Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11436277 \ CV EXPL 24-4324
Vonnis van 9 april 2025
in de zaak van
STICHTING WONENBREBURG,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: WonenBreburg,
gemachtigde: Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De zaak in het kort
Deze zaak gaat over de vraag of de huurovereenkomst tussen verhuurder WonenBreburg en [gedaagde] als huurder moet worden ontbonden en de huurwoning moet worden ontruimd door een huurachterstand en het handelen in strijd met goed huurderschap. De kantonrechter stelt vast dat sprake is van een tekortkoming. De kantonrechter heeft een afweging gemaakt van de belangen van WonenBreburg tegenover de belangen van [gedaagde] . Op grond daarvan oordeelt de kantonrechter dat ontbinding van de overeenkomst tussen WonenBreburg en de [gedaagde] niet gerechtvaardigd is. Hierna legt de kantonrechter uit waarom.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 december 2024;
- het e-mailbericht van WonenBreburg van 13 februari 2025 waarin staat dat partijen een regeling zijn overeengekomen en wordt verzocht vonnis te wijzen;
- de mondelinge behandeling van 17 februari 2025 waarop niemand is verschenen;
- de brief van de griffier van 18 februari 2025 waarin partijen is meegedeeld dat een nieuwe mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van WonenBreburg met van 5 maart 2025 met bijlagen;
- de mondelinge behandeling van 10 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
2.2.
Daarna is een datum bepaald waarop dit vonnis wordt uitgesproken.
3.De feiten
3.1.
Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de overgelegde stukken, gaat de kantonrechter – voor zover nu van belang – uit van de volgende feiten:
[gedaagde] huurt sinds 3 mei 2017 de woning te [adres] . De huurprijs bedraagt voor het laatst € 507,62 per maand en moet altijd vóór of op de eerste dag van iedere maand bij vooruitbetaling worden voldaan;
[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan.
4.Het geschil
4.1.
WonenBreburg vordert ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van de woning en tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met rente en kosten.
4.2.
WonenBreburg voert aan dat [gedaagde] tekort is geschoten in het nakomen van zijn verplichtingen die staan in de huurovereenkomst. De tekortkomingen bestaan uit het niet betalen van de (volledige) huur en het zich niet gedragen als goed huurder. De huurachterstand bedraagt ongeveer vier maanden. Verder is sprake van jarenlange problematiek, waaronder illegale onderhuur, niet meewerken aan noodzakelijke werkzaamheden en bedreigen en onbeleefd omgaan met medewerkers van WonenBreburg en door WonenBreburg ingeschakelde derden. Dit alles rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, zodat de (neven)vorderingen moeten worden toegewezen volgens WonenBreburg.
4.3.
Op de rolzitting 11 december 2024 heeft [gedaagde] de vordering met hierin een huurachterstand, zoals opgenomen in de dagvaarding, erkend. [gedaagde] geeft aan sinds kort zzp’er te zijn maar de zaken gaan niet zoals gehoopt. Momenteel is er geen inkomen. [gedaagde] woont met zijn 17-jarige zoon in de woning.
4.4.
Bij vonnis van 24 december 2024 is vervolgens een mondelinge behandeling bepaald, waarvoor beide partijen zijn uitgenodigd. Kort voor de zitting van 17 februari 2025 is bericht van WonenBreburg ontvangen dat de zitting geen doorgang hoefde te vinden in verband met een regeling, maar de kantonrechter heeft niet beslist dat de zitting niet door zou gaan. Tijdens de zitting is niemand verschenen. Bij brief van 18 februari 2025 zijn partijen uitgenodigd voor een nieuwe mondelinge behandeling. [gedaagde] is niet bij de mondelinge behandeling aanwezig geweest.
4.5.
WonenBreburg heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat zij met [gedaagde] heeft afgesproken om nadat er een toewijzend vonnis wordt gewezen een gebruiksovereenkomst te sluiten waarin voorwaarden worden neergelegd om in de woning te mogen blijven. Het is dan niet de bedoeling om tot ontruiming over te gaan en het vonnis moet dienen als stok achter de deur. Er is nog geen overeenstemming over de voorwaarden die afgesproken moeten worden.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Toetsingskader voor ontbinding
5.1.
Het uitgangspunt is dat de [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat hij zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de huurvoorwaarden en de wet. Als [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. De vraag is dus of er een tekortkoming van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval worden meegewogen, waaronder de belangen van partijen.
De huurachterstand is een tekortkoming
5.2.
Uit de door WonenBreburg overgelegde specificatie blijkt dat sprake is van een kale huurachterstand tot en met maart 2025 van € 2.737,76 (inclusief kosten voor verwijdering van huisvuil). [gedaagde] was niet op de mondelinge behandeling aanwezig en heeft dit dus niet weersproken, zodat de vordering tot betaling van het bedrag van € 2.737,76 zal worden toegewezen. Door de huur niet tijdig en volledig te betalen, heeft [gedaagde] een tekortkoming in de nakoming laten ontstaan die niet ongedaan gemaakt kan worden.
