Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11395072 \ CV EXPL 24-5667
Vonnis van 16 april 2025
in de zaak van
STICHTING WONENBREBURG,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: WonenBreburg,
gemachtigde: mr. M.M. de Cock,
tegen
[de bewindvoerder] IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER VAN [naam],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [de bewindvoerder] ,
gemachtigde: mr. M.C.A.M. van der Meer.
1.De zaak in het kort
WonenBreburg vordert ontbinding van de huurovereenkomst, omdat [naam] het gehuurde vervuilt en hij overlast veroorzaakt. Namens [de bewindvoerder] en [naam] is dat betwist. De kantonrechter zal de vordering toewijzen en zal dat hierna toelichten.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 december 2024
- de brief van 13 februari 2025 van WonenBreburg met producties;
- de brief van 14 februari 2025 van [de bewindvoerder] met productie;
- de tijdens de mondelinge behandeling door WonenBreburg overgelegde producties;
- de mondelinge behandeling en de voortzetting van de mondelinge behandeling in het gehuurde van 25 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Daarna is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[naam] huurt met ingang van 29 november 2021 de woning aan [adres] in [plaats] . Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte van WonenBreburg d.d. 1 februari 2015 van toepassing (hierna: algemene huurvoorwaarden).
3.2.
In artikel 6.15 van de algemene huurvoorwaarden is opgenomen dat de huurder ervoor zorg dient te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door onder andere huurder of huisdieren die zich in het gehuurde bevinden.
Artikel 6.16 van de algemene huurvoorwaarden bepaalt dat het houden van één of slechts enkele huisdieren is toegestaan, mits het gehuurde zich daarvoor leent en voor zover geen overlast aan omwonenden wordt veroorzaakt.
3.3.
Op 15 mei 2024 (op dezelfde datum schriftelijk bevestigd) heeft WonenBreburg met [naam] afspraken gemaakt vanwege het gebrek aan hygiëne in het gehuurde en stankoverlast door de aanwezigheid van 9 katten in huis. Afgesproken is dat [naam] binnen nu en 6 weken zorgt voor een ander tehuis voor 7 van de katten en kittens, dat hij de woning schoonmaakt en ervoor zorgt dat er geen stankoverlast is.
3.4.
Op 24 juli 2024 heeft WonenBreburg een gedragsaanwijzing opgesteld onder andere vanwege de betalingsachterstand. In de gedragsaanwijzing is ook opgenomen dat WonenBreburg op 22 augustus 2024 op huisbezoek komt om te controleren of [naam] zich houdt aan de op 15 mei 2024 gemaakte afspraken.
3.5.
Bij brief van 3 september 2024 heeft de Gemeente Tilburg aan [naam] bericht dat de op 2 september 2024 is geconstateerd dat woning ernstig is vervuild door de ontlasting van meerdere katten en dat hij artikel 22.18 van het Tijdelijk omgevingsplan en de artikelen 1.6 en 1.7 van de Omgevingswet overtreedt. Verder heeft de Gemeente [naam] gewaarschuwd dat hij de overtredingen uiterlijk 15 oktober 2024 moet beëindigen en beëindigd moet houden.
3.6.
Bij brief van 4 september 2024 heeft WonenBreburg aan [naam] bericht dat zij het huurcontract wil beëindigen, met de volgende redenen:
“Op 22 augustus jl. hebben WonenBreburg en de Gemeente Tilburg vastgesteld dat uw woning nog steeds ernstig vervuild is. Naast vervuiling was er ook nog altijd sprake van een enorme stankoverlast. Kortom, u had zich niet gehouden aan de gemaakte afspraken. U drong op 22 augustus aan op nog één kans om uw woning schoon te maken en uw katten weg te doen en u gaf zelf aan op 3 september gereed te zijn. Puur om u tegemoet te komen, hebben wij u een allerlaatste kans gegeven en afgesproken dat wij op 3 september komen controleren. Op 3 september zijn WonenBreburg en de Gemeente opnieuw bij u op bezoek geweest. Helaas was de situatie niet of nauwelijks veranderd. De stankoverlast was zelfs nog erger dan tijdens de controle op 22 augustus. De situatie levert een gevaar voor de gezondheid van uzelf en uw woonomgeving op. Bovendien is er sprake van ernstige overlast. De gemeente heeft u hierover aangeschreven. De situatie is ook voor WonenBreburg onacceptabel. U schiet al langere tijd ernstig tekort in uw verplichtingen om de woning op correcte wijze te bewonen en geen overlast te veroorzaken aan de woonomgeving, en er is helaas geen enkele verbetering zichtbaar.(…)”
3.7.
