden dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met zijn woning. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen qua type, (perceel)oppervlakte, KOUDV-factoren en in het bijzonder ligging vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn ook binnen één jaar vóór of na de waardepeildatum verkocht.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
4.6.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in zijn woning, met het lagere duurzaamheidsniveau van zijn woning en met de omstandigheid dat de [referentiewoning 1] in betere staat is verkocht dan de staat waarin zijn woning op de waardepeildatum verkeerde. Ter onderbouwing van de betere staat van de [referentiewoning 1] wijst belanghebbende op de tekst van de verkoopadvertentie van deze referentiewoning, zoals opgenomen in een rapport van [taxateur 2]
4.7.
De rechtbank constateert dat de verkoopprijzen van de referentiewoningen in de matrix zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel, waardoor de heffingsambtenaar zichtbaar en in voldoende mate rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut van de oppervlakte van het perceel. Ook heeft de heffingsambtenaar KOUDV-factoren toegekend aan de woningen. Verder zijn aan een garage, berging, dakkapel, aanbouw en tuinhuis afzonderlijke waarden toegekend. De heffingsambtenaar heeft hiermee in voldoende mate inzichtelijk gemaakt dat met verschillen tussen de woning en de referentiewoningen rekening is gehouden. De heffingsambtenaar heeft voor wat betreft het duurzaamheidsniveau van de woning aannemelijk gemaakt dat een eventueel waardedrukkend effect dat daarvan uitgaat is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen. Belanghebbende heeft verder geen objectief verifieerbare gegevens van de staat van zijn eigen woning ingebracht.
4.8.
De heffingsambtenaar maakt, gelet op het voorgaande, aannemelijk dat de waarde van de woning en daarmee de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier, op 19 juni 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.