Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/255
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 juni 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 273.000 (de waardebeschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 5 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de gemachtigde [naam 1] en namens de heffingsambtenaar [naam 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een hoekwoning uit 1980 van 117 m², met een carport en een inpandige schuur op een perceel van 166 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
4. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 256.000 per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 273.000.
Toetsingskader rechtbank
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.2.
De waarde van de woning is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde is vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
4.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport en een taxatiematrix ten grondslag gelegd. Het waarderapport is op 18 oktober 2024 door [taxateur] opgemaakt. In het waarderapport is de waarde van de woning berekend op € 285.000. In de taxatiematrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] in [plaats] .
Zijn de referentiewoningen voldoende bruikbaar?
4.5.
Belanghebbende stelt dat de referentiewoningen aan [referentiewoning 2] en [referentiewoning 1] niet bruikbaar zijn omdat in het waarderapport van de taxateur geen foto’s van de binnenkant van deze referentiewoningen zijn opgenomen en omdat deze referentiewoningen mogelijk onderhands zijn verkocht.
4.6.
De rechtbank is van oordeel dat alle drie referentiewoningen bruikbaar zijn om ter onderbouwing van de beschikte waarde te kunnen dienen. Belanghebbende heeft als zodanig niet bestreden dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met zijn woning. De referentiewoningen zijn alle drie gelegen in dezelfde straat als de woning van belanghebbende, ze zijn in hetzelfde jaar gebouwd, hebben een vergelijkbare (perceel)oppervlakte en ze zien er aan de buitenkant vrijwel hetzelfde uit. Ook zijn de referentiewoningen verkocht binnen één jaar voor de waardepeildatum. Daarmee zijn het erg goed vergelijkbare woningen. De enkele omstandigheid dat in het waarderapport geen foto’s van de binnenkant van de referentiewoningen aan [referentiewoning 2] en [referentiewoning 1] zijn opgenomen, is – gezien de sterke overeenkomsten tussen deze referentiewoningen en de woning van belanghebbende – onvoldoende reden om aan de bruikbaarheid van deze referentiewoningen te twijfelen. Belanghebbende heeft verder slechts het vermoeden geuit dat referentiewoningen aan [referentiewoning 2] en [referentiewoning 1] niet op de openbare markt zijn verkocht. Voor dit vermoeden heeft belanghebbende echter geen enkel aanknopingspunt aangedragen, zodat ook dit vermoeden onvoldoende is om aan de bruikbaarheid van de referentiewoningen te twijfelen.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
4.7.
De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft ook aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend. Verder zijn aan een carport, berging en dakkapel afzonderlijke waarden toegekend. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
4.8.
Voor zover belanghebbende met haar stelling over het ontbreken van interieurfoto’s van de referentiewoningen aan [referentiewoning 2] en [referentiewoning 1] ook heeft willen betogen dat aan de referentiewoningen mogelijk onjuiste KOUDV-factoren zijn toegekend, overweegt de rechtbank dat belanghebbende geen concrete aanwijzingen heeft aangedragen waaruit dat blijkt. Gelet op de wel beschikbare gegevens ziet de rechtbank geen aanleiding om te veronderstellen dat de toegekende factoren te hoog of te laag zijn.
4.9.
Belanghebbende stelt verder dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in haar woning en met het lagere duurzaamheidsniveau van haar woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voor wat betreft het duurzaamheidsniveau van de woning aannemelijk gemaakt dat een eventueel waardedrukkend effect dat daarvan uitgaat is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen. De referentiewoningen zijn immers alle drie in hetzelfde jaar gebouwd als de woning van belanghebbende, zodat kan worden verondersteld dat deze qua duurzaamheidsniveau vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Belanghebbende heeft verder geen enkel inzicht gegeven in de staat van haar eigen woning. Daarmee maakt zij – tegenover de stelling van de heffingsambtenaar – niet aannemelijk dat voor de voorzieningen van haar woning een lagere factor dan ‘gemiddeld (3)’ moet worden toegekend.
4.10.
Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 aannemelijk heeft gemaakt zodat de vaststelling van de waarde van € 273.000 in stand blijft.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB voor het jaar 2023 in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt zij ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 16 juni 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.