Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/927
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 maart 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilvarenbeek,de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 november 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 453.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hilvarenbeek voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 13 februari 2025 op zitting besproken. Hieraan heeft deelgenomen gemachtigde [naam 1] , werkzaam bij [bedrijf] , onderdeel van [b.v.] en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur] , taxateur.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-één kapwoning (bouwjaar 1954) met een gebruikersoppervlakte van 101 m2. De woning is gelegen op een perceel van 655 m2. De woning heeft een aangebouwde garage, een vrijstaande berging en een carport.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 343.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 453.000.
Omvang van het geding
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.1.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aangegeven aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen de bovengenoemde aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf: schending van artikel 8:42 van de Awb?
3.4.
Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zendt de heffingsambtenaar de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar in beroep tijdens het vooronderzoek geen fotomateriaal en/of beschrijvingen van de referentiewoningen heeft overgelegd, maar uitsluitend een nieuwe waardematrix. Pas tijdens de zitting zijn deze stukken overgelegd ten aanzien van twee van de drie gebruikte referentiewoningen.
3.5.
De heffingsambtenaar heeft dus niet (tijdig) voldaan aan de verplichting om alle relevante stukken over te leggen. Aan die schending kan de rechtbank op grond van artikel 8:31 van de Awb de gevolgtrekkingen verbinden die haar geraden voorkomen. De rechtbank ziet aanleiding om de heffingsambtenaar vanwege deze omissie te veroordelen tot vergoeding aan de belanghebbende van de proceskosten in beroep en het griffierecht.
3.6.
Of en in hoeverre de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde.
Toetsingskader van de rechtbank
3.7.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou
kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.8.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.9.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.10.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waardematrix ten grondslag gelegd dat door taxateur [taxateur] is opgemaakt.
3.11.
In de waardematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 469.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] te [plaats 1] , [adres 3] te [plaats 2] en [adres 4] te [plaats 1] . In de waardematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.12.
Belanghebbende voert aan dat de referentiewoning aan de [adres 3] te [plaats 2] niet goed vergelijkbaar is, omdat deze woning gelegen is in de veel grotere kern van [plaats 2] . Daarbij verkeert deze referentiewoning in een dusdanig slechte staat voor wat betreft onderhoud, kwaliteit en voorzieningen dat deze niet te vergelijken is met onderhavige woning. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat hij bij het zoeken naar passende referentiewoningen zoveel mogelijk aansluiting heeft gezocht bij het bouwjaar van de woning. De heffingsambtenaar is van mening dat de referentiewoning aan de [adres 3] goed aansluit bij het bouwjaar van de woning en in die zin goed vergelijkbaar is.
3.13.
Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar er niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoning voldoende vergelijkbaar is met de woning. Uit de ter zitting overgelegde foto’s en beschrijving blijkt dat deze referentiewoning in een veel slechtere staat van onderhoud, kwaliteit en voorzieningen verkeert dan de woning. De referentiewoning is bovendien gelegen is in een andere plaats dan de woning. De rechtbank laat daarom hierna de referentiewoning aan de [adres 3] te [plaats 2] buiten beschouwing.
3.14.
De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoning [adres 2] niet ter onderbouwing kan dienen voor de vastgestelde waarde van de woning, omdat de heffingsambtenaar geen nadere uitleg of inzicht heeft gegeven over de waardering van de KOUDV-factoren van deze referentiewoning. Van deze referentiewoning zijn geen foto’s en/of beschrijving overgelegd door de heffingsambtenaar. De rechtbank laat hierna daarom ook de referentiewoning aan de [adres 2] te [plaats 1] buiten beschouwing.
3.15.
De rechtbank constateert dat het buiten beschouwing laten van deze referentiewoningen er niet toe leidt dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld.
3.16.
De rechtbank acht de referentiewoning aan de [adres 4] te [plaats 1] gelet op type, uitstraling, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. Deze referentiewoning is bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar foto’s en een beschrijving van deze referentiewoning overgelegd en heeft de gemachtigde van belanghebbende de gelegenheid gekregen om deze informatie te bekijken en daarop te reageren. De rechtbank concludeert dat deze referentiewoning kan dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoning?
3.17.
De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar weliswaar summier, maar uiteindelijk in voldoende mate inzicht heeft gegeven in de wijze waarop rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoning [adres 4] . De heffingsambtenaar heeft hierbij afzonderlijke waarderingen toegekend aan onderdelen zoals de aangebouwde garage, de vrijstaande berging en de carport. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoning geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de woning en de referentiewoning gemiddeld gewaardeerd met een factor 3 voor de ligging. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan de woning en de referentiewoning KOUDV-factoren toegekend en zijn bij de referentiewoning correcties toegepast voor het voorzieningenniveau en de kwaliteitstoestand ten opzichte van de woning.
3.18.
Belanghebbende heeft gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid en de onderhoudstoestand van de woning en dat daarom de WOZ-waarde moet worden verlaagd. De rechtbank overweegt dat op basis van de stukken in het dossier niet kan worden beoordeeld of de keuken en badkamer in een slechtere staat verkeren of ouder zijn dan de keuken en badkamer van de referentiewoning. Belanghebbende heeft daar geen aanvullende gegevens zoals foto’s van overgelegd. De heffingsambtenaar is daarom op goede gronden er vanuit gegaan dat de woning in een gemiddelde staat van voorzieningen, onderhoud en kwaliteit verkeerd.
3.19.
Belanghebbende heeft daarbij aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het verminderde duurzaamheidsniveau. Naar het oordeel van de rechtbank komt het duurzaamheidsniveau van de woning voldoende tot uitdrukking in de waarde, nu de referentiewoning van hetzelfde woningtype is, een vergelijkbaar bouwjaar heeft en in hetzelfde waardegebied ligt. Het duurzaamheidsniveau is hierdoor voldoende verdisconteerd in de gerealiseerde verkoop, waardoor er geen aanleiding bestaat om vast te stellen dat de waarde te hoog is beschikt. Ook deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd.
3.20.
Belanghebbende heeft ten slotte aangevoerd dat er nog twee andere woningen geschikt zijn om als referentiewoningen te dienen, de woning aan de [adres 5] te [plaats 1] en de woning aan de [adres 6] te [plaats 1] . De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard deze woningen minder geschikt te vinden.
3.21.
De rechtbank merkt op dat de vierkante meterprijzen van deze twee woningen (ook na eventuele correcties) niet zoveel lager zullen zijn dan de door de taxateur gehanteerde vierkante meterprijs voor de woning (€ 2.070), dat zij leiden - gemiddeld met de vierkante meterprijs van de referentiewoning [adres 4] (€ 2.202) - tot een lagere waarde van de woning dan de heffingsambtenaar heeft beschikt (€ 453.000). De getaxeerde waarde van de woning (€ 469.000) is bovendien € 16.000 hoger dan de beschikte waarde.
3.22.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de hoogte van de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd.
4.2.
Gelet op de schending van artikel 8:42 van de Awb, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
4.3.
De rechtbank ziet ook aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907 per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.814.
4.4.
Alle vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2]
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.814 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier, op 6 maart 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.