Met ingang van 16 september 2024 is een bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [naam] , met benoeming van [de bewindvoerder] tot bewindvoerder.
Met [de bewindvoerder] is een betalingsregeling afgesproken voor aflossing van de huurachterstand.
3.8.
Op 27 januari 2025 heeft de Gemeente Tilburg een controle uitgevoerd in het gehuurde, waarvan een controlerapport is opgesteld. In het rapport is vermeld dat de badkamer, keuken en woonkamer waren opgeruimd sinds de vorige controle, maar dat de geur nog steeds ondragelijk was.
3.9.
Op 13 februari 2025 heeft de Politie Zeeland-West-Brabant het gehuurde bezocht. Per e-mail van 21 februari 2025 heeft de politie aan WonenBreburg het volgende bericht:
“(…) Ter plaatse roken wij al een penetrante geur, dit was al vanaf het moment dat de lift stopte op de verdieping waar wij moesten zijn. In de gang waar de voordeuren van de woningen zich bevinden werd de penetrante geur nog erger, zo erg dat wij onze adem moesten inhouden. (…) [naam] was bij zijn woning aangekomen en heeft voor ons de deur opengedaan, bij de deurpost lag een plas urine die afkomstig zijn van een kat. In de gang lagen meerdere drollen, in de badkamer lagen ook meerdere drollen. Wij liepen door naar de woonkamer, in de woonkamer stonden meerdere kattenbakken. De kattenbakken lagen vol met drollen en een pakje Marlboro. In de rest van de woning lagen ook meerdere drollen. [naam] stopte 2 kittens weg onder de bank, wij zelf zagen ook nog 2 katten zitten. De woning is vervuild voor de katten die er zitten. De keuken ligt helemaal vol met troep. Het is voor de katten en voor [naam] zelf niet een goede leefomgeving, dit vanwege de penetrante geur van urine.”
4.Het geschil
4.1.
WonenBreburg vordert - samengevat - de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de woning te ontbinden en de bewindvoerder te veroordelen het gehuurde te ontruimen, alsmede om haar als bewindvoerder te veroordelen tot betaling van de huur dan wel een gebruiksvergoeding gelijk aan de laatstelijk verschuldigde huurprijs, met een hoofdelijke veroordeling in de proceskosten.
4.2.
[de bewindvoerder] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van WonenBreburg, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van WonenBreburg, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van WonenBreburg in de kosten van deze procedure.
5.De beoordeling
5.1.
WonenBreburg legt aan haar vordering ten grondslag dat [naam] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de wet, de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden om zich als goed huurder te gedragen. Er is sprake van slecht en ontoelaatbaar betaalbedrag, er is sprake van vervuiling en er is sprake van ernstige overlast onder meer als gevolg van een veelheid aan huisdieren die in het gehuurde worden gehouden. Ondanks alle waarschuwingen houdt hij zich niet aan de gemaakte afspraken en aan de huurvoorwaarden om slechts één of enkele huisdieren te houden. Er is in het gedrag van [naam] geen enkele verbetering zichtbaar en hij accepteert zelf niet of nauwelijks hulp. WonenBreburg vordert daarom de ontbinding van de huurovereenkomst.
5.2.
Namens [naam] wordt betwist dat sprake is van vervuiling, laat staan van ernstige vervuiling vanuit zijn woning. [naam] is gehecht aan zijn huisdieren en de suggestie dat hij van hen afscheid zou moeten nemen is voor hem ondenkbaar. [naam] heeft op korte termijn geen zicht op vervangende woonruimte elders en hij wil graag met zijn dieren in het gehuurde blijven wonen.
5.3.
Tijdens de mondelinge behandeling is met partijen uitgebreid gesproken over de staat van het gehuurde en de mate van overlast. Daar waar WonenBreburg stelt dat de stankoverlast vanuit de woning van [naam] afkomstig is en water met dezelfde geur via de badkamer lekt bij de onderbuurman, betwist [naam] dat hij stankoverlast veroorzaakt. Volgens hem komt de stank van de buurman vandaan. [naam] heeft toegelicht dat hij 8 katten heeft, waarbij de kittens over een tijdje elders worden ondergebracht. [naam] zegt de kattenbakken 2 keer per dag te verschonen en dat hij zijn woning schoonmaakt. Op dit moment is hij bezig met het leggen van een nieuwe vloer en ruikt het weer fris, aldus [naam] .
