Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/225
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 juni 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 296.000 (de waardebeschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de waardebeschikking en de aanslag OZB ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 5 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de gemachtigde [naam 1] en namens de heffingsambtenaar [naam 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een hoekwoning uit 1989 van 105 m², met een aangebouwde garage van 18 m², een dakkapel, en een berging op een perceel van 238 m².
2.1.
De woning is op 26 mei 2023 verkocht voor € 299.500.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
4. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning.
4.1.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 274.000. Dit is het verkoopcijfer van
€ 299.500 geïndexeerd naar de waardepeildatum met een indexeringspercentage van 0,5% per maand.
€ 299.500 geïndexeerd naar de waardepeildatum met een indexeringspercentage van 0,5% per maand.
4.2.
De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 296.000. De heffingsambtenaar heeft aan die waardevaststelling in beroep een waarderapport en een taxatiematrix ten grondslag gelegd. Het waarderapport is op 5 augustus 2024 door [naam 3] opgemaakt. In het waarderapport is de waarde van de woning berekend op € 312.000. In de taxatiematrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] in [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende onderbouwd dat de waarde van € 296.000 niet te hoog is.
4.3.
De rechtbank overweegt als volgt. De WOZ-waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [1] Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [2]
4.4.
De waarde van een woning wordt doorgaans bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. [3] Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Wanneer een woning kort voor of na de waardepeildatum is aangekocht, moet er in de regel van uit worden gegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de voor die woning betaalde prijs. [4] De koopprijs is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen.
4.5.
Naar het oordeel van de rechtbank kan de waarde van de woning in dit geval het best worden vastgesteld aan de hand van het eigen koopcijfer van de woning. Dat koopcijfer heeft immers direct betrekking op het te waarderen object. De woning is verder circa anderhalf jaar na de waardepeildatum verkocht. De rechtbank acht dat in dit geval nog voldoende dichtbij de waardepeildatum om het eigen koopcijfer bruikbaar te achten.
4.6.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangevoerd dat de woning onderhands is verkocht, en dat de verkoopprijs volgens hem relatief laag is ten opzichte van de koopprijzen van de referentiewoningen. Hij vermoedt daarom dat sprake is van een transactie tussen gelieerde partijen, waardoor het eigen koopcijfer niet de waarde van de woning in het economisch verkeer weerspiegelt en het koopcijfer niet bruikbaar is. De heffingsambtenaar heeft desgevraagd niet kunnen aangeven tussen welke partijen de verkoop heeft plaatsgevonden.
4.7.
De rechtbank overweegt dat het enkele feit dat sprake is van een onderhandse verkoop nog geen reden is om aan te nemen dat de koopsom niet representatief zou zijn voor de waarde in het economisch verkeer. De heffingsambtenaar heeft zijn vermoeden dat sprake is van een onzakelijke transactie onvoldoende onderbouwd, concrete aanwijzingen ontbreken. Ook de door hem aangehaalde koopprijzen van de referentiewoningen bieden hiervoor geen steun. De prijsverschillen met het eigen koopcijfer zijn beperkt en zeker niet van dien aard dat daaruit zonder meer volgt dat de verkoopprijs van de woning onzakelijk moet zijn geweest.
4.8.
Gelet op het voorgaande acht de rechtbank het eigen koopcijfer van de woning bruikbaar en leidend voor de waardevaststelling per de waardepeildatum. Omdat het eigen koopcijfer circa anderhalf jaar na de waardepeildatum tot stand is gekomen, moet het worden geïndexeerd naar de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft het door belanghebbende gestelde indexeringspercentage van 0,5% per maand niet betwist. De rechtbank acht dat percentage, mede gelet op de sterk stijgende trend in de markt tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum van de woning, ook niet onredelijk hoog. Dat betekent dat belanghebbende erin is geslaagd om een waarde van € 274.000 per waardepeildatum aannemelijk te maken.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de waarde van de woning verminderen tot € 274.000 per waardepeildatum 1 januari 2022. De aanslag OZB wordt dienovereenkomstig verminderd.
5.1.
Omdat de beroepen gegrond zijn moet de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 51 aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten voor de beroepsfase. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De uitspraak op bezwaar is gedaan op 21 november 2023. De Wet Herziening proceskosten WOZ en bpm is niet van toepassing. De vergoeding is daarom, met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht, als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907, elk punt met een wegingsfactor 1. De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het Besluit proceskosten bestuursrecht. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.814. Belanghebbende krijgt geen vergoeding van zijn proceskosten in de bezwaarfase. De stelling dat de waarde moet worden vastgesteld aan de hand van het eigen koopcijfer is pas in beroep naar voren gebracht, terwijl deze stelling – die uiteindelijk tot gegrondverklaring van het beroep leidt – ook reeds in de bezwaarfase naar voren had kunnen en behoren te worden gebracht. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 tot een bedrag van € 274.000 en vermindert de aanslag OZB voor het jaar 2023 dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.814 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 16 juni 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.