Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Breda
zaak/rolnr.: 11425319 \ CV EXPL 24-4266
vonnis d.d. 5 maart 2025
inzake
[eiseres] in haar hoedanigheid van executeur van de nalatenschap van wijlen [erflater],
wonende te [plaats 1] ,
eiseres,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: Gerechtsdeurwaarderskantoor Rosmalen,
tegen
[gedaagde] , h.o.d.n. [bedrijf 1]
wonende te [plaats 2] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De zaak in het kort
[eiseres] verhuurt een winkelruimte aan [gedaagde] . [gedaagde] heeft meerdere maanden de huur niet betaald aan [eiseres] . [eiseres] wil daarom dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de winkelruimte te verlaten en de huurachterstand te betalen. [gedaagde] erkent dat er een huurachterstand is, maar zij vindt dat de hoogte daarvan deels aan [eiseres] te wijten valt. [gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dat oordeel is gekomen.
2.Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
het tussenvonnis in deze zaak van 18 december 2024 en de daarin genoemde processtukken;
het bericht van 16 januari 2025 met producties van [eiseres] ;
de mondelinge behandeling van 28 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
3.De feiten
3.1.
[eiseres] verhuurt in haar hoedanigheid als executeur-testamentair van de erfenis van de heer [erflater] winkelruimte aan het [adres] . De huurprijs bedraagt (ten tijde van de betekening van de dagvaarding) € 1.785,50 per maand.
3.2.
[gedaagde] is middels een indeplaatsstellingsovereenkomst sinds 1 september 2023 huurder van de winkelruimte. De oorspronkelijke huurovereenkomst is getekend in maart 1996.
3.3.
[gedaagde] heeft ondanks aanmaningen de huur over de maanden maart, april, augustus, september, oktober en november 2024 niet betaald aan [eiseres] .
3.4.
Op 3 december 2024 is er tussen [eiseres] en [gedaagde] een “huurontbindingsovereenkomst” (hierna: ontbindingsovereenkomst) getekend. Artikel 3 en Pro 4 van deze ontbindingsovereenkomst luiden als volgt:
Artikel 3
Deze ontbindingsovereenkomst is opgemaakt onder de opschortende voorwaarde van Verhuurder dat opvolgend Huurder “ [bedrijf 2] ”, de huurovereenkomst voor akkoord heeft ondertekend en Verhuurder de waarborgsom heeft ontvangen van opvolgend Huurder en Verhuurder de eerste huurpenningen ontvangen heeft op uiterlijk 2 december 2024 van opvolgend Huurder.
Artikel 4
Wanneer niet is voldaan aan het gestelde in artikel 1 en Pro 3 van deze overeenkomst blijft Huurder onverminderd, zonder korting of compensatie, gehouden aan haar verplichtingen die voortvloeien uit de met haar gesloten huurovereenkomst jegens Verhuurder.
3.5.
Op 1 januari 2025 heeft [eiseres] een huurovereenkomst getekend met de opvolgend huurders van de winkelruimte.
4.Het geschil
4.1.
[eiseres] vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
De huurovereenkomst met [gedaagde] te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 11.145,04 aan onbetaalde huurtermijnen tot en met november 2024 en de lopende huur vanaf december 2024, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding voor de gemiste huurinkomsten tot en met 28 februari 2026 waar [eiseres] zonder ontbinding van de overeenkomst recht op zou hebben gehad, met eventuele aftrek van huurpenningen betaald door een nieuwe huurder;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
4.2.
[eiseres] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft op het moment van dagvaarden een huurachterstand van zes maanden laten ontstaan. Hierdoor voldoet [gedaagde] niet aan de verplichtingen van de huurovereenkomst wat de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] erkent dat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan, maar zij voert aan dat de hoogte van de schade mede de schuld is van [eiseres] aangezien zij meer medewerking had kunnen verlenen in het zoeken naar een nieuwe huurder. Hierdoor heeft volgens [gedaagde] het proces langer geduurd waardoor [gedaagde] meer huur aan [eiseres] verschuldigd is.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Onbetaalde huurtermijnen
5.1.
[eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling een specificatie van de actuele huurachterstand in het geding gebracht. [gedaagde] heeft, door niet op de mondelinge behandeling te verschijnen, de juistheid van dit overzicht niet betwist. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat deze klopt. Volgens dit overzicht is er, berekend tot en met de maand december 2024, sprake van een huurachterstand van in totaal € 11.638,36.
5.2.
Volgens de tussen partijen gesloten ontbindingsovereenkomst is de huurovereenkomst per 1 december 2024 geëindigd. [eiseres] heeft echter tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de huurovereenkomst niet eerder is geëindigd dan 1 januari 2025 vanwege de opschortende voorwaarde in artikel 3 en Pro 4 van de ontbindingsovereenkomst en omdat de nieuwe huurovereenkomst pas op 1 januari 2025 is getekend. [gedaagde] heeft het voorgaande niet betwist.
Op basis hiervan is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] ook de huur van december 2024 verschuldigd is aan [eiseres] .
5.3.
[gedaagde] heeft in haar antwoord gesteld dat het feit dat de huurachterstand zo is opgelopen deels te wijten valt aan [eiseres] omdat de overdracht van het huurcontract eerder had kunnen plaatsvinden als [eiseres] meer medewerking had verleend. [gedaagde] heeft dit echter naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd in haar conclusie van antwoord. Aangezien zij niet op de mondelinge behandeling is verschenen en zij haar standpunt daar dan ook niet verder heeft onderbouwd, slaagt haar verweer niet.
Ontbinding, ontruiming en schadevergoeding
5.4.
[eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde ingetrokken. Daarbij heeft [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling ook de vordering tot betaling van de schadevergoeding voor gemiste huurinkomsten ingetrokken. Hierover hoeft daarom niet meer te worden beslist.
Conclusie
5.5.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] de onbetaalde huurtermijnen moet betalen en dat leidt tot de conclusie dat de door [eiseres] gevorderde hoofdsom toewijsbaar is. Nu de kantonrechter van oordeel is dat [gedaagde] ook de gevorderde huur voor de maand december moet betalen, is ook dat bedrag toewijsbaar. Een bedrag van € 11.638,36 zal om die reden dan ook worden toegewezen.
5.6.
De gevorderde rente die tot en met 8 november 2024 is berekend op € 242,34 en de gevorderde toekomstige rente zullen worden toegewezen, zoals hierna in de beslissing staat. [gedaagde] heeft deze niet weersproken.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.7.
[eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden.
5.8.
De kantonrechter stelt vast dat [eiseres] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
Proceskosten
5.9.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
140,17
- griffierecht
€
248,00
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.335,17
6.De beslissing
De kantonrechter
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 12.930,54 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over een bedrag van € 11.638,36, met ingang van 8 november 2024, tot de dag van volledige betaling;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.335,17, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op
5 maart 2025.
5 maart 2025.