5.4.
In overleg met partijen heeft de kantonrechter besloten om de situatie ter plaatse te beoordelen en om de mondelinge behandeling daarom in het gehuurde voort te zetten. De kantonrechter heeft op de galerij een penetrante urinelucht waargenomen, welke geur steeds sterker werd naarmate zij dichterbij het gehuurde kwam. In het gehuurde was de geur op zijn heftigst, zodat niet anders kan worden geoordeeld dat de geur afkomstig is van het gehuurde. In het gehuurde heeft de kantonrechter vastgesteld dat de keuken vervuild was en dat er uitwerpselen in de badkamer lagen. De twee kattenbakken in de woonkamer zaten vol met uitwerpselen en urine. Het oude zeil lag nog in een winkelwagen in de hal van het gehuurde, maar gezien de staat van het gehuurde acht de kantonrechter het aannemelijk dat de lucht niet alleen uit het oude zeil kwam.
5.5.
De kantonrechter kan wel vaststellen dat de katten er goed uit zagen en dat [naam] dus goed voor hen zorgt. Maar [naam] heeft ook een verplichting om als goed huurder voor zijn woning te zorgen en geen stankoverlast te veroorzaken. Gebleken is dat [naam] meerdere malen is gewaarschuwd, niet alleen door WonenBreburg maar ook door de politie en de gemeente Tilburg om de stankoverlast aan te pakken. [naam] is niet in staat geweest om tot een gedragsverandering te komen. Ondanks de gemaakte afspraken blijft hij te veel katten houden en bij recente controles bleek het gehuurde nog steeds vervuild. Ook de kantonrechter heeft zelf vastgesteld dat sprake is van vervuiling en ernstige stankoverlast rondom het gehuurde. Gezien alle waarschuwingen en maatregelen moet worden aangenomen dat [naam] niet of onvoldoende in staat is om tot een gedragsverandering te komen. Op grond van het voorgaande is de kantonrechter dan ook van oordeel dat [naam] in strijd heeft gehandeld met zijn verplichting tot goed huurderschap en zijn verplichting uit de huurovereenkomst om geen overlast te veroorzaken. Omdat [naam] voor het overige geen specifieke punten heeft aangevoerd over zijn belang bij het behoud van het gehuurde en wat zou maken dat de belangen van WonenBreburg zouden moeten wijken voor zijn individuele belang, zal de kantonrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toewijzen.
5.6.
De ontruimingstermijn wordt in redelijkheid gesteld op 14 dagen na de betekening van dit vonnis.
5.7.
[de bewindvoerder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van WonenBreburg worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
140,17
- griffierecht
€
328,00
- salaris gemachtigde
€
510,00
(2,5 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.080,17
5.8.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.9.
De kantonrechter zal de hierna uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaren, nu daartegen geen verweer is gevoerd. Verder acht de kantonrechter het belang van WonenBreburg om het vonnis tijdens een eventuele hoger beroepsprocedure uit te voeren groter dan het belang van [naam] om in de woning te blijven. Er is sprake van dusdanige ernstige stankoverlast vanuit de woning door urine van de katten, dat van WonenBreburg niet gevergd kan worden een hoger beroep af te wachten alvorens een start te kunnen maken met het schoonmaken van de woning en een einde te maken aan de overlast voor omwonenden.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning aan [adres] te [plaats] ,
6.2.
veroordeelt [de bewindvoerder] als bewindvoerder om ervoor zorg te dragen dat [naam] het gehuurde binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover deze niet het eigendom zijn van WonenBreburg, zal verlaten en ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van WonenBreburg zal stellen,
6.3.
veroordeelt [de bewindvoerder] als bewindvoerder tot betaling aan WonenBreburg van
- € 564,61 per maand aan huur voor iedere ingegane maand vanaf 1 december 2024 tot het tijdstip van ontbinding,
- € 564,61 per maand aan gebruiksvergoeding in de periode tussen de datum waarop de huurovereenkomst wordt ontbonden en het gehuurde daadwerkelijk ontruimd is opgeleverd,
6.4.
veroordeelt [de bewindvoerder] als bewindvoerder in de proceskosten van € 1.080,17, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [de bewindvoerder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.5.
veroordeelt [de bewindvoerder] als bewindvoerder tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.6.
verklaart dit hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2025.