Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 10638593 \ CV EXPL 23-1896
Vonnis van 14 mei 2025
in de zaak van
[eiser] , M.H.O.D.N. [bedrijf van eiser],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. J.A. Platteeuw,
tegen
KUIPERSWEG PROPERTY B.V.,
te 's-Gravenhage,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Kuipersweg,
gemachtigde: mr. A.R. de Jonge.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 oktober 2023 en de daarin vermelde stukken;
- de akte overlegging producties van [eiser] met producties 1 tot en met 16;
- de akte overlegging producties van Kuipersweg met producties 18 tot en met 22;
- de akte overlegging producties van [eiser] met producties 17 tot en met 21;
- de brief van mr. De Jonge van 11 maart 2024 met producties 23 en 24;
- de mondelinge behandeling van 15 maart 2024 en de op die mondelinge behandeling door mr. Platteeuw en mr. De Jonge overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen;
- de akte tevens houdende akte wijziging van eis van [eiser] met productie 22;
- de akte na comparitie van Kuipersweg met producties 25 tot en met 28;
- de antwoordakte van Kuipersweg met productie 29;
- de antwoordakte van [eiser] ;
- de antwoordakte van Kuipersweg.
1.2.
Bij brief van 5 november 2024 heeft de griffier aan partijen bericht dat de kantonrechter bij wie de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden, niet langer in staat is vonnis te wijzen, zodat een rechterwissel zal plaatsvinden. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld een verzoek te doen voor een nieuwe mondelinge behandeling bij de opvolgend kantonrechter. Zij hebben daarop geantwoord dat er geen nieuwe mondelinge behandeling hoeft plaats te vinden maar dat vonnis kan worden gewezen.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[eiser] heeft op 1 oktober 2018 van Kuipersweg in huur genomen de bedrijfsruimte aan [adres] . [eiser] exploiteert er een autoreparatiebedrijf. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: de algemene bepalingen).
2.2.
Vanaf 2020 heeft [eiser] Kuipersweg verzocht om reparaties aan het gehuurde uit te voeren.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – na wijziging van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat Kuipersweg is tekortgeschoten in haar verplichtingen jegens [eiser] voortvloeiend uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst;
2. Kuipersweg te veroordelen tot het verrichten van reparaties ter zake de scheuren in de vloer van het door [eiser] gehuurde bedrijfspand, in die zin dat de scheuren (zoals die onder meer blijken uit de foto’s overlegd bij akte van 1 maart 2024 als producties 11 a tot en met i en bij akte van 4 maart 2024 als producties 17 tot en met 19) worden hersteld, welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd overeenkomstig de eisen van goed en deugdelijk werk, terwijl Kuipersweg voorts de meterkast van het pand vervangt, dan wel in elk geval laat voldoen aan de van toepassing zijnde Nen-normen (waaronder NEN 1010, NEN 3140 en NEN 2768), een en ander binnen twee maanden na het wijzen van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat niet tijdig en volledig aan deze veroordeling is voldaan, met een maximum van
€ 50.000,00;
3. de door [eiser] te betalen huurprijs vanwege de niet herstelde gebreken te verminderen met € 250,00 per maand ingaande januari 2020 tot het moment dat Kuipersweg aan haar verplichtingen aangeduid onder 2 volledig heeft voldaan en Kuipersweg te veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag groot € 10.000,00 (zijnde 40 maanden huurkorting over de periode van januari 2020 tot en met april 2023), alsmede Kuipersweg te veroordelen aan [eiser] te betalen een bedrag van € 250,00 per de eerste dag van elke maand, ingaande de dag der dagvaarding tot het moment dat Kuipersweg volledig aan haar verplichtingen als bedoeld onder 2 heeft voldaan, een en ander te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag der verschuldigdheid tot het moment van integrale voldoening;
4. Kuipersweg te veroordelen aan [eiser] de door hem geleden schade ten gevolge van het tekortschieten van Kuipersweg te voldoen, nader op te maken bij Staat en te vereffenen volgens de regels der wet en Kuipersweg thans reeds te veroordelen aan [eiser] te betalen een voorschot op deze schade van € 10.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot die der algehele voldoening;
5. Kuipersweg te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
Kuipersweg voert verweer.
