Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10928807 \ CV EXPL 24-514
Vonnis van 23 april 2025
in de zaak van
1.[verkoper 1] ,
te [plaats 1] ,
2.
[verkoper 2],
2.
[verkoper 2],
te [plaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [verkopers] ,
gemachtigde: mr. E. Willemse,
tegen
1.[koper 1] ,
te [plaats 2]
2.
[koper 2],
2.
[koper 2],
te [plaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [kopers] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 mei 2024 en de daarin genoemde stukken,
- de akte eiswijziging en overlegging producties van [verkopers] met producties 13 tot en met 21,
- het e-mailbericht van [kopers] van 10 oktober 2025,
- het e-mailbericht van mr. E. Willemse van 8 januari 2025 met producties 22 en 23,
- het e-mailbericht van [kopers] van 15 januari 2025 met bijlage,
- de mondelinge behandeling van 17 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de door mr. E. Willemse overgelegde en voorgedragen pleitnotities.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[verkopers] en [kopers] hebben op 13 juni 2023 een model koopovereenkomst voor een bouwterrein (NVM-model 2023, hierna: de koopovereenkomst) gesloten. [verkopers] hebben hierbij hun perceel, gelegen in [plaats 1] , aan [kopers] verkocht voor € 150.000,00, waarbij 15 augustus 2023 als datum van levering is overeengekomen.
2.2.
In de overeenkomst is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
“artikel 4 Eigendomsoverdracht Pro
4.1.
De akte van levering zal gepasseerd worden 4 weken nadat de door koper
aangevraagde financiering (zoals beschreven in artikel 15) is
goedgekeurd, doch uiterlijk 15 augustus 2023 of zoveel eerder of later als
partijen tezamen nader overeenkomen (…)
artikel 5 Bankgarantie Pro/ Waarborgsom
5.1.
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op24 juli 2023 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 15.000,-, zegge VIJFTIENDUIZEND EURO. (///)
5.2.
In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. (…)
artikel 11 Ingebrekestelling Pro/ Ontbinding
11.1.
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande
ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daad werkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
artikel 15 Ontbindende Pro voorwaarden
15.1.
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op 17 juli 2023 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van koopsom geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen.
Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet Pro op het financieel toezicht;
(…)
15.3.
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na dc datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare
communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’;
1. de naam van de aanvrager
2. het adres voor welke woning de aanvraag is gedaan
3. het aangevraagde hypotheekbedrag
4. de reden van de afwijzing.
Indien de mededeling niet "goed gedocumenteerd" is, behoeft de verkoper geen genoegen te nemen met de ontbinding. Bovendien ishet de koper, na het tekenen van deze koopovereenkomst niet toegestaan leningen af te sluiten, welke tot gevolg hebben dat het verkrijgen van de onderhavige hypothecaire geldlening wordt belemmerd.
Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij dezen verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.”
2.3.
[kopers] heeft op 10 juli 2023 per e-mailbericht aan de verkoopmakelaar van [verkopers] laten weten dat financiering niet lukt. Als bijlage is een e-mailbericht van zijn hypotheekadviseur meegestuurd, waarin het volgende staat vermeld:
“Het betreft hier de wens een nieuwbouwwoning van 300 000.00 te kopen
Op basis van jullie inkomen is een maximale hypotheek mogelijk van 240.881.00 en komen jullie 65 219.00 te kon aan leen ruimte.
Hierdoor is de benodigde financiering niet haalbaar.”
2.4.
De verkoopmakelaar van [verkopers] heeft op 11 juli 2023 aan [kopers] gemeld dat het bericht van de hypotheekadviseur onvoldoende is, omdat deze volgens hem niet voldoet aan de voorwaarden die zijn genoemd in de koopovereenkomst.
2.5.
[kopers] heeft op 17 juli 2023 het volgende bericht van de hypotheekadviseur naar de verkoopmakelaar doorgestuurd:
“Zonder zekerheid dat de te bouwen woning gefinancierd kan worden zal een hypotheekverstrekker geen financiering verlenen voor alleen de grond. Er moet een volledig haalbaar plan zijn voorde te bouwen woning.”
2.6.
De verkoopmakelaar heeft [kopers] diezelfde dag ervan op de hoogte gesteld dat het bericht niet een afwijzing conform artikel 15 van Pro de koopovereenkomst betreft.
