ECLI:NL:RBZWB:2025:2083

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 11019103 \ CV EXPL 24-1165

Vonnis van 9 april 2025

in de zaak van

de besloten vennootschap A.H.M. HOLDING B.V.,

gevestigd te Kaatsheuvel,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: AHM Holding,

gemachtigde: Rosmalen Gerechtsdeurwaarders B.V.,

tegen

1.[huurder 1] ,2. [huurder 2] ,

beiden wonende te [plaats] ,

gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [huurders] en afzonderlijk [huurder 1] en [huurder 2] ,

procederend in persoon.

1.De zaak in het kort

Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten voor een appartement en parkeerplaats. AHM Holding vordert in conventie onbetaalde huur voor de parkeerplaats en het appartement. Het verweer van [huurders] dat bij opzegging van de parkeerplaats geen huur voor de parkeerplaats verschuldigd is slaagt. [huurders] beroept zich op gedane betalingen en verrekening met bepaalde servicekosten waarover AHM Holding zich nog dient uit te laten. In reconventie vordert [huurders] ook posten aan servicekosten terug als onverschuldigd betaald. De in reconventie gestelde terugbetaling van posten servicekosten is terecht.

2.De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 19 maart 2024 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek met producties;

- de akte houdende uitlating producties van AHM Holding tevens vermeerdering van eis;

- de antwoordaktes van [huurders] met eiswijziging in reconventie met producties;

- de conclusie van antwoord in reconventie;

- de akte van [huurders] in reconventie, van de rolzitting van 6 november 2024;

- de antwoordakte van AHM Holding in reconventie.

3.De feiten

3.1.

[huurders] huurt sinds 1 februari 2020 van AHM Holding het appartement met een parkeerplaats aan het [adres 1] tegen een maandelijks vooruit te betalen huurprijs van laatstelijk € 1.948,24 per maand.

3.2.

In artikel 4.5 van de getekende huurovereenkomst is een specificatie gegeven van de huurprijs en daarbij zijn ook een bedrag van € 60,00 aan parkeerkosten en € 130,00 als voorschot servicekosten genoemd. In artikel 7 van de huurovereenkomst is onder het kopje “servicekosten” een opsomming gegeven van de zaken en diensten waarvoor AHM Holding zal zorgdragen.

3.3.

Op de gesloten huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing verklaard.

3.4.

Op 20 februari 2020 heeft de beheerder van AHM Holding een addendum gestuurd aan [huurders] met betrekking tot [parkeerplaats] . In het addendum – dat [huurders] heeft getekend op 3 augustus 2020 – is het volgende vermeld:

“(…)

Reden addendum

Huren van een parkeerplaats op het terrein behorende bij [adres 2] .

De lopende huurovereenkomst welke voor bepaalde tijd overeen is gekomen blijft van kracht.

De ingangsdatum van dit addendum is 20-02-2020.

Er wordt een opzegtermijn van 1 kalendermaand gehanteerd.

Per ingangsdatum wordt[parkeerplaats]gehuurd.

Bij ondertekening van dit addendum zal huurder 1 afstandsbediening ontvangen.

Huurder zal voor de parkeerplaats een maandelijkse vergoeding van € 60,00 betalen.

Bij opzegging van de huurovereenkomst zal tevens de huur van deze parkeerplaats worden beëindigd.

De overige voorwaarden van de Overeenkomst “ [kenmerk] – [adres 1] ” blijven ongewijzigd van kracht.”

3.5.

[huurders] heeft de huur van de parkeerplaats per 1 februari 2023 opgezegd. Bij e-mail van 30 januari 2024 heeft [huurders] aan de beheerder van AHM Holding kenbaar gemaakt de parkeerplaats per 1 februari 2024 graag weer te willen huren.

3.6.

[huurders] heeft over de jaren 2022 en 2023 afrekeningen servicekosten ontvangen van AHM Holding. [huurders] heeft die betaald, maar bezwaar gemaakt tegen een aantal posten op de afrekeningen. Vanwege bezwaar tegen posten op de afrekening van 2023 heeft [huurders] van de huur van juli en augustus 2024 € 60,00 per maand ingehouden aan voorschot servicekosten.