3.3.
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Scheuren in de vloer
4.1.
[eiser] stelt dat de betonvloer van het gehuurde gebreken heeft die Kuipersweg dient te verhelpen; de vloer heeft scheuren, is niet vloeistofdicht en verzakt. Kuipersweg heeft weliswaar reparaties aan de vloer uitgevoerd en scheuren dichtgemaakt, maar er ontstaan steeds nieuwe scheuren.
4.2.
Kuipersweg betwist dat zij gehouden is de scheuren te verhelpen. Zij voert aan dat reeds bij aanvang van de huurovereenkomst de vloer scheuren had en dat daaruit mag worden afgeleid dat [eiser] het gehuurde met scheuren heeft geaccepteerd. Op grond van artikel 4, artikel 11.6 en artikel 11.9 van de algemene bepalingen is zij niet aansprakelijk voor gebreken die reeds aanwezig waren bij aanvang van de huurovereenkomst. Kuipersweg voert verder aan dat uit onderzoek is gebleken dat de scheuren zijn veroorzaakt doordat het gehuurde niet is onderheid en doordat een vetput is dichtgestort en “trekt”. Zij heeft in oktober 2023 maatregelen genomen om scheurvorming zoveel mogelijk te voorkomen door een betonplaat te verankeren met de bestaande betonvloer. Er is geen verdergaande verplichting om scheuren te verhelpen, aldus Kuipersweg.
4.3.
De wet bepaalt dat een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW). Indien sprake is van een gebrek, komt de huurder – onder bepaalde voorwaarden – een vordering toe het gebrek te verhelpen (artikel 7:206 BW), tot vermindering van de huurprijs (artikel 7:207 BW) en tot vergoeding van schade als gevolg van het gebrek (artikel 7:208 BW).
4.4.
Aangezien het gehuurde een bedrijfsruimte is en geen woonruimte, kunnen partijen van de wettelijke gebrekenregeling afwijken. Partijen hebben ten aanzien van de vloer van het gehuurde afwijkende afspraken gemaakt, namelijk dat onderhoud, herstel en vernieuwing van de bouwvloer voor rekening van Kuipersweg komt. In de algemene bepalingen staat namelijk onder Onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen:
13.1
Voor rekening van de verhuurder zijn de kosten van de hierna in 13.3 weergegeven onderhouds-, herstel-,
en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. (…).
13.2
Tenzij partijen anders zijn overeengekomen, worden de in 13.3 en 13.4 bedoelde werkzaamheden verricht door, dan wel in opdracht van de partij voor wiens rekening die werkzaamheden zijn. Partijen dienen tijdig tot het verrichten van bedoelde werkzaamheden over te gaan.
13.3
Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van:
a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren, buitengevels;
(…).
4.5.
Of er reeds scheuren in de betonvloer waren bij aanvang van de huurovereenkomst zoals Kuipersweg stelt, hetgeen [eiser] betwist, kan in het midden blijven, aangezien Kuipersweg op grond van artikel 13.1 tot en met 13.3 van de algemene bepalingen de verplichting heeft onderhoud, herstel en vernieuwing met betrekking tot de vloer uit te voeren.
4.6.
Het beroep van Kuipersweg op artikel 4, artikel 11.5 en artikel 11.6 van de algemene bepalingen maakt het bovenstaande niet anders. Artikel 4 ziet op een onderzoeksplicht voor [eiser] om zelf na te gaan of het gehuurde geschikt is voor het voorgenomen doel. Artikel 11.5 en artikel 11.6 zien op beperking van de aansprakelijkheid voor schade. Deze artikelen doen niets af aan de onderhouds-, herstel- en vernieuwingsverplichting met betrekking tot de vloer die op Kuipersweg rust op grond van artikel 13.1 tot en met 13.3 van de algemene bepalingen.
4.7.