2.7.
Op 24 juli 2023 heeft [kopers] geen bankgarantie gesteld, noch een waarborgsom gestort.
2.8.
[kopers] is op 15 augustus 2023 door [verkopers] in gebreke gesteld en verzocht binnen acht dagen de koopovereenkomst alsnog na te komen. Nadat er geen reactie van [kopers] was ontvangen, heeft [verkopers] op 22 augustus 2023 verzocht aan [kopers] om met een oplossing te komen.
2.9.
[verkopers] heeft de koopovereenkomst op 29 augustus 2023 per brief ontbonden en daarbij aanspraak gemaakt op de boete van € 15.000,00. [kopers] is door [verkopers] gesommeerd om deze boete binnen zeven dagen te voldoen. [kopers] heeft diezelfde dag per e-mailbericht aan [verkopers] laten weten dat hij al sinds juli bezig is om de overeenkomst te beëindigen, maar dat dit door de huidige regels niet mogelijk is.
2.10.
[verkopers] heeft [kopers] op 20 oktober 2023 in gebreke gesteld en [kopers] daarbij gesommeerd de contractuele boete te voldoen.
2.11.
Op 30 oktober 2023 heeft [verkopers] met een derde partij een koopovereenkomst gesloten, waarbij hij perceel heeft verkocht voor € 145.000,00.
3.Het geschil
3.1.
[verkopers] vordert – samengevat en na wijziging van eis bij akte - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst (buitengerechtelijk) is ontbonden;
[kopers] hoofdelijk te veroordelen om € 15.000,00 te betalen (boete), vermeerderd met wettelijke rente;
[kopers] hoofdelijk te veroordelen om € 1.526,91 te betalen (aanvullende schadevergoeding), vermeerderd met wettelijke rente;
[kopers] hoofdelijk te veroordelen om € 925,00 te betalen (buitengerechtelijke incassokosten), vermeerderd met wettelijke rente;
[kopers] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.
3.2.
[verkopers] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [kopers] het overeengekomen financieringsvoorbehoud niet (correct) heeft ingeroepen. Op grond van de koopovereenkomst moet [kopers] daarom de boete en aanvullende schadevergoeding betalen.
3.3.
[kopers] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [verkopers]
3.4.
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Op grond van artikel 5 van Pro de koopovereenkomst was [kopers] verplicht om uiterlijk 24 juli 2023 een bankgarantie te stellen dan wel een waarborgsom te storten ten bedrage van € 15.000,00, waarna de levering van het perceel zou plaatsvinden. Partijen zijn het erover eens dat [kopers] niet aan deze verplichting heeft voldaan en het perceel vervolgens niet is geleverd.
Documentatie- en inspanningsplicht
4.2.
De kantonrechter moet de vraag beantwoorden of [kopers] een rechtsgeldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud in artikel 15 van Pro de koopovereenkomst en hij de koopovereenkomst daarmee heeft ontbonden. Op grond van dit artikel moet het beroep op de ontbindende voorwaarde “goed gedocumenteerd” zijn en moet [kopers] “al het redelijk mogelijke” hebben gedaan om de financiering te verkrijgen. Artikel 15 bevat Pro daarmee enerzijds een documentatieverplichting en anderzijds een inspanningsverplichting. De kantonrechter is van oordeel dat [kopers] niet aan zijn documentatie- en inspanningsverplichting heeft voldaan. De kantonrechter licht dat als volgt toe.
4.3.
Het financieringsvoorbehoud is een instrument om te voorkomen dat een koper een huis koopt dat hij niet kan betalen of financieren. Alleen een koper die serieus heeft geprobeerd om een acceptabele financiering te krijgen, kan een beroep doen op het voorbehoud. De koper zal dan wel moeten laten zien dat hij een reële financieringsaanvraag heeft gedaan. Het enkele feit dat een aanvraag voor een financiering niet is geaccepteerd, is niet voldoende om aan de inspanningsverplichting te voldoen.
4.4.