4.Het geschil in conventie

4.1.

AHM Holding vordert – na eisvermeerdering – dat [huurders] wordt veroordeeld om aan haar te betalen een bedrag van € 2.707,39 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 maart 2024 tot de dag van volledige voldoening, met veroordeling van [huurders] in de kosten van de procedure.

4.2.

AHM Holding legt aan haar vorderingen samengevat ten grondslag dat [huurders] de huur van de parkeerplaats van april 2023 tot en met januari 2024 en juli 2024 van totaal € 660,00 en de huur van augustus 2024 (inclusief de parkeerplaats) van € 1.948,24 onbetaald heeft gelaten. Daarnaast stelt AHM Holding dat de afrekening servicekosten over 2022 pas na aanmaning is betaald. AHM Holding stelt dat aan wettelijke rente tot en met 11 maart 2024 een bedrag van € 4,27 verschuldigd is en aan buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 94,88 omdat niet voldaan is aan de 14 dagen brief van 17 oktober 2023.

4.3.

[huurders] voert verweer. [huurders] voert aan dat in de huurovereenkomst niet is vermeld dat de parkeerplaats onlosmakelijk is verbonden met de huur van het appartement. [huurders] voert aan de parkeerplaats in de periode februari 2023 tot en met februari 2024 niet nodig te hebben gehad en over die periode was opgezegd. Daarnaast voert [huurders] aan dat aan huur voor de maand augustus 2024 op 5 augustus 2024 een bedrag van € 1.888,24 is betaald en over de maanden juli en augustus 2024 € 60,00 aan servicekosten is ingehouden omdat drie posten aan servicekosten over 2023 onterecht zijn.

5.Het geschil in reconventie

5.1.

[huurders] vordert dat:

wordt verklaard dat de parkeerplaats niet onlosmakelijk verbonden is met de huurovereenkomst van het appartement;
AHM Holding wordt veroordeeld om met betrekking tot de afrekening servicekosten over 2022 terug te betalen de kosten voor brandveiligheidsmiddelen en de kosten van verlichting in de algemene ruimte te reduceren naar een realistisch bedrag (minimaal 50%);
AHM Holding wordt veroordeeld om met betrekking tot de afrekening servicekosten over 2023 terug te betalen de kosten hoekprofielen, secure strips en nakijken verlichting in de algemene ruimte voor zover nog niet verrekend;
AHM Holding wordt veroordeeld in de kosten van de rechtszaak.

5.2.

[huurders] legt aan haar vorderingen – samengevat – ten grondslag hetgeen in conventie als verweer is gevoerd. [huurders] stelt daarnaast dat van de afrekening servicekosten over 2022 de kosten van brandveiligheidsmiddelen en verlichting in algemene ruimten onterecht zijn. Daarnaast stelt [huurders] dat van de afrekening servicekosten over 2023 de kosten voor hoekprofielen van de muren in algemene ruimte, de secure strips op de buitendeuren van de algemene ruimte en het nakijken van de verlichting onterecht zijn.

5.3.

AHM Holding betwist de vordering en concludeert primair tot niet-ontvankelijkverklaring van [huurders] in de vorderingen en subsidiair tot afwijzing van de vorderingen omdat daar geen enkele (juridische) grondslag voor is.

6.De beoordeling in conventie

Huur parkeerplaats en woning onlosmakelijk met elkaar verbonden?

6.1.

In geschil is tussen partijen allereerst of de huur voor de parkeerplaats onlosmakelijk is verbonden met de huur van het appartement. AHM Holding stelt dat de parkeerplaats niet afzonderlijk van haar gehuurd kan worden en tussentijdse beëindiging van de parkeerplaats niet mogelijk is. [huurders] betwist dit en verwijst naar het getekende addendum waarin staat dat er een opzegtermijn van een maand wordt gehanteerd.

6.2.

