Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11513101 \ VV EXPL 25-9
Vonnis in kort geding van 25 maart 2025
in de zaak van
[verhuurder],
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [verhuurder] ,
gemachtigde: mr. M.L.A. van Hurne,
tegen
[huurder] B.V.,
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
niet verschenen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in kort geding van 18 februari 2025 met producties,
- de producties van [verhuurder] ,
- de mondelinge behandeling van 11 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
2.1.
Op of omstreeks 1 januari 2021 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten voor de kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW aan [adres] .
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte van toepassing. In artikel 23.2 staat:
“23.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien Huurder voor de in artikel 23.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij Verhuurder heeft ingediend en Verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.”.
2.3.
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar tot 31 juli 2022. Vanaf deze datum wordt de huurovereenkomst jaarlijks verlengd met 12 maanden. De huidige huurprijs bedraagt € 981,87 per maand en is per vooruitbetaling voor de eerste dag van de maand verschuldigd.
2.4.
Vanaf januari 2023 heeft [huurder] de huurbetalingen niet meer volledig betaald en na 20 augustus 2023 wordt er niets meer betaald.
2.5.
Bij brief van 4 oktober 2024 heeft de gemeente Loon op Zand aangegeven het voornemen te hebben om [verhuurder] een last onder dwangsom op te leggen, omdat de gemeente heeft geconstateerd dat op het perceel van het gehuurde sprake is van illegale bewoning.
3.Het geschil
3.1.
[verhuurder] vordert samengevat - ontruiming van het gehuurde aan [adres] en betaling van de huurachterstand en (primair) vermeerderd met de contractuele boete of (subsidiair) vermeerderd met rente en buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van [huurder] in de proceskosten.
3.2.
[verhuurder] legt aan de vordering ten grondslag dat [huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van de betalingsverplichting uit de huurovereenkomst. Gelet op de hoogte van de huurachterstand kan van [verhuurder] niet worden gevraagd om de huurovereenkomst nog langer voort te zetten. [verhuurder] heeft spoedeisend belang bij zijn vordering gelet op de hoogte van de huurachterstand, de vrees dat [huurder] het gehuurde zal verwaarlozen en het voornemen van de gemeente om aan [verhuurder] een last onder dwangsom op te leggen na de constatering van illegale bewoning in het gehuurde.
3.3.
[huurder] is niet verschenen.
4.De beoordeling
4.1.
[huurder] is ondanks dat zij behoorlijk is gedagvaard volgens de bij wet bepaalde termijnen en formaliteiten niet ter zitting verschenen en heeft ook niet om uitstel verzocht. Nu [huurder] niet op de mondelinge behandeling is verschenen, wordt op de door haar ingediende processtukken geen acht geslagen. Tegen [huurder] wordt verstek verleend.
Spoedeisend belang
4.2.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [verhuurder] daarbij een spoedeisend belang heeft. De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is, omdat het gaat om een aanzienlijk hoge huurachterstand die steeds verder oploopt, zodat van [verhuurder] niet kan worden gevraagd om de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.
Ontruiming
4.3.
De kantonrechter stelt voorop dat een vordering tot ontruiming in een kort geding slechts gerechtvaardigd is als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [1]
4.4.
Vast staat dat [huurder] ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding een forse huurachterstand van ruim 20 maanden heeft laten ontstaan. Deze tekortkoming is zodanig ernstig dat zeer aannemelijk is dat de kantonrechter in een bodemprocedure zal oordelen dat de tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Nu de vordering niet ongegrond of onrechtmatig overkomt, zal de kantonrechter vooruitlopend op de bodemprocedure de vordering tot ontruiming van het gehuurde in dit kort geding toewijzen, waarbij de kantonrechter de ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis een redelijke termijn acht.
Huurachterstand
4.5.
[huurder] heeft de gestelde huurachterstand van € 20.502,39 niet weersproken, zodat de vordering tot betaling hiervan kan worden toegewezen.
Contractuele boete
4.6.
[verhuurder] vordert € 7.500,00 aan contractuele boete op grond van 23.2 van de algemene bepalingen. Dit is een boete van € 300,00 per maand voor in totaal 25 maanden (sinds januari 2023) dat [huurder] de huur niet of te laat heeft betaald. Nu [huurder] dit niet heeft weersproken zal deze contractuele boete worden toegewezen. [verhuurder] heeft daarnaast nog een bedrag van € 300,00 per maand boete gevorderd te rekenen vanaf februari 2025, totdat [huurder] de volledige huurachterstand heeft voldaan. De kantonrechter begrijpt hiermee dat [verhuurder] artikel 23.2 van de algemene bepalingen zo uitlegt dat voor elke maand dat er nog steeds sprake is van een huurachterstand, opnieuw een boete van € 300,00 verschuldigd is. De kantonrechter is van oordeel dat de interpretatie van artikel 23.2 van de algemene bepalingen echter is dat per kalendermaand dat er een huurachterstand voor die maand ontstaat, een boete van € 300,00 verschuldigd is. De gevorderde contractuele boete vanaf februari 2025 tot volledige betaling van de huurachterstand wordt daarom afgewezen.
4.7.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- hoofdsom
€
20.502,39
- contractuele boete
€
7.500,00
Totaal
€
28.002,39
Gebruiksvergoeding
4.8.
De gevorderde gebruiksvergoeding van € 981,87 per maand vanaf februari 2025 tot en met de dag van daadwerkelijke ontruiming komt de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal worden toegewezen.
Proceskosten
4.9.
[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurder] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,00
- griffierecht
€
732,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.554,00
4.10.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [verhuurder] zijn, en de sleutels af te geven aan [verhuurder] ,
5.2.
veroordeelt [huurder] om te betalen aan [verhuurder] :
a. € 28.002,39 aan achterstallige huur en contractuele boete,
b) € 981,87 per maand vanaf 1 februari 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
5.3.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.554,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2025.