Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 10237545 \ CV EXPL 22-3119
Vonnis van 12 februari 2025
in de zaak van
[huurder],
te [plaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. P.H. Pijpelink,
tegen
[verhuurder],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [verhuurder] ,
gemachtigde: mr. R.R.E. Nobus.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 maart 2023
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de brief van mr. Nobus van 22 september 2023 met als bijlage productie 25.
1.2.
Op 6 oktober 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben op deze zitting afspraken gemaakt en deze laten vastleggen in een proces-verbaal. De procedure is daarop op verzoek van partijen aangehouden.
1.3.
Op 22 november 2024 is de mondelinge behandeling voortgezet.
Mr. Nobus heeft ten behoeve van de mondelinge behandeling een
Mr. Nobus heeft ten behoeve van de mondelinge behandeling een
e-mailbericht van 4 november 2024 met productie 28 ingediend.
De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
Vermelding verdient dat de voortzetting van de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ten overstaan van de kantonrechter die dit vonnis wijst. De kantonrechter die de mondelinge behandeling op 6 oktober 2023 heeft gehouden is niet langer werkzaam in de sector Civiel van deze rechtbank.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[huurder] huurt sinds 1 juni 2016 van [verhuurder] de woning aan [adres] .
2.2.
Op 31 mei 2021 heeft de huurcommissie op verzoek van [huurder] uitspraak gedaan, waarbij de huurprijs vanwege ernstige gebreken in de woonruimte van € 625,00 vanaf 1 oktober 2020 werd verlaagd naar € 250,00 per maand.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[huurder] vordert – samengevat – uitvoerbaar bij voorraad [verhuurder] te veroordelen om de tussen partijen gesloten huurovereenkomst na te komen door binnen twee maanden na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis de volgende gebreken te herstellen of te doen herstellen:
Het vaste raamkozijn en de onderkant van de buitendeur van de bijkeuken dat aan de onderzijde rot en vermolmd is.
De tuindeuren van de keuken die aan de onderzijde 10 tot 12 mm scheluw zijn.
De binnendeur van de slaapkamer die niet meer kan worden gesloten vanwege verzakking van het pand.
Het dak van het zadeldak dat zich in het algemeen in een slechte staat bevindt. (diverse pannen die zijn verzakt en liggen niet gedekt waardoor regenwater naar binnen sijpelt, en de schoorsteen in de slaapkamer vertoont bruine vochtplekken).
Het plafond in de woonkamer dat zeer slecht is hersteld door [verhuurder] .
Het voegwerk van de zijgevel en van de topgevel van de achtergevel dat zeer slecht is dan wel ontbreekt.
De isolerende ruit in de badkamer die lek is.
Dit op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag indien [huurder] niet tijdig gehoor geeft aan die veroordeling.
Daarnaast vordert [huurder] [verhuurder] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten, althans de volledige proceskosten dan wel de forfaitaire proceskosten.
3.2.
[huurder] legt – samengevat – het volgende ten grondslag aan zijn vorderingen. [verhuurder] heeft na de uitspraak van de huurcommissie de gebreken niet hersteld. [huurder] is om die reden genoodzaakt deze procedure aanhangig te maken. Aangezien [verhuurder] de uitspraak van de huurcommissie heeft genegeerd en [huurder] deze procedure aanhangig heeft moeten maken, vordert [huurder] volledige betaling van de juridische kosten. Tot en met de dagvaarding bedragen deze ongeveer € 3.000,00.
3.3.
[verhuurder] voert verweer dat – voor zover van belang – hierna in de beoordeling aan de orde komt.
in reconventie
3.4.
[verhuurder] vordert – samengevat – [huurder] te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan het herstel van de gebreken door of namens [verhuurder] , op de wijze als omschreven onder randnummer 19 van de conclusie van antwoord in conventie, eis in reconventie, en dit binnen twee maanden na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom indien [huurder] in gebreke blijft om [verhuurder] het herstel uit te laten voeren. Daarnaast vordert [verhuurder] [huurder] te veroordelen in de proceskosten.
3.5.
[huurder] voert verweer dat – voor zover van belang – hierna in de beoordeling aan de orde komt.
4.De beoordeling
4.1.
Aangezien de vordering in conventie en de vordering in reconventie nauw met elkaar samenhangen, zal de kantonrechter deze hierna gezamenlijk behandelen.
4.2.
Partijen zijn op de mondelinge behandeling van 6 oktober 2023 onder andere overeengekomen dat [verhuurder] voor het uitvoeren van de werkzaamheden [hoofdaannemer] als (hoofd)aannemer zou inschakelen. Voor het geval [hoofdaannemer] werkzaamheden wenste uit te besteden aan onderaannemers, stemde [huurder] daarmee alvast in. Het contact gedurende de werkzaamheden zou plaatsvinden tussen [huurder] en [hoofdaannemer] . [huurder] zou [hoofdaannemer] in de gelegenheid stellen om op doordeweekse dagen tussen 8 uur ’s ochtends en 5 uur ’s avonds de werkzaamheden uit te voeren.