Of de huur van het appartement en de parkeerplaats onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden, dient te worden uitgelegd. Bij de uitleg van de bewoordingen van een overeenkomst moet niet enkel gekeken worden naar de taalkundige betekenis van de tekst, maar ook naar hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en wat zij redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden. Het gaat er uiteindelijk om welke verwachtingen partijen op grond van de omstandigheden van het geval over en weer mochten hebben (zogenoemde Haviltex-criterium).

6.3.

[huurders] voert aan een andere huurovereenkomst toegestuurd te hebben gekregen, maar beroept zich niet op rechtsgevolgen van die stelling. Daarom wordt ervan uitgegaan dat de getekende huurovereenkomst van 31 januari 2020 geldt tussen partijen. Niet is gesteld dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben gesproken over verbondenheid van de parkeerplaats aan de huur van het appartement. Daarom zal uit gegaan worden van de tekst van de getekende huurovereenkomst en het addendum. In artikel 4.5 van de huurovereenkomst is bij de maandelijks te betalen kosten een bedrag van € 60,00 aan parkeerkosten genoemd. Deze vermelding wijst er op dat de parkeerplaats verbonden is aan de huur van het appartement. Maar [huurders] heeft vervolgens op 20 februari 2020 een addendum ontvangen en getekend voor de parkeerplaats en daarin is onder nummer 3 een opzegtermijn genoemd van een maand voor de parkeerplaats en onder nummer 7 is vermeld dat bij opzegging van de huurovereenkomst tevens de huur van de parkeerplaats wordt beëindigd. Gezien de opgenomen opzegtermijn van een maand voor de parkeerplaats is er naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een onlosmakelijk verband tussen de huurovereenkomst voor het appartement en de huurovereenkomst voor de parkeerplaats. Indien een onlosmakelijk verband bedoeld was, had het voor de hand gelegen dat in het addendum was opgenomen dat bij opzegging van de parkeerplaats ook de huur van het appartement wordt opgezegd dan wel dat er een verplichting was tot huur van de parkeerplaats zolang de huur voor het appartement loopt. Dit is niet het geval. Er wordt dan ook vanuit gegaan dat de huur van de parkeerplaats tussentijds en los van de huur van het appartement kan worden opgezegd.

6.4.

AHM Holding vordert onbetaald gelaten huur voor de parkeerplaats tot en met juli 2024 van € 660,00 en onbetaald gelaten huur van de maand augustus 2024 (inclusief parkeerplaats) van € 1.948,24.

6.5.

[huurders] voert aan de parkeerplaats in de periode februari 2023 tot en met februari 2024 niet nodig te hebben gehad en over die periode was opgezegd. AHM Holding heeft onvoldoende betwist dat [huurders] de huurovereenkomst voor de parkeerplaats (tijdig) heeft opgezegd. AHM Holding stelt namelijk enkel dat [huurders] de huur van de parkeerplaats niet tussentijds kan opzeggen. Daarom wordt ervan uitgegaan dat [huurders] de huur over de periode 1 februari 2023 tot en met februari 2024 was opgezegd. Zoals hiervoor al overwogen, is tussentijdse opzegging van de parkeerplaats mogelijk. De gevorderde huur voor de parkeerplaats over de periode april 2023 tot en met januari 2024 is daarom niet toewijsbaar.

Betaalbewijzen

6.6.

[huurders] heeft betaalbewijzen overgelegd van de huur van de parkeerplaats van juli 2024 en de huur van het appartement en de parkeerplaats van augustus 2024 (productie 1 van de antwoordakte van [huurders] van 28 augustus 2024). AHM Holding heeft daar nog niet op kunnen reageren. AHM Holding zal daarom in de gelegenheid worden gesteld daarop te reageren. De kantonrechter merkt op dat nieuwe eiswijzigingen in dit stadium van de procedure niet meer zullen worden toegestaan.

Verrekening

6.7.

[huurders] heeft het voorschot servicekosten van totaal € 120,00 over de maanden juli en augustus 2024 ingehouden en de kantonrechter begrijpt dat hij dit verrekent met drie posten van de servicekosten afrekening over het jaar 2023. Op grond van hetgeen in reconventie wordt overwogen, is de kantonrechter vooralsnog van oordeel dat dit verrekeningsverweer voor dat bedrag slaagt. Daarnaast wordt over de verrekening het volgende overwogen.