[eiser] heeft als producties 11a tot en met i bij akte van 1 maart 2024 en als producties 17 tot en met 19 bij akte van 4 maart 2024 actuele foto’s overgelegd van de vloer. Op die foto’s zijn forse scheuren te zien. Dat is geen goed onderhouden vloer. Daarnaast is niet weersproken dat door de scheuren de vloer niet vloeistofdicht is. Dat is van belang voor een autoreparatiebedrijf. Het is algemeen bekend dat in een autoreparatiebedrijf wordt gewerkt met vloeistoffen die gevaarlijk zijn voor het milieu. Er moet worden voorkomen dat die vloeistoffen in de bodem terecht komen. Kuipersweg dient de scheuren te herstellen. De vordering van [eiser] tot herstel van de scheuren zal daarom worden toegewezen.
4.8.
De gevorderde dwangsom zal eveneens worden toegewezen. [eiser] heeft belang bij een prikkel voor Kuipersweg om aan de veroordeling tot herstel van de scheuren te voldoen. De kantonrechter volgt Kuipersweg waar zij stelt dat matiging van de dwangsom op zijn plaats is. De dwangsom zal worden bepaald op € 500,00 per dag dat niet aan de veroordeling wordt voldaan, met een maximum van € 50.000,00. De kantonrechter oordeelt dat een voldoende prikkel voor Kuipersweg om aan de veroordeling te voldoen. Verder zal worden bepaald dat de dwangsom is verschuldigd na betekening van het vonnis (artikel 611a lid 3 Rv).
Meterkast
4.9.
[eiser] stelt verder dat de meterkast gebrekkig is, hetgeen volgt uit de omstandigheid dat de meterkast niet voldoet aan de relevante Nen-normen. Hij maakt aanspraak op vervanging van de meterkast door Kuipersweg, dan wel dat zij die in overeenstemming brengt met de Nen-normen.
4.10.
Kuipersweg betwist dat zij tot (herstel)werkzaamheden aan de meterkast is gehouden. Zij voert aan dat zij na de mondelinge behandeling de meterkast heeft laten onderzoeken door de firma APK Elektro en aan de hand daarvan werkzaamheden aan de meterkast heeft uitgevoerd, zonder daartoe verplicht te zijn. Kuipersweg wijst erop dat uit het Inspectierapport NEN 3140 van de herinspectie door APK Elektro blijkt dat de meterkast nu voldoet.
4.11.
De kantonrechter overweegt dat in het – niet weersproken – rapport van de herinspectie door APK Elektro (productie 29 van Kuipersweg) staat dat zij twee zaken heeft geconstateerd aan de meterkast: 1.) er kan niet worden gegarandeerd dat de inwendige aders van een leiding niet zijn beschadigd bij de verdeler links, hetgeen een geringe urgentie heeft, en 2.) er is vervuiling bij de krachtverdeelkasten aangetroffen, hetgeen geen urgentie heeft (pagina 11). Daarnaast maakt APK Elektro een aantal opmerkingen: 1.) het is te overwegen om onderdelen uit 1973 te vervangen, 2.) er zijn automaten met een B-karakteristiek waar een C-karakteristiek gewenst is om ongewenst uit te schakelen te voorkomen en 3.) er zijn losse leidingen voor de bruggen in de werkplaats aangetroffen (pagina 12). APK Elektro sluit af met de conclusie dat er geringe afwijkingen zijn geconstateerd en dat om de installatie aan NEN 1010 en NEN 3140 te laten voldoen, er verbeteringen in de verdeler en in de achterliggende installatie/de garage moeten worden uitgevoerd (pagina 13).
4.12.
Het komt er dus op neer dat het leidingwerk in de verdeler in de meterkast moet worden aangepast (constatering 1 van APK Elektro in r.o. 4.11) en dat de meterkast moet worden schoongemaakt (constatering 2 van APK Elektro in r.o. 4.11), alsmede dat verbeteringen in de garage moeten worden doorgevoerd, waarmee naar de kantonrechter begrijpt wordt gedoeld op het verwijderen van losse leidingen in de werkplaats (opmerking 3 van APK Elektro in r.o. 4.11).
4.13.
Het verwijderen van losse leidingen in de werkplaats betreft niet de staat van het gehuurde maar de inrichting daarvan door [eiser] . Dat komt voor rekening van [eiser] .
4.14.
