Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/2073
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 januari 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar .
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 januari 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 424.000 (de beschikking).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 18 december 2024 op zitting behandeld. Partijen waren, ondanks een juiste oproeping, niet aanwezig.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 424.000. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning € 340.000 is.
3. Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.1.
De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die aan de woning moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [1] Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [2]
3.2.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. [3] Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de waarde komen.
Onderbouwing van de vastgestelde waarde
3.4.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde in beroep een taxatieverslag van de woning met een matrix overgelegd. In het taxatieverslag is de waarde van de woning bepaald op € 424.000. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen in [plaats] . In de matrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. De waarde van de woning is berekend op basis van de verkoopprijs van [adres 2] van € 517.000 op 1 juni 2022.
Beoordeling van de vastgestelde waarde
3.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning. De heffingsambtenaar heeft met de door hem overgelegde matrix naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de referentiewoningen weliswaar verschillen vertonen met de woning van belanghebbende, maar dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door (onder meer) aan losse onderdelen, zoals een berging, garage, dakkapel en aanbouw, afzonderlijke waarden toe te kennen, door de verkoopprijzen van de referentiewoningen te indexeren naar de waardepeildatum en door een correctie toe te passen vanwege de verschillen in woon- en perceeloppervlak.
3.6.
Belanghebbende heeft gesteld dat de waarde lager moet zijn omdat het een huurwoning is zonder garage en zonnepanelen, de keuken en badkamer zijn 25 jaar oud en het huis ernaast (nummer 44) in 2023 voor € 375.000 is verkocht, terwijl dat huis gerenoveerd is. Belanghebbende heeft zijn gronden echter niet aannemelijk gemaakt. Deze blote stellingen zijn dan ook onvoldoende om de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde succesvol te weerspreken, zelfs als belanghebbende met deze gronden een beroep heeft beoogd te doen op het gelijkheidsbeginsel.
3.7.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning van belanghebbende voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Belanghebbende krijgt het betaalde griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.J. van Balkom, griffier, en op 13 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.