Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/134
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 mei 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 315.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 2 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde] en, namens de heffingsambtenaar, [naam].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met bouwjaar 1993.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 337.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle te [plaats].
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.6.
Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn om ter onderbouwing van de waarde van de woning van belanghebbende te kunnen dienen. De referentiewoningen wijken qua perceeloppervlakte, woonoppervlakte en bouwjaar te veel van de woning van belanghebbende af. Daarnaast beschikken de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4], in tegenstelling tot de woning van belanghebbende, over meerdere afzonderlijke onderdelen behorend bij de woning, zoals een kas en een loods, aldus nog steeds belanghebbende.
3.7.
De rechtbank overweegt dat de referentiewoningen niet identiek hoeven te zijn aan de woning van belanghebbende om te kunnen dienen als referentiewoning. Het gaat erom of de referentiewoningen en de woning voldoende overeenkomstige kenmerken hebben. Naar het oordeel van de rechtbank wijken de woningen [adres 2] en [adres 4] qua objectkenmerken echter zodanig af van de woning van belanghebbende dat deze woningen niet voldoende vergelijkbaar zijn om ter onderbouwing te kunnen dienen. De rechtbank laat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] daarom buiten beschouwing. De rechtbank concludeert dat de referentiewoning [adres 3] in beginsel wel kan dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde.
Onderbouwing van de waarde
3.8.
Doordat de verkoopprijzen van de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] buiten beschouwing worden gelaten, wordt de berekening van de gemiddelde prijs per eenheid anders. In dit geval blijft enkel de prijs per eenheid van de referentiewoning [adres 3] over (€ 1747). Gezien deze prijs per eenheid zodanig lager is dan de gebruikte gemiddelde prijs per eenheid, leidt dit tot het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld. Omdat de rechtbank tot het oordeel komt dat de waarde te hoog is vastgesteld, behoeven de overige beroepsgronden geen verdere bespreking meer.
3.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
3.10.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 252.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoord deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende de door hem voorgestane waarde niet met objectief verifieerbare gegevens heeft onderbouwd.
Vaststellen van de waarde van de woning door de rechtbank
3.11.
Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 310.000.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 310.000. De aanslag OZB moet dienovereenkomstig worden verminderd.
4.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2]
4.2.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met waarde per punt van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde per punt van € 907, elk punt met een wegingsfactor 1. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.108. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
4.3.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 310.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.108 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier, op 14 mei 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.