Over het aanpassen van het leidingwerk en het schoonmaken van de meterkast hebben partijen afspraken gemaakt in de algemene bepalingen, namelijk dat onderhoud, herstel en vernieuwing van leidingwerk en het onderhoud van elektrische installaties voor rekening van [eiser] komen. Zo staat in de algemene bepalingen onder Onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen:
13.4
Ter verduidelijking dan wel in afwijking van of in aanvulling op13.1zijn voor rekening van huurder:
(…)
e. onderhoud, herstel en vernieuwing van leidingen en kranen van gas, water en elektriciteit, brand-, braak- en diefstalpreventieve voorzieningen met al wat daartoe behoort;
(…)
g. het periodiek en correctief onderhoud, alsmede de periodieke keuringen en het afstandsbeheer van de tot het gehuurde behorende technische installaties, waaronder mede begrepen vernieuwing van kleine onderdelen. Deze werkzaamheden mogen slechts worden verricht door bedrijven die door verhuurder zijn goedgekeurd.
(…).
4.15.
Ten aanzien van de meterkast rust op Kuipersweg dus geen verplichting tot herstel. De vordering tot het vervangen van de meterkast, dan wel die in overeenstemming te brengen met Nen-normen, zal daarom worden afgewezen.
Huurprijsvermindering en schadevergoeding
4.16.
[eiser] vordert huurprijsvermindering en schadevergoeding vanwege gebreken. De schade bestaat volgens hem uit imagoschade en schade vanwege het niet optimaal kunnen gebruiken van de vloer.
4.17.
Kuipersweg betwist dat [eiser] huurprijsvermindering of schadevergoeding toekomt. Zij beroept zich op artikel 11.6 en artikel 11.8 van de algemene bepalingen, waarin partijen huurprijsvermindering en schadevergoeding hebben uitgesloten.
4.18.
Partijen zijn ten aanzien van huurprijsvermindering en schadevergoeding afgeweken van de wettelijke regels. Zij zijn bevoegd van die wettelijke regels af te wijken ten nadele van de huurder, tenzij het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen (artikel 7:209 BW).
4.19.
[eiser] heeft niet gesteld dat Kuipersweg bepaalde gebreken bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen. Dat geldt overigens ook voor de scheuren in de vloer. Kuipersweg zegt daarover weliswaar dat die scheuren op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst al aanwezig waren, maar [eiser] heeft deze stelling betwist. Daarom is ook ten aanzien van de scheuren in de vloer niet vast komen te staan dat die op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst al bestonden. Partijen waren daarom bevoegd om afspraken te maken over huurprijsvermindering en schadevergoeding vanwege gebreken. Zo hebben zij afgesproken in de algemene bepalingen onder Schade en aansprakelijkheid:
11.6
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, weersomstandigheden, stagnatie in de bereikbaarheid van het gehuurde, leegstand elders, stagnatie in de voorziening van gas, water, elektriciteit, warmte, ventilatie of luchtbehandeling, storing van de installaties en apparatuur, in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen, brand, ontploffing, tekortkomingen in de leveringen en diensten. Eveneens is verhuurder niet aansprakelijk voor schade aan de persoon of goederen van derden die in het gehuurde aanwezig zijn en huurder vrijwaart verhuurder voor aanspraken van die derden ter zake.
en:
11.8
Verhuurder is niet aansprakelijk voor bedrijfsschade van huurder of voor schade als gevolg van de activiteiten van andere huurders of van belemmeringen in het gebruik van het gehuurde die derden veroorzaken, of voor gebreken die zijn ontstaan doordat huurder zijn onderhoudsplicht niet is nagekomen.
4.20.
Op grond van artikel 11.6 van de algemene bepalingen is huurprijsvermindering vanwege gebreken uitgesloten.
4.21.
Vergoeding van bedrijfsschade is in artikel 11.8 van de algemene bepalingen uitgesloten. [eiser] baseert zijn schadevergoeding op imagoschade en schade vanwege het niet optimaal kunnen gebruiken van de vloer. Dat betreft bedrijfsschade.
4.22.