Uit het bericht van de hypotheekadviseur van 10 juli 2023 blijkt niet dat [kopers] een reële financieringsaanvraag heeft gedaan om een hypotheek voor € 150.000,00 te krijgen, integendeel. Uit het bericht volgt namelijk dat hij de wens had om een hypotheek van € 300.000,00 te krijgen, wat dus twee keer zo hoog is. [kopers] kan volgens de hypotheekadviseur maximaal € 240.881,00 lenen. Met een lening van deze omvang kan het perceel (met een koopsom van € 150.000) dus worden gefinancierd.
4.5.
Een financiering voor enkel de grond wordt volgens [kopers] echter niet gegeven. Dit wordt in een later bericht bevestigd door de hypotheekadviseur. Dit betreft echter een bericht dat niet afkomstig is van een erkende geldverstrekkende bankinstelling. [kopers] heeft hierover verklaard dat hij met de ING en de Rabobank heeft gebeld, maar dat hij van hen hetzelfde te horen kreeg. Daarbij zou hij alles wat in zijn macht ligt hebben gedaan om de financiering rond te krijgen en daarmee zou hij dus aan zijn inspanningsplicht hebben voldaan.
4.6.
De kantonrechter kan hieruit niet afleiden dat [kopers] zich voldoende heeft ingespannen om de financiering voor het perceel (tijdig) rond te krijgen. [kopers] toont namelijk niet aan dat hij contact heeft gehad met verschillende hypotheekverstrekkers. [kopers] stelt weliswaar dat hij met de Rabobank en ING heeft gebeld hierover, maar deze stelling onderbouwt hij niet. Dit had wel op zijn weg gelegen. Bovendien is deze informatie niet voor het verstrijken van de termijn met [verkopers] gedeeld. Ook dit had [kopers] moeten doen. De inspannings- en documentatieplicht houdt namelijk ook in dat partijen elkaar over en weer informeren. Desondanks blijft er veel onduidelijkheid bestaan in de communicatie van [kopers] richting [verkopers] Zo is uit de hypotheekaanvraag niet af te leiden of, en op welke wijze, de overwaarde van de huidige woning van [kopers] in de berekening is meegenomen. Evenmin blijkt uit de beschikbare stukken of, en om welke reden, banken een leningaanvraag van € 150.000,00 voor het perceel zouden afwijzen. Daarnaast heeft [kopers] geen helderheid verschaft over de gestelde onmogelijkheid om met een lening van € 240.881,00 een woonruimte op het perceel te realiseren. Deze informatie had tijdig aan [verkopers] moeten worden verstrekt en dat heeft [kopers] niet gedaan.
4.7.
De kantonrechter gaat verder voorbij aan het standpunt van [kopers] dat het niet van hem kon worden verlangd dat hij € 1.500,00 betaalt voor een financieringsaanvraag die geen kans van slagen heeft. Op [kopers] rust namelijk de verplichting om zich in te spannen om financiering te verkrijgen, ongeacht of dit hem geld kost. Een dergelijke aanvraag had meer duidelijkheid kunnen verschaffen op de onderdelen die nu onduidelijk zijn gebleven.
4.8.
Van een reële financieringsaanvraag is daarmee geen sprake geweest. Dat hij hierin, zoals hij stelt, volledig heeft vertrouwd op zijn hypotheekadviseur doet hieraan niet af. Mogelijk is deze adviseur jegens [kopers] tekortgeschoten in de nakoming van op hem rustende verbintenissen en/of in zijn zorgplicht, maar die aansprakelijkheidsvraag is in deze procedure niet aan de orde. De verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij [kopers] en niet bij [verkopers]
4.9.
De conclusie luidt dat [kopers] niet op de in de koopovereenkomst overeengekomen wijze een rechtsgeldig beroep o het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. Dit betekent dat de koopovereenkomst is blijven bestaan en [kopers] gehouden was om zijn verplichtingen, zoals het stellen van een bankgarantie na te komen.
Verschuldigdheid schadevergoeding (contractuele boete) en matiging
4.10.
Na [kopers] op 15 augustus 2023 in gebreke te hebben gesteld, heeft [verkopers] de koopovereenkomst op 29 augustus 2023 ontbonden. omdat [kopers] ook na in gebreke te zijn gesteld niet behoorlijk is nagekomen. De overdracht van het perceel is daarom niet doorgegaan en [verkopers] moest op zoek naar een nieuwe koper. [verkopers] is gerechtigd om de boete/schade van [kopers] te vorderen.
