Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/2631
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 januari 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 januari 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 500.000 (de beschikking).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 18 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam 1] , vergezeld van [naam 2] en [naam 3] , taxateurs.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt in beroep een waarde van € 469.000. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 398.900 is.
3. Naar het oordeel van de rechtbank is een waarde van de woning van € 469.000 niet te hoog. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Schending van het hoorrecht
4. Tussen partijen is niet in geschil dat het hoorrecht van belanghebbende is geschonden. Vervolgens rijst de vraag welk gevolg aan deze schending moet worden verbonden. Anders dan belanghebbende stelt moet de zaak bij een schending van het hoorrecht als uitgangspunt worden teruggewezen naar de heffingsambtenaar, zodat hij belanghebbende alsnog kan horen. De rechtbank ziet daar in dit geval echter geen aanleiding voor omdat partijen het eens zijn over de feiten. Voor zover er een verschil in opvatting tussen partijen bestond over de staat van de woning, volgt de heffingsambtenaar de door belanghebbende omschreven situatie. Belanghebbende is dus niet (langer) benadeeld door het uitblijven van een hoorgesprek en de rechtbank acht het dan ook weinig zinvol om de zaak terug te wijzen naar de heffingsambtenaar om belanghebbende alsnog te horen. De rechtbank zal daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb de geconstateerde schending van het hoorrecht passeren en zelf in de zaak voorzien.
Toetsingskader van de rechtbank
4.1.
De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrij staat in iedere fase van het geding de waarde van de woning opnieuw te onderbouwen. De stelling van belanghebbende dat de taxatiematrix buiten beschouwing moet worden gelaten, omdat deze pas achteraf in beroep is opgemaakt, kan gelet hierop niet worden gevolgd. De stelling van belanghebbende dat de aanvulling op het verweerschrift met de taxatiematrix te laat is ingediend en dat het om die reden buiten beschouwing gelaten moet worden, volgt de rechtbank niet, omdat de heffingsambtenaar de stukken meer dan tien dagen voor de zitting heeft overgelegd. [1]
4.2.
De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die aan de woning moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [2] Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [3]
4.3.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. [4] Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de waarde komen.
Onderbouwing van de vastgestelde waarde
4.5.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatieverslag van de woning met een matrix overgelegd. In het taxatieverslag is de waarde van de woning bepaald op € 500.000. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de woningen [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , alle gelegen in [plaats] . In de matrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. Voor de cascostaat van de woning is een correctie van € 100.127 (28% van de getaxeerde waarde) toegepast. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de woning een blok vormt met onder meer [adres 2] . [adres 2] is in juni 2023 verkocht voor € 495.000. Dit is weliswaar 30 maanden na de waardepeildatum maar omdat beide patiowoningen zijn is dit de best vergelijkbare woning. Gelet op deze verkoopprijs en rekening houdend met de onderlinge verschillen, zoals de cascostaat van de woning van belanghebbende en de verouderde staat van [adres 2] , is de waarde van de woning van belanghebbende € 469.000, aldus de heffingsambtenaar. Ten behoeve van deze waardering heeft de heffingsambtenaar gewezen naar een nieuwe, kort voor de zitting, opgemaakte taxatie met bijbehorende matrix.
Beoordeling van de vastgestelde waarde
4.6.
Belanghebbende betwist niet dat de vergelijkingsmethode moet worden toegepast en belanghebbende betwist ook niet dat [adres 2] het best vergelijkbaar is met de woning als deze geheel gerenoveerd zou zijn. Dat de woning op de toestandsdatum niet geheel was gerenoveerd, is duidelijk. Anders dan belanghebbende stelt is de taxateur naar het oordeel van de rechtbank dan ook bij de vergelijking terecht uitgegaan van een geheel gerenoveerde woning waarbij de kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid op ‘voldoende/gemiddeld’ en het onderhoud en de voorzieningen op ‘slecht/ver onder gemiddeld’ is vastgesteld en de waarde met 28% is afgewaardeerd. Dat deze afwaardering meer moet bedragen heeft belanghebbende met hetgeen hij heeft ingebracht niet aannemelijk gemaakt. Uit de overgelegde foto’s blijkt dat de renovatie nog in volle gang is maar dat is door de heffingsambtenaar onderkend en ook bij de waardebepaling meegenomen. De overgelegde informatie over verbouwkosten in het algemeen is niet meer dan dat.
Gelijkheidsbeginsel
4.7.
Belanghebbende heeft een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. In het belastingrecht geldt bij het gelijkheidsbeginsel de meerderheidsregel. [adres 2] is volgens belanghebbende identiek en heeft met € 425.000 een lagere WOZ-waarde. Nu het perceeloppervlak verschilt van die van de woning, is geen sprake van identieke objecten en bovendien voert belanghebbende alleen [adres 2] ter vergelijking aan. De beroepsgrond slaagt naar het oordeel van de rechtbank alleen daarom al niet.
Zorgvuldigheidsbeginsel
4.8.
Belanghebbende heeft ter zitting enkele omstandigheden genoemd die volgens hem het onzorgvuldig handelen van de heffingsambtenaar illustreren. De rechtbank volgt belanghebbende hierin niet. De rechtbank overweegt dat het in de onderhavige procedure gaat om de vraag of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De omstandigheden waar belanghebbende naar verwijst geven naar het oordeel van de rechtbank geen blijk van een gebrek in de zorgvuldigheid van de besluitvorming.
4.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, moet de waarde van de woning van belanghebbende voor het belastingjaar 2023 worden verminderd tot € 469.000. Al hetgeen belanghebbende voor het overige heeft gesteld, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. De WOZ-waarde wordt verminderd tot € 469.000.
5.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten ten bedrage van € 10,60, zijnde de reiskosten voor het bijwonen van de zitting.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 469.000;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 10,60 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.J. van Balkom, griffier, en op 13 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.