4.3.
Op de mondelinge behandeling van 22 november 2024 heeft [huurder] aangevoerd dat de binnendeur van de slaapkamer ontbreekt en dat de volgende punten van zijn vorderingen (zie overweging 3.1) niet goed zijn uitgevoerd:
* het herstel van de tuindeur (punt b.). Die klemt.
* het herstel van het dak (punt d.). Er ontbreken panlatten en sommige panlatten zijn rot.
* het voegwerk (punt f.) is nog niet hersteld.
* de ruit in de badkamer (punt g.) is nog niet hersteld.
* het herstel van de tuindeur (punt b.). Die klemt.
* het herstel van het dak (punt d.). Er ontbreken panlatten en sommige panlatten zijn rot.
* het voegwerk (punt f.) is nog niet hersteld.
* de ruit in de badkamer (punt g.) is nog niet hersteld.
De kantonrechter leidt uit deze opsomming van nog aanwezige gebreken af dat de overige punten niet meer in geschil zijn.
4.4.
Hetgeen [huurder] heeft aangevoerd met betrekking tot het ontbreken van de binnendeur van de slaapkamer is niet toewijsbaar. Dit maakt namelijk geen onderdeel uit van zijn vordering.
Op grond van artikel 7:206 BW is [verhuurder] als verhuurder verplicht de gebreken te verhelpen. De kantonrechter zal [verhuurder] dan ook veroordelen tot herstel van de gebreken onder b., d. en g. binnen twee maanden na betekening van het vonnis. [verhuurder] zal ook worden veroordeeld tot herstel van het gebrek onder f., met dien verstande dat dit binnen zes maanden na betekening dient te geschieden, aangezien voor de herstelwerkzaamheden droog weer nodig is.
[verhuurder] heeft geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen de gevorderde dwangsom zodat deze toewijsbaar is, met dien verstande dat deze wordt gematigd en aan een maximum zal worden gebonden zoals hierna vermeld in de beslissing.
[verhuurder] heeft geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen de gevorderde dwangsom zodat deze toewijsbaar is, met dien verstande dat deze wordt gematigd en aan een maximum zal worden gebonden zoals hierna vermeld in de beslissing.
4.5.
[verhuurder] is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. [huurder] vordert [verhuurder] te veroordelen in de daadwerkelijk gemaakte proceskosten. Een vordering tot vergoeding van volledige proceskosten, in afwijking van het liquidatietarief, is alleen toewijsbaar in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is niet gebleken. Uit de stukken en hetgeen op de mondelinge behandeling is aangevoerd, maakt de kantonrechter op dat de communicatie tussen partijen dusdanig is verslechterd dat dit het maken van eenvoudige afspraken in de weg staat. In de gegeven omstandigheden moet het ervoor worden gehouden dat dit in gelijke mate aan beide partijen is toe te rekenen. De kantonrechter zal de proceskosten daarom begroten volgens het gebruikelijke liquidatietarief. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
127,43
- griffierecht
€
86,00
- salaris gemachtigde
€
80,00
(2 punten × € 40,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
360,93.
4.6.
Gelet op de moeizame communicatie tussen partijen zal de vordering in reconventie eveneens worden toegewezen, zodat [verhuurder] de herstelwerkzaamheden (tijdig) kan (laten) uitvoeren. De kantonrechter zal de gevorderde dwangsom toewijzen, met dien verstande dat deze wordt gematigd en aan een maximum zal worden gebonden zoals hierna vermeld in de beslissing.
4.7.
[huurder] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
80,00
(2 punten × € 40,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
147,50
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [verhuurder] om binnen twee maanden na betekening van het vonnis de volgende gebreken te herstellen of te doen herstellen:
- de tuindeuren van de keuken;
- het dak van het zadeldak;
- de isolerende ruit in de badkamer;
5.2.
veroordeelt [verhuurder] voorts om binnen zes maanden na betekening van het vonnis het voegwerk van de zijgevel en van de topgevel van de achtergevel te herstellen;
5.3.
veroordeelt [verhuurder] tot betaling van een dwangsom van € 50,00 per dag dat [verhuurder] in gebreke blijft tijdig aan de veroordelingen onder 5.1. en 5.2. te voldoen, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt;
5.4.
veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 360,93, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
5.7.
veroordeelt [huurder] tot het verlenen van medewerking zodat [verhuurder] de gebreken genoemd onder 5.1. binnen twee maanden en de gebreken genoemd onder 5.2. binnen zes maanden, (tijdig) kan (laten) herstellen, dit op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag dat [huurder] na betekening van het vonnis daarmee in gebreke blijft tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt;
5.8.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 147,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.9.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2025.