Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11234851 \ CV EXPL 24-3851
Vonnis van 31 december 2024
in de zaak van
STICHTING TIWOS, TILBURGSE WOONSTICHTING,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: Tiwos,
gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens,
tegen
[huurder],
te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. J.L.A.M. van Os.
1.De zaak in het kort
1.1.
Tiwos heeft aan [huurder] een woning verhuurd. In de woning is een grote handelshoeveelheid harddrugs (cocaïne) en een grote som contant geld aangetroffen. Om die reden heeft de burgemeester van de gemeente Tilburg de woning voor één maand gesloten. Tijdens die periode heeft Tiwos de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Omdat [huurder] de woning niet wil verlaten, vraagt Tiwos een verklaring voor recht dat zij de huurovereenkomst met [huurder] mocht ontbinden.
1.2.
De kantonrechter zal de vordering toewijzen en zal hieronder uitleggen waarom dat zo is.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 oktober 2024
- de akte houdende aanvulling feiten en rechtsgronden, overlegging producties en wijziging van eis van Tiwos
- de aanvullende productie van Tiwos
- de mondelinge behandeling van 3 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Namens Tiwos is [naam] (leefbaarheidsconsulent) verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde mr. Schellekens voornoemd. [huurder] is niet verschenen, maar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn [dochter] , samen met zijn gemachtigde mr. Van Os voornoemd.
3.De feiten
3.1.
Tiwos verhuurt aan [huurder] een sociale huurwoning. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van toepassing.
3.2.
De burgemeester van de gemeente Tilburg heeft bij brief van 7 juni 2024 aan Tiwos zijn voornemen kenbaar gemaakt om, met gebruikmaking van zijn bevoegdheid op grond van artikel 13b van de Opiumwet, een last onder bestuursdwang op te leggen. Die last onder bestuursdwang houdt in dat de woning voor één maand wordt gesloten, omdat uit een grootschalig onderzoek van de politie is gebleken dat de woning een schakel vormt in de keten van drugshandel en onderdeel uitmaakt van het criminele circuit. Er is op 3 juli 2023, tijdens de arrestatie van de zoon van [huurder] , in de woning een handelshoeveelheid harddrugs (cocaïne) aangetroffen alsook een grote som contant geld.
3.3.
Bij brief van 19 juni 2024 heeft Tiwos aan [huurder] medegedeeld dat Tiwos door de aanwezigheid van een handelshoeveelheid harddrugs en een groot geldbedrag in de woning de huurovereenkomst wil beëindigen. Tiwos heeft [huurder] de mogelijkheid geboden om de huurovereenkomst op te zeggen, ter voorkoming van een gerechtelijke procedure. [huurder] heeft niet ingestemd om de huurovereenkomst te beëindigen.
3.4.
Bij brief van 1 augustus 2024 heeft de burgemeester Tiwos in kennis gesteld van zijn definitieve besluit tot sluiting van de woning voor een periode van één maand.
3.5.
[huurder] heeft na het besluit van de burgemeester een verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening ingediend bij de bestuursrechter om het besluit van de burgemeester te schorsen. Bij uitspraak van 11 oktober 2024 is het verzoek afgewezen.
3.6.
Vervolgens is op last van de burgemeester de woning met ingang van 16 oktober 2024 voor één maand gesloten.
3.7.
Tiwos heeft de huurovereenkomst bij brief van 24 oktober 2024 per die datum buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna te noemen “BW”).
3.8.
[huurder] heeft de woning niet ontruimd.
4.Het geschil
4.1.
Tiwos vordert – na aanvulling van de feiten en rechtsgronden en wijzing van eis – primair te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen Tiwos en [huurder] rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden, en subsidiair om de huurovereenkomst tussen Tiwos en [huurder] te ontbinden. Daarnaast vordert Tiwos dat [huurder] wordt veroordeeld om de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten. Tiwos vordert ook dat [huurder] in de proceskosten wordt veroordeeld. Tot slot wil Tiwos de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. [1]
4.2.
