Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/343
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 januari 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2023 onder andere de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 330.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 22 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende, [naam 1]. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1970) met een oppervlakte van 114 m² exclusief garage (23 m²) op een perceel van 252 m². Op het perceel rust een erfdienstbaarheid, te weten een recht van overpad
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 260.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 330.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formeel: schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ?
5. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar artikel 40 van Pro de Wet WOZ in de beroepsfase heeft geschonden. Door het laat, maar wel tijdig, indienen van het verweerschrift met andere referentiewoningen dan in de bezwaarfase en door het niet overleggen van de iWOZ-rapportages van de referentiewoningen, wordt volgens belanghebbende de goede procesorde geschonden, met als gevolg een bewijsachterstand voor belanghebbende.
5.1.
De heffingsambtenaar betwist dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geschonden. De heffingsambtenaar voert aan dat de iWOZ-rapportages geen zelfstandige bron van informatie zijn. iWOZ betreft een module die openbare verkoopinformatie verzamelt.
5.2.
De rechtbank stelt voorop dat artikel 40 Wet Pro WOZ is bedoeld om bij te dragen aan een goede procesorde. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar dat iWOZ-rapportages geen zelfstandige bron zijn. Het is een bewijsmiddel ter staving van de toegepaste KOUDV-factoren. iWOZ is gevuld met openbare verkoopinformatie. Belanghebbende heeft via zijn gemachtigde ook toegang tot verkoopinformatie. De rechtbank is van oordeel dat verwijzing naar iWOZ-informatie onvoldoende is om een schending van artikel 40 Wet Pro WOZ aan te nemen. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de referentiewoningen onjuist zijn en daarom een bewijsachterstand is opgetreden. Belanghebbende wordt bijgestaan door een professioneel gemachtigde. Het taxatierapport is daarbij opgemaakt door een veel toegepast model en om die reden moet worden geacht dat gemachtigde binnen afzienbare tijd het taxatierapport kan doorgronden. Gezien het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de goede procesorde en daarmee artikel 40 Wet Pro WOZ niet is geschonden.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 15 mei 2024 door de taxateur is opgemaakt.
7.1.
In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 389.630 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats]. In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
7.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 330.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
8. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen niet (langer) betwist.
Verschillen tussen de woning en de referentiewoningen
9. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De heffingsambtenaar is bij het bepalen van de waarde uitgegaan van naar de waardepeildatum geïndexeerde verkoopprijzen van de referentiewoningen. Aan de garage, berging, dakkapel en aanbouwen van de referentiewoningen zijn afzonderlijke waarden toegekend. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft in beroep de voorzieningen van de woning van belanghebbende ondergemiddeld (factor 2) gewaardeerd, hiermee ondervangt de heffingsambtenaar de klachten van belanghebbende over de voorzieningen. De waardering van de KOUDV-factoren is gebaseerd op een inpandige opname van de taxateur van de gemeente. De algemene beschrijvingen en foto’s die belanghebbende heeft overgelegd, zijn van onvoldoende gewicht om de waardering van de taxateur te betwisten.
9.1.
Verder heeft belanghebbende gemotiveerd toegelicht dat de voorzieningen van de referentiewoningen aan [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] een klasse hoger liggen dan de voorzieningen van de woning van belanghebbende. De rechtbank ziet geen aanleiding om een groter waardeverschil aan te nemen, dan de heffingsambtenaar in de beroepsfase heeft gedaan door de voorzieningen van de woning van belanghebbende op factor 2 te waarderen en de referentiewoningen op factor 3.
9.2.
Belanghebbende stelt dat het gedeelte van de oprit waar recht van overpad op rust, niet in de waardering dient te worden opgenomen. Dit gedeelte kan niet volledig privé worden gebruikt waardoor het perceel niet optimaal bruikbaar is, aldus belanghebbende. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar door het verstrekken van het aanvullend stuk aannemelijk gemaakt dat belanghebbende de helft van de oprit in eigendom heeft, dit is circa 19 m². Evenredige toedeling van de waarde van het perceel aan die 19 m² maakt dat deze een waarde van circa € 11.495 vertegenwoordigt. De heffingsambtenaar heeft een correctie van € 10.000 toegepast. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de correctie niet te weinig is. De stelling van belanghebbende dat de oprit door het gedeelde gebruik voor een potentiële koper in het geheel geen waarde heeft, overtuigt de rechtbank niet.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 3 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.