[eiser] doet een beroep op vernietiging van artikel 11.6 en artikel 11.8 van de algemene bepalingen, omdat die bedingen naar zijn mening onredelijk bezwarend zijn. Daarvoor stelt hij dat dit voornamelijk verband houdt met de nalatige houding van Kuipersweg om gebreken te herstellen, ondanks toezeggingen. Daarnaast is het neerleggen van het risico bij [eiser] onredelijk vanwege de aard en omvang van de kosten van herstel en de impact op de bedrijfsvoering.
4.23.
Kuipersweg betwist dat de bedingen onredelijk bezwarend zijn.
4.24.
De kantonrechter overweegt dat [eiser] en Kuipersweg beide bedrijfsmatig handelen. Het is hen toegestaan om de risico’s van de huur van bedrijfsruimte te verdelen. In dit geval hebben zij afgesproken dat huurprijsvermindering en schadevergoeding vanwege - kort gezegd - gebreken niet mogelijk is. Dat is op zichzelf niet onredelijk. De door [eiser] aangevoerde omstandigheid dat Kuipersweg nalatig bleef gebreken te herstellen, maakt dat niet anders. Voor het herstel van gebreken zoals de scheuren in de vloer, kon [eiser] een vordering tot herstel instellen, zoals hij in deze procedure ook heeft gedaan.
4.25.
Evenmin volgt uit de door [eiser] aangevoerde aard en omvang van de kosten van herstel en de impact op de bedrijfsvoering dat de bedingen onredelijk bezwarend zijn. Een nadere en toereikende toelichting van [eiser] ontbreekt waarom juist in zijn situatie die omstandigheden de bedingen onredelijk bezwarend maken. Bovendien geldt dat de artikelen 11.6 en 11.8 van de algemene bepalingen gaan over huurprijsvermindering en schadevergoeding en niet over herstel van gebreken of de kosten daarvan.
4.26.
Gelet op het bovenstaande is niet gebleken dat de artikelen 11.6 en 11.8 van de algemene bepalingen onredelijk bezwarend zijn. Op grond van die artikelen zijn huurprijsvermindering en schadevergoeding uitgesloten. De vorderingen van [eiser] op die onderdelen zullen worden afgewezen.
Verklaring van recht
4.27.
Kuipersweg is tekortgeschoten in de nakoming van verplichtingen in de huurovereenkomst. Zij heeft immers verzuimd de scheuren in de vloer te herstellen. De gevorderde verklaring die daarop ziet, zal worden toegewezen.
Niet rauwelijks gedagvaard
4.28.
Kuipersweg voert het verweer dat [eiser] haar rauwelijks (zonder waarschuwing) heeft gedagvaard. Zij stelt dat zij per 7 december 2022 een nieuwe aandeelhouder en nieuwe bestuurders heeft en dat de nieuwe aandeelhouder niet op de hoogte was van de onstuimige verstandhouding tussen [eiser] en de vorige aandeelhouder. De kantonrechter volgt Kuipersweg niet in haar verweer. Een wisseling van bestuurders of aandeelhouders bij Kuipersweg is een interne kwestie. De nieuwe bestuurders en aandeelhouders worden geacht op de hoogte te zijn van de acties van hun voorgangers. Op dat onderdeel kunnen zij [eiser] geen verwijt maken.
Proceskosten
4.29.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat Kuipersweg is tekortgeschoten jegens [eiser] voortvloeiend uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst,
5.2.
veroordeelt Kuipersweg om binnen twee maanden na vandaag reparaties te
verrichten ter zake de scheuren in de vloer van het door [eiser] gehuurde bedrijfspand, in
die zin dat de scheuren (zoals die onder meer blijken uit de foto’s overlegd bij akte van 1
maart 2024 als producties 11 a tot en met i en bij akte van 4 maart 2024 als producties 17 tot
en met 19) worden hersteld, welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd
overeenkomstig de eisen van goed en deugdelijk werk, op straffe van verbeurte van een
dwangsom van € 500,00 per dag dat niet tijdig en volledig aan deze veroordeling is voldaan
na betekening van het vonnis, met een maximum van € 50.000,00,
5.3.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4.
verklaart de veroordeling in 5.2 uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2025.