Ontbinding op grond van een huurachterstand wordt afgewezen
5.2.1.
De kantonrechter oordeelt dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst moet worden afgewezen omdat in dit geval gelet op alle omstandigheden de huurachterstand een ontbinding niet rechtvaardigt. Als uitgangspunt wordt wel genomen dat een huurachterstand van meer dan drie maanden, zoals hier aan de orde, ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Zo is van belang of de lopende huur wordt betaald en of de huurder (een deel) van de achterstand alsnog heeft voldaan. [1] De huurachterstand betreft met name een oude achterstand uit het jaar 2023 en de maand mei 2024. WonenBreburg heeft onvoldoende toegelicht waarom dan nu, terwijl lopende verplichtingen steeds worden voldaan, er reden is voor ontbinding en ontruiming op grond van de huurachterstand.
Ontbinding op grond van goed huurderschap wordt ook afgewezen
5.2.2.
De voordering tot ontbinding van de huurovereenkomst slaagt evenmin op de grond dat [gedaagde] zich niet als goed huurder zou hebben gedragen. De kantonrechter is namelijk van oordeel dat WonenBreburg onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van een tekortkoming die op dit moment ontbinding rechtvaardigt. De door WonenBreburg naar voren gebrachte voorbeelden zijn allemaal van ruime tijd geleden (onderhuur in 2017, niet meewerken aan noodzakelijk onderhoud in 2021, 2022 en 2023 en verbaal agressief gedrag in 2022). Ervan uitgaande dat die feiten inderdaad hebben plaatsgevonden ( [gedaagde] heeft hier niets over gezegd) is weliswaar sprake van een tekortkoming, maar moet ook duidelijk zijn waarom die feiten op dit moment tot ontbinding van de huurovereenkomst moeten leiden. WonenBreburg heeft dat onvoldoende toegelicht. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij nog gezegd dat het whatsapp-gesprek in oktober 2024 heeft plaatsgevonden, maar dat blijkt niet uit de productie zelf en ook niet uit het relaas in de dagvaarding. Bovendien bevat productie 15 slechts een gedeelte van het gesprek en is de context niet duidelijk, zodat dit moeilijk op waarde kan worden geschat. Ook zou [gedaagde] in de eerste helft van 2024 een gedragsaanwijzing hebben gekregen waar hij zich niet aan zou hebben gehouden, maar die gedragsaanwijzing zit niet bij de stukken en evenmin is toegelicht welke aanwijzing [gedaagde] niet heeft nageleefd. Het tot slot door WonenBreburg ter zitting aangegeven feit dat [gedaagde] zijn tuin niet heeft opgeruimd en hiervoor kosten zijn gemaakt, is onvoldoende om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen. Bij deze afweging speelt bovendien een rol dat er sprake is van een minderjarig kind dat in de woning verblijft.
Geen ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming
5.3.
De kantonrechter realiseert zich dat uit het e-mailbericht van WonenBreburg van 13 februari 2025 blijkt dat [gedaagde] heeft ingestemd met ontbinding en ontruiming, waarbij de bedoeling is dat er nadere afspraken zullen worden gemaakt om ontruiming te voorkomen. De kantonrechter kan echter niet vaststellen hoe die instemming tot stand is gekomen. Het is goed voor te stellen dat [gedaagde] heeft ingestemd omdat daarmee onmiddellijke ontruiming van de woning van de baan is. Die nadere afspraken zijn echter nog niet gemaakt, ook niet op het moment van de tweede mondelinge behandeling. Dat betekent dat de kantonrechter ook niet kan toetsen of, gelet op die afspraken, ondanks de bovenstaande overwegingen al dan niet voorwaardelijke ontbinding van de overeenkomst misschien toch gerechtvaardigd is. Het gevolg daarvan is dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden afgewezen, ondanks dat sprake is van een tekortkoming.
De kantonrechter merkt nadrukkelijk op dat [gedaagde] nu een ‘gewaarschuwd mens’ is. Bij een nieuwe huurachterstand of meldingen van ontoelaatbaar gedrag zal in de toekomst mogelijk anders worden geoordeeld. Het is dan ook van belang dat [gedaagde] zijn huur (tijdig) blijft betalen en stopt met het bedreigen en onbeleefd omgaan met medewerkers van WonenBreburg en door WonenBreburg ingeschakelde derden.
De kantonrechter merkt nadrukkelijk op dat [gedaagde] nu een ‘gewaarschuwd mens’ is. Bij een nieuwe huurachterstand of meldingen van ontoelaatbaar gedrag zal in de toekomst mogelijk anders worden geoordeeld. Het is dan ook van belang dat [gedaagde] zijn huur (tijdig) blijft betalen en stopt met het bedreigen en onbeleefd omgaan met medewerkers van WonenBreburg en door WonenBreburg ingeschakelde derden.
5.4.
Nu de gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen, geldt dit ook voor de hierbij horende nevenvorderingen.
Ambtshalve toetsing van de algemene voorwaarden
5.5.
