Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1211
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 mei 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 562.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Oisterwijk opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 26 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [persoon 1] , verbonden aan [bedrijf] , en namens de heffingsambtenaar [persoon 2] en [taxateur] (taxateur).
1.5.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting twee geldige machtigingen overgelegd.
1.6.
Aan het slot van de zitting heeft de rechtbank aangekondigd zes weken na de zitting schriftelijk uitspraak te doen. Die termijn is niet haalbaar gebleken. Daarom is de uitspraaktermijn verlengd. Gelet op de korte duur van de verlenging heeft de rechtbank daarvan geen brieven aan partijen verzonden, maar neemt zij deze mededeling op in de uitspraak. De uitspraak is zo spoedig mogelijk na de verlenging aan partijen beschikbaar gesteld.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning met een woonoppervlakte van 161 m² gelegen op een perceel van 594 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 562.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 633.051 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] . In de matrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.4.
Belanghebbende voert aan dat de referentiewoning [adres 4] niet vergelijkbaar is, omdat de referentiewoning in betere staat verkeert, de verkoopprijs ruim boven de WOZ-waarde van de woning ligt en de prijs per eenheid van deze referentiewoning ver boven de prijs per eenheid van de twee andere referentiewoningen ligt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting zijn keuze voor de drie referentiewoningen verdedigt en stelt dat de referentiewoningen, ondanks de verschillen, de drie best vergelijkbare objecten in de kern van [plaats] zijn.
4.5.
De rechtbank overweegt dat de objecten niet identiek hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentiewoning. Het gaat erom of de referentiewoningen en de woning voldoende overeenkomstige kenmerken hebben. Dat is naar het oordeel van de rechtbank voor alle gebruikte referentiewoningen het geval, gelet op in het bijzonder het type woning, de ligging en het bouwjaar. De stellingen van belanghebbende zijn daarom van onvoldoende gewicht om de conclusie te rechtvaardigen dat de referentiewoning aan de [adres 4] niet vergelijkbaar is met de woning. De rechtbank ziet wel aanleiding om aan deze referentiewoning de minste bewijskracht toe te kennen. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat het buiten beschouwing laten van dit object er niet toe leidt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.6.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Met de verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen van de referentiewoningen heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door de prijs per eenheid per onderdeel van de (referentie)woningen daarvoor te corrigeren.
Belanghebbende stelt dat de kwaliteit van de woning onder-gemiddeld is, maar heeft dat niet onderbouwd. De rechtbank is daarom van oordeel dat belanghebbende de vastgestelde waarde – tegenover al hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd – onvoldoende gemotiveerd heeft betwist.
Belanghebbende stelt dat de kwaliteit van de woning onder-gemiddeld is, maar heeft dat niet onderbouwd. De rechtbank is daarom van oordeel dat belanghebbende de vastgestelde waarde – tegenover al hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd – onvoldoende gemotiveerd heeft betwist.
4.7.
Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 8 mei 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.