[huurder] voert verweer. [huurder] vindt dat de vordering van Tiwos moet worden afgewezen en wil dat Tiwos in de proceskosten wordt veroordeeld.
5.De beoordeling
Verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden
5.1.
De kantonrechter zal de gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen Tiwos en [huurder] per brief van 24 oktober 2024 rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden, toewijzen. Tiwos heeft terecht gebruik gemaakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, omdat er in strijd is gehandeld met artikel 2 van de Opiumwet en de gemeente daarom de woning tijdelijk heeft gesloten.
5.2.
[huurder] betwist niet dat Tiwos bevoegd was om de huurovereenkomst te ontbinden, maar stelt dat hij de dupe is geworden van het handelen van zijn zoon, waarvan hem geen verwijt kan worden gemaakt. Hij woont al bijna veertig jaar in de woning en bovendien was hij niet op de hoogte dat er drugs in de woning lagen. [huurder] is ook ziek geworden door het hele gebeuren.
5.3.
Beoordeeld moet worden of het gebruik maken van de bevoegdheid tot ontbinding door Tiwos naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was, dan wel misbruik van recht oplevert. Deze toets vereist een belangenafweging en is een terughoudende toets. Voor die toets is niet vereist dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst
.Daarnaast moet worden beoordeeld of de buitengerechtelijke ontbinding proportioneel is in het licht van de belangen van [huurder] als huurder bij voortgezette bewoning (de evenredigheidstoets van artikel 8 EVRM),
.Daarnaast moet worden beoordeeld of de buitengerechtelijke ontbinding proportioneel is in het licht van de belangen van [huurder] als huurder bij voortgezette bewoning (de evenredigheidstoets van artikel 8 EVRM),
5.4.
De kantonrechter oordeelt dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is en dat Tiwos van haar bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden ook geen misbruik heeft gemaakt. De politie heeft geconstateerd dat er een handelshoeveelheid drugs en een groot contant geldbedrag is aangetroffen in de woning, dat de woning een schakel vormt in de keten van drugshandel, dat de zoon in de woning is aangehouden en ook staat ingeschreven op dat adres en hij onderdeel uitmaakt van de door de politie genoemde organisatie drugsbezorgservice “ [organisatie] ”. Die constateringen zijn niet weersproken. Weliswaar voert [huurder] aan dat de gevonden drugs niet open en bloot lagen, en zo door de politie zijn neergelegd om te fotograferen, maar niet is weersproken dat de drugs zijn aangetroffen in de woning. Dat [huurder] niet op de hoogte was dat er drugs in zijn woning lagen en dat hij zelf niet verdacht is van drugshandel, betekent niet dat hem geen verwijt kan worden gemaakt. Hij is immers als huurder aansprakelijk voor de gedragingen van zijn zoon die tot de sluiting van de woning hebben geleid (artikel 7:219 BW). Aan de stelling van [huurder] dat zijn zoon volwassen is en het niet gebruikelijk is om de kamer van een volwassen kind te inspecteren, zal voorbij worden gegaan. Hij is immers wel verantwoordelijk voor wat er in zijn woning gebeurt en had er op moeten toezien dat er in de woning geen handelshoeveelheid harddrugs aanwezig was en er vanuit de woning geen drugsbezorgservice werd gerund.
5.5.
Ook wanneer de belangen van [huurder] worden afgewogen tegen de belangen van Tiwos wegen naar het oordeel van de kantonrechter de belangen van Tiwos zwaarder. Tiwos tolereert drugsgerelateerde activiteiten in haar huurwoningen niet. De leefbaarheid van andere huurders en omwonenden komt door dergelijke activiteiten onder druk te staan. Tiwos voert al jaren een strikt zero tolerancebeleid inzake drugsgerelateerde zaken en Tiwos heeft belang bij het leefbaar houden van de buurt van de woning. Tiwos heeft als toegelaten instelling een taak op het gebied van leefbaarheid, in die zin dat zij bijdraagt aan de leefbaarheid in wijken waar haar woningen gelegen zijn. Naleving van dit belang dient een breder maatschappelijk doel. Daarnaast wil Tiwos huurders waarschuwen dat het verlies