6.8.

In artikel 20.1 van de algemene voorwaarden is een verrekenverbod opgenomen. Omdat [huurders] een consument is, dient de kantonrechter op grond van de Richtlijn 93/13 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten ambtshalve te toetsen of sprake is van een onredelijk bezwarend beding. De vraag of het in artikel 20.1 van de algemene voorwaarden opgenomen verrekenverbod onredelijk bezwarend is, moet worden beantwoord aan de hand van de open norm van artikel 6:233, aanhef en onder a Burgerlijk Wetboek (BW). Op grond van deze bepaling is een beding in de algemene voorwaarden vernietigbaar indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij. Artikel 6:237 aanhef en onder g BW bepaalt dat een beding dat de bevoegdheid van een consument tot verrekening uitsluit of beperkt wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn waardoor de bepaling vernietigbaar is.

6.9.

Omdat AHM Holding nog niet op de verrekening en het vermoeden van het onredelijk bezwarend zijn van het verrekenverbod heeft gereageerd, zal zij in de gelegenheid worden gesteld hierop te reageren.

6.10.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

7.De beoordeling in reconventie

Vordering in reconventie tijdig ingesteld?

7.1.

Hoewel [huurders] de vordering in reconventie niet in de kop van de conclusie van antwoord in conventie heeft vermeld, heeft [huurders] in die conclusie wel voldoende duidelijk gemaakt vorderingen in reconventie in te stellen. Daardoor kan [huurders] op grond van artikel 137 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) in haar vorderingen worden ontvangen. AHM Holding is vervolgens ook in de gelegenheid gesteld om te reageren op de (vermeerderde) eis in reconventie waardoor toegekomen kan worden aan een inhoudelijk beoordeling.

Verklaring voor recht ten aanzien van de huurovereenkomst parkeerplaats

7.2.

De door [huurders] gevorderde bevestiging dat de huur van de parkeerplaats niet onlosmakelijk is verbonden met de huur van het appartement, is in feite een verklaring voor recht en is op grond van hetgeen in conventie is overwogen toewijsbaar.

Servicekosten

7.3.

[huurders] vordert terugbetaling van verschillende posten op de afrekeningen servicekosten over 2022 en 2023 die volgens hem zonder grond betaald zijn. Deze vordering kan op grond van artikel 7:260 BW worden getoetst binnen een termijn van twee jaar nadat de verhuurder uiterlijk een overzicht had moeten verstrekken. Dat is hier zes maanden na het verstrijken van het kalenderjaar. De kantonrechter stelt vast dat [huurders] de vorderingen ten aanzien van de servicekosten over 2022 en 2023 binnen de vervaltermijn heeft ingesteld.

7.4.

Bij de beoordeling wordt het volgende voorop gesteld. De verhuurder kan op grond van artikel 7:259 lid 1 BW alleen servicekosten in rekening brengen bij de huurder die hij met de huurder is overeengekomen. Het moet daarbij gaan om specifiek omschreven zaken en diensten waarvan de levering of verlening is overeengekomen. In het geval er geen overeenstemming is over de hoogte van posten aan servicekosten dan worden deze vastgesteld op basis van het toepasselijk wettelijke voorschrift en als die ontbreekt, zoals hier het geval is, op basis van de werkelijke kosten waarbij wordt getoetst of die redelijk zijn.

7.5.

Hierna zal worden ingegaan op de posten op de afrekeningen over 2022 en 2023 waarvan [huurders] stelt dat die (deels) onterecht zijn.

Afrekening 2022

Kosten brandveiligheid

7.6.