WonenBreburg vordert ook betaling van buitengerechtelijke kosten en rente. De kantonrechter overweegt dat WonenBreburg een professionele verhuurder is. [gedaagde] heeft als consument-huurder woonruimte van WonenBreburg gehuurd. De kantonrechter moet ambtshalve beoordelen (dat wil zeggen; uit zichzelf, ook als de consument daar niet om vraagt) of op de overeenkomst met [gedaagde] algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn voor een consument, in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn). Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
5.6.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
5.7.
In de algemene voorwaarden zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 6.1
:‘(…) Bij gebreke van tijdige betaling is de huurder is de huurder direct in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.’
:‘(…) Bij gebreke van tijdige betaling is de huurder is de huurder direct in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.’
Artikel 13.1:
‘Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.(…)
‘Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.(…)
Artikel 13.2: ‘
Indien één van de partijen een uit hoofde van de overeenkomst of uit andere hoofde overeengekomen verschuldigd bedrag niet volledig en stipt op de vervaldag voldoet, dan verkeert deze partij direct vanaf de vervaldag in verzuim en is deze partij vanaf die dag de wettelijke rente verschuldigd.
Indien één van de partijen een uit hoofde van de overeenkomst of uit andere hoofde overeengekomen verschuldigd bedrag niet volledig en stipt op de vervaldag voldoet, dan verkeert deze partij direct vanaf de vervaldag in verzuim en is deze partij vanaf die dag de wettelijke rente verschuldigd.
Daarnaast is de partij die in verzuim verkeert en die een natuurlijk persoon is, niet handelend in de uitvoering van beroep of bedrijf, een vergoeding verschuldigd voor de redelijke incassokosten, zulks met in acht neming van artikel 6:96, leden 2 tot en met 6 van het Burgerlijk Wetboek. De hoogte van de verschuldigde incassokosten wordt berekend conform artikel 2 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, waarbij tenminste het aldaar opgenomen minimumbedrag van € 40,-- verschuldigd zal zijn. (…)’
Artikel 15: ‘
Indien één van de partijen enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, is die partij verplicht ten behoeve van de andere partij een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,- (niveau 2013, geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag met een maximum van € 15.000,-- verschuldigd, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd verhuurders overige rechten van de andere partij op schadevergoeding.
Indien één van de partijen enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, is die partij verplicht ten behoeve van de andere partij een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,- (niveau 2013, geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag met een maximum van € 15.000,-- verschuldigd, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd verhuurders overige rechten van de andere partij op schadevergoeding.
Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag gedurende welke de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.’
5.8.
Op het verzoek van de kantonrechter aan WonenBreburg om zich uit te laten over de vraag of de rente- en incassokostenbedingen in samenhang met het boetebeding, onredelijk bezwarend zijn, antwoordt WonenBreburg dat hier verschillend naar kan worden gekeken en zij van mening is dat de bedingen de toets doorstaan.
5.9.
De rentebedingen in artikel 6.1 en 13.2, eerste alinea, zijn in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW. Deze bedingen zijn daarom op zichzelf voor wat betreft de verschuldigdheid van rente niet oneerlijk. In combinatie met het boetebeding van artikel 15 is het rentebeding wel oneerlijk. Op grond van dit beding zou verhuurder in geval van niet tijdige huurbetaling door de huurder wettelijke rente én een boete in rekening kunnen brengen, terwijl de huurder op grond van de wettelijke regeling uitsluitend wettelijke rente verschuldigd zou zijn. Hiermee wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument, huurder, verstoord.
5.10.
Het incassobeding in artikel 13.2, tweede alinea, verwijst naar de (deels) dwingendrechtelijke regeling in artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Op zichzelf is dit dan ook geen oneerlijk beding. In combinatie met het artikel 13.1 en het boetebeding is het beding wel oneerlijk. Op grond van artikel 13.1 kunnen alle kosten, in en buiten rechte, op de consument worden verhaald als er maatregelen moeten worden genomen als gevolg van een niet-nakomen door de consument. Dat zou tot gevolg kunnen hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Ook geldt dat de cumulatie met het boetebeding, zoals hiervoor ook al is overwogen, de oneerlijkheid van het beding alleen nog maar versterkt.
5.11.
Uit het voorgaande vloeit voort dat de kantonrechter van oordeel is dat de artikelen 6.1 en 13.2 van de algemene voorwaarden oneerlijk zijn.
5.12.
Als deze bedingen zijn vernietigd, kan WonenBreburg ook geen aanspraak maken op de wettelijke vergoeding die zonder deze bedingen van toepassing zou zijn geweest [2] . Dit betekent dat de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen, ook al zijn er wel aantoonbaar buitengerechtelijke werkzaamheden verricht.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
5.13.
WonenBreburg vordert dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Dit betekent dat WonenBreburg het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als niet aan het vonnis wordt voldaan. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hoger beroep wordt ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist.
Proceskosten
5.14.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan WonenBreburg te betalen een bedrag van € 2.737,76 aan huur tot en met maart 2025;
6.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2025.