Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11491
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 januari 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 oktober 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak, [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 408.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 30 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning met een vrijstaande garage uit 1920 met een oppervlakte (van de woning) van 136 m² op een perceel van 441 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 340.000. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar zich op het nadere standpunt gesteld dat de waarde € 402.000 moet zijn.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning te hoog vastgesteld en moet deze worden verminderd tot € 402.000. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning wordt bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de standpunten van partijen
5. De door heffingsambtenaar in bezwaar gebruikte referentiewoningen heeft de heffingsambtenaar in beroep niet meer ter onderbouwing van de waarde gebruikt. Deze referentiewoningen behoeven daarom geen bespreking meer. De rechtbank overweegt hierbij dat het partijen vrij staat om ter onderbouwing van de waarde in de loop van een bezwaar- of beroepsprocedure andere vergelijkingsobjecten te kiezen. Dat is slechts anders indien daarmee de goede procesorde wordt geschonden, hetgeen zich hier niet voordoet.
5.1.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een matrix en verschillende taxatieverslagen met fotobladen van de in de matrix gehanteerde referentiewoningen ten grondslag gelegd. De matrix is op 13 augustus 2024 door [taxateur] opgemaakt. In de matrix is de waarde van de woning berekend op (afgerond) € 411.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , aan de [adres 3] en aan de [adres 4] , alle gelegen te [plaats] . In de matrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning.
5.2.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat in de matrix door een rekenfout is uitgegaan van een te hoge kavelwaarde voor de referentiewoning aan de [adres 3] te [plaats] . Dit heeft volgens de heffingsambtenaar tot gevolg dat de berekende eenheidsprijs voor die referentiewoning te hoog is. De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting dan ook op het standpunt gesteld, uitgaande van de lagere eenheidsprijs voor de referentiewoning aan de [adres 3] , dat de waarde van de woning moet worden verminderd tot € 402.000. Dat betekent dat het beroep reeds om die reden gegrond is. De rechtbank zal hierna beoordelen of de waarde van € 402.000 nog steeds te hoog is.
5.3.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde in de bezwaarfase een eigen taxatierapport ingebracht. In het taxatierapport is de waarde van de woning per 11 november 2021 berekend op basis van een vergelijking met de transactieprijzen van de woningen [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , alle gelegen te [plaats] .
Vergelijkbaarheid referentiewoningen
6. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoning aan de [adres 4] ter zitting betwist omdat deze woning niet, zoals zijn woning, naast een bouwval is gelegen. De vergelijkbaarheid van de beide andere door de heffingsambtenaar in beroep gebruikte referentiewoningen heeft belanghebbende in zoverre betwist door te verwijzen naar de, in het door hem aangedragen taxatierapport, genoemde transacties. De heffingsambtenaar betwist dat alle drie in dat rapport door belanghebbende aangedragen referentiewoningen als zodanig kunnen dienen, omdat die woningen meer dan een jaar vóór de waardepeildatum zijn verkocht.
6.1.
De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de door de heffingsambtenaar in beroep gebruikte referentiewoningen in het bijzonder wat betreft type, ligging, bouwperiode en KOUDV-factoren vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn ook voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De omstandigheid dat de referentiewoning aan de [adres 4] niet, net als de woning van belanghebbende naast een bouwval is gelegen, is geen reden om die referentiewoning buiten beschouwing te laten. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning. Met waarderelevante verschillen, waaronder ook het grote verschil in perceel- en gebruiksoppervlakte van de referentiewoning aan de [adres 4] , kan rekening worden gehouden door een correctie aan te brengen op de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen.
6.2.
De rechtbank acht de heffingsambtenaar erin geslaagd om aannemelijk te maken dat de door hem gebruikte referentiewoningen beter vergelijkbaar zijn dan de in het door hem aangedragen taxatierapport vermelde referentiewoningen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de heffingsambtenaar terecht aanvoert dat de door belanghebbende aangedragen referentiewoningen ver van de waardepeildatum zijn verkocht, namelijk op 20 mei 2019 ( [adres 5] ), 4 juli 2019 ( [adres 7] ) en 23 juli 2020 ( [adres 6] ). Een keuze voor verder van de waardepeildatum gelegen referentieverkopen kan soms wel gerechtvaardigd zijn, als die verkopen identieke woningen betreffen en er weinig geschikte verkopen rond de waardepeildatum voorhanden zijn. In dit geval vindt de rechtbank deze keuze niet gerechtvaardigd. Er zijn namelijk, zoals onder 6.1. overwogen, voldoende goede vergelijkingsobjecten beschikbaar die dichter bij de waardepeildatum zijn verkocht. Daar komt nog bij dat het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is opgesteld ter verkrijging van een hypothecaire lening en in dat rapport niet is uitgegaan van de voor dit geschil relevante waardepeildatum 1 januari 2022, maar van 11 november 2021. Het taxatierapport is dus op zichzelf ook niet bruikbaar om te kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.
De verschillen tussen de referentiewoningen van de heffingsambtenaar en de woning
6.3.
De verkoopprijzen van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van grondstaffels. Aan de bijgebouwen zijn afzonderlijke waarden toegekend. De uit de transactiecijfers afgeleide m²prijzen van de referentiewoningen zijn gecorrigeerd op de afwijkende kwalificaties voor kwaliteit, onderhoud en bouwjaarklasse ten opzichte van de woning. De heffingsambtenaar heeft ook gecorrigeerd voor de verschillen in oppervlakte tussen de referentiewoningen en de woning. De eenheidsprijs voor [straat] is dientengevolge gecorrigeerd met 27%. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen voldoende rekening is gehouden. Belanghebbende heeft ten aanzien van de referentiewoningen geen feiten en omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt die tot een ander oordeel leiden.
Waardestijging ten opzichte van het voorgaande jaar en taxatierapport in voorgaand jaar
6.4.
Belanghebbende heeft erop gewezen dat de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar aanzienlijk hoger is dan de gemiddelde WOZ-waardestijging van omliggende vergelijkbare woningen. Volgens belanghebbende is een dergelijke verschil in waardestijging niet te rechtvaardigen. Daarnaast heeft belanghebbende erop gewezen dat een door hem aangedragen taxatierapport in het voorgaande jaar wel is geaccepteerd als onderbouwing van de door hem voorgestane waarde. Volgens belanghebbende is het onbegrijpelijk dat het door hem aangedragen taxatierapport in het daarop volgende jaar zonder deugdelijke onderbouwing wordt afgewezen en is daarom sprake van een onbetrouwbare overheid.
6.5.
De rechtbank is van oordeel dat een eerder bepaalde waarde niet bepalend is voor de vaststelling van de nu in geschil zijnde waarde omdat de waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen. [2] Daarbij staat het de heffingsambtenaar elk jaar vrij om een door de belastingplichtige overgelegd taxatierapport opnieuw te beoordelen. In dit geval heeft de heffingsambtenaar het taxatierapport van belanghebbende om de in 6.2 vermelde redenen niet gevolgd, hetgeen de rechtbank juist heeft geacht. Van onbetrouwbaar overheidsoptreden is dan ook geen sprake. Dat het rapport kennelijk een jaar eerder wel gevolgd is door de heffingsambtenaar doet daar niet aan af.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is gegrond. De waarde van de woning per 1 januari 2022 moet worden verlaagd tot € 402.000. Het oordeel over de aanslag OZB volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
7.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat er geen kosten zijn gesteld die op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 402.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. M.M. de Werd rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier, op 20 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.