In geschil is tussen partijen of de kosten van brandveiligheidsmiddelen aan [huurders] als huurder kunnen worden doorberekend. In artikel 7 van de huurovereenkomst is vermeld dat onderhoud van brandveiligheidsmiddelen als servicekosten aan de huurder mogen worden doorberekend. De kantonrechter stelt vast dat de factuur van Inprevo van 3 mei 2022 (productie 2 conclusie van eis in reconventie) ziet op een advies over plaatsing van brandblussers en een offerte en dat de factuur van Inprevo van 19 oktober 2022 (productie 3 conclusie van eis in reconventie) ziet op plaatsing van brandblussers. Volgens [huurders] zien de facturen niet op “onderhoud brandveiligheidsmiddelen” als genoemd in artikel 7 van de huurovereenkomst. De kantonrechter is het hiermee eens. De kosten houden allemaal verband met de aanschaf van brandveiligheidsmiddelen en niet met onderhoud. Voor zover AHM Holding bedoeld had om ook nieuwe blusapparatuur aan [huurders] door te belasten, had het op haar weg gelegen dit duidelijk als post aan servicekosten overeen te komen. Dit betekent dat de kosten onterecht zijn berekend. [huurders] heeft recht op terugbetaling van het bedrag van
€ 45,84(1/8 deel van € 366,68).

Kosten verlichting

7.7.

Als onderhoudskosten zoals bedoeld in het Besluit kleine herstellingen zijn kosten van vervanging van lampen in de algemene ruimten in rekening gebracht. Omdat op de als productie 1 bij conclusie van eis in reconventie overgelegde factuur van [naam] - naar de kantonrechter begrijpt de beheerder zoals bedoeld in artikel 9.1 van de huurovereenkomst - is vermeld “lampen vervangen” wordt uitgegaan van vervanging van de verlichting en niet van vervanging van armaturen zoals AHM Holding aanvankelijk stelt. [huurders] erkent dat kosten van verlichting kunnen worden doorbelast als servicekosten aan hem, maar hij maakt bezwaar tegen de hoogte van de kosten omdat er slechts 13 lampen zijn vervangen. De kantonrechter komt de door [naam] berekende 6,5 arbeidsuren disproportioneel voor bij vervanging van 13 lampen dan wel de 14 lampen die AHM Holding noemt. De arbeidsuren worden naar redelijkheid vastgesteld op 2 uur. Op de factuur van [naam] strekt dan een bedrag van € 209,63 (4,5 uur x € 38,50 te vermeerderen met 21% btw) in mindering, waardoor [huurders] recht heeft op terugbetaling van een bedrag van
€ 26,20(1/8 deel van € 209,63).

Afrekening 2023

Kosten hoekprofielen en secure strips

7.8.

Als servicekosten zijn door AHM Holding hoekprofielen voor muren in algemene ruimten en kosten van secure strips op de buitendeuren van de algemene ruimte in rekening gebracht (producties 6 en 7 van de eiswijziging van [huurders] ). De kantonrechter stelt vast dat in de huurovereenkomst niet is opgenomen dat deze kosten als servicekosten in rekening kunnen worden gebracht. Deze kosten kunnen daarom niet bij de huurder in rekening worden gebracht. [huurders] heeft recht op terugbetaling van 1/8 deel van het factuurbedrag voor de hoekprofielen van € 775,18 dat neerkomt op een bedrag van
€ 96,90en 1/8 deel van het factuurbedrag voor de secure strips van € 302,50 dat neerkomt op een bedrag van
€ 37,81.

Kosten verlichting

7.9.

Voor het nakijken van de verlichting in de algemene ruimte zijn kosten doorbelast aan [huurders] (productie 8 van de eiswijziging van [huurders] ). De kantonrechter is van oordeel dat het nakijken van verlichting gedurende vier uur waarbij geen verlichting is vervangen, niet te beschouwen is als gering en dagelijks onderhoud dat voor rekening van [huurders] komt. Er is daarom geen grond voor verschuldigdheid van deze kosten door [huurders] Voor kosten verlichting is daarom recht op terugbetaling van een bedrag van
€ 25,71(1/8 x € 205,70).

7.10.

De verdere beoordeling van de zaak zal worden aangehouden totdat in conventie is beslist.

8.De beslissing

De kantonrechter

In conventie

8.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 23 april 2025 te 09.00 uurvoor het indienen van een akte uitlaten door AHM Holding over hetgeen onder 6.6 en 6.9 is overwogen,

8.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

In reconventie

8.3.