4.11.
Artikel 11.2 van de overeenkomst kwalificeert als een boetebeding in de zin van de wet (artikel 6:91 BW Pro). [kopers] heeft de kantonrechter verzocht deze boete te matigen. Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW Pro kan de kantonrechter op verlangen van de schuldenaar ( [kopers] ), indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen. Bij de beoordeling of toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, moet niet alleen worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007,
LJNAZ6638,
NJ2007/262 (
Intrahof/Bart Smit). Een boete is niet al buitenproportioneel, omdat zij mogelijk hoger is dan de daadwerkelijke schade die de schuldeiser heeft geleden.
LJNAZ6638,
NJ2007/262 (
Intrahof/Bart Smit). Een boete is niet al buitenproportioneel, omdat zij mogelijk hoger is dan de daadwerkelijke schade die de schuldeiser heeft geleden.
4.12.
[verkopers] heeft bij akte eiswijziging en overlegging producties zijn stelling dat hij schade heeft geleden nader onderbouwd. Uit de schadeonderbouwing volgt dat de schade € 1.526,91 meer is dan de hoogte van de boete. [kopers] heeft de schade niet betwist, waardoor de kantonrechter concludeert dat de omvang van de schade vaststaat
4.13.
In de wet staat dat de kantonrechter in het geval van matiging de schuldeiser ( [verkopers] ) niet minder mag toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet. Zoals uit hierboven volgt, gaat de door [verkopers] geleden schade de hoogte van de boete te boven. Wanneer de boete zou worden gematigd betekent dit dus dat de kantonrechter minder toekent dan waar [verkopers] op grond van de wet recht op heeft. Dit mag niet. De kantonrechter zal de boete daarom niet matigen en [kopers] veroordelen de boete van € 15.000,00 en de aanvullende schade van € 1.526,91 te betalen..
Nevenvorderingen
4.14.
[verkopers] vordert wettelijke rente over de boete van € 15.000,00. In het bericht van 5 september 2023, waarin [verkopers] voor het eerst aanspraak maakte op de boete, is namelijk geen fatale termijn gesteld. De ingebrekestelling van 20 oktober 2023 bevat wel een fatale termijn, waardoor [kopers] vanaf 3 november 2023 in verzuim is. De wettelijke rente over de boete van € 15.000,00 wordt daarom toegewezen vanaf 3 november 2023 tot aan het moment dat de vordering is voldaan.
4.15.
[verkopers] heeft bij akte eisvermeerdering van 15 oktober 2024 voor het eerst aanspraak gemaakt op een aanvullende schadevergoeding van € 1.526,91, zonder dat [kopers] eerder in gebreke is gesteld. [verkopers] vraagt betaling van de wettelijke rente vanaf 5 september 2023 dan wel 3 november 2023 en anders vanaf de dag van de dagvaarding (30 januari 2024). Op die momenten was [verkopers] niet in verzuim, waardoor de wettelijke rente over dit bedrag zal worden afgewezen.
4.16.
Er is geen afzonderlijk verweer gevoerd tegen de buitengerechtelijke incassokosten. Nu is voldaan aan de wettelijke vereisten en de voorwaarden van het Besluit buitengerechtelijke incassokosten, wordt een bedrag van € 925,00 toegewezen. Dit bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding (30 januari 2024) tot aan de volledige voldoening van de vordering.
Proceskosten
4.17.
[kopers] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verkopers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,46
- griffierecht
€
706,00
- salaris gemachtigde
€
406,00
(1 punt × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.384,46
4.18.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.19.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat de koopovereenkomst is ontbonden,
5.2.
veroordeelt [kopers] hoofdelijk tot betaling van € 15.000,00 aan [verkopers] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 september 2023 tot aan het moment dat de vordering is voldaan,
5.3.
veroordeelt [kopers] hoofdelijk tot betaling van € 1.526,91 aan [verkopers] ,
5.4.
veroordeelt [kopers] hoofdelijk tot betaling van € 925,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 januari 2024 tot aan het moment dat de vordering is voldaan,
5.5.
veroordeelt [kopers] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.384,46, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [kopers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
veroordeelt [kopers] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
5.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op23 april 2025.