Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11499
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 januari 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 451.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Moerdijk voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB) en is de aanslag watersysteemheffing van het waterschap Brabantse Delta voor het jaar 2023 vastgesteld.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 30 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [naam 1] en [naam 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit bouwjaar 1900 met een oppervlakte van 198 m² op een perceel van 912 m2, waarvan 122 m2 deel uitmaakt van een waterverdedigingswerk. De woning heeft een dakkapel, een vrijstaande garage en (volgens de heffingsambtenaar) een berging.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing. Omdat tegen de aanslag watersysteemheffing geen gronden zijn aangevoerd, blijft deze aanslag buiten de beoordeling.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waardematrix ten grondslag gelegd die op 21 juni 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
4.4.
In de waardematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op € 468.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] te [plaats 2] en [referentiewoning 4] te [plaats 3] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type, uitstraling en bouwperiode voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De transactiedatum van [referentiewoning 1] (24 december 2020) ligt niet binnen de daarvoor doorgaans als regel in aanmerking genomen termijn van een jaar voor of na waardepeildatum. De rechtbank ziet hierin echter geen aanleiding om deze referentiewoning buiten beschouwing te laten, nu de termijn geen harde termijn is en de transactiedatum van deze referentiewoning slechts enkele dagen buiten de termijn van een jaar is gelegen. Daar komt bij dat deze referentiewoning in de vergelijking in het voordeel van belanghebbende is. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om het buurpand van belanghebbende, [adres 2], in de vergelijking te betrekken. Belanghebbende heeft ter zitting aangegeven dat deze woning recentelijk (in 2024) is verkocht. De transactiedatum van die woning is daarmee te ver verwijderd van de waardepeildatum. Alleen daarom al kan die woning naar het oordeel van de rechtbank niet als referentiewoning dienen.
4.6.
De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn omdat die woningen anders, namelijk niet op een industrieterrein zoals zijn woning, zijn gelegen. Wel zal met die factor rekening moeten worden gehouden bij de uiteindelijke waardering van de woning. De rechtbank concludeert dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.7.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Ook zijn aan de bijgebouwen afzonderlijke waarden toegekend en komt het verschil in perceelgrootte tot uitdrukking door toepassing van een grondstaffel. Vervolgens zijn op de m2-prijzen van de referentiewoningen correcties toegepast voor afwijkende kwalificaties (factor 4) voor kwaliteit- en voorzieningenniveau en gebruiksoppervlak.
Bij de waardebepaling van de woning is rekening gehouden met een lager niveau aan voorzieningen (factor 2), waardoor de waarde is verminderd met een bedrag van € 30.987.
4.8.
Belanghebbende voert aan dat bij de vaststelling van de waarde van de woning onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in ligging ten opzichte van de referentiewoningen en de invloed van de slechte ligging op de waarde van de woning (door geluids-, trillings- en stankoverlast). De rechtbank volgt dat standpunt niet. De heffingsambtenaar heeft de ligging van de woning immers als zeer slecht beoordeeld (factor 1), terwijl voor de referentiewoningen is uitgegaan van een gemiddelde ligging (factor 3). De heffingsambtenaar heeft dientengevolge de waarde van de woning neerwaartse gecorrigeerd met € 43.680 (30%). Naar het oordeel van de rechtbank is daarmee met het verschil in ligging en de door de slechte ligging veroorzaakte overlast voldoende verdisconteerd in de waarde van de woning.
4.9.
Belanghebbende heeft ter zitting nog aangevoerd dat de woning al een aantal jaren geen berging meer heeft en dat sprake is van scheurvorming in de woning. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank verzocht, in ieder geval de stelling met betrekking tot de scheurvorming, tardief te verklaren. De rechtbank overweegt dat belanghebbende deze standpunten zonder aanwijsbare reden pas ter zitting heeft ingebracht, terwijl de heffingsambtenaar hem in de bezwaarfase (toen de heffingsambtenaar ook al melding had gemaakt van een berging) in de gelegenheid heeft gesteld nadere informatie aan te leveren over de staat van de woning. De rechtbank volgt daarom het standpunt van de heffingsambtenaar en oordeelt dat de nieuwe standpunten wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing worden gelaten. De rechtbank merkt daarbij nog op dat ook zonder de berging (met een waarde van € 13.494) in aanmerking te nemen de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4.10.
Ten slotte voert belanghebbende aan dat de waarde van zijn woning te veel is gestegen ten opzichte van de vastgestelde WOZ-waarde voor het voorgaande jaar. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [2]
4.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. M.M. de Werd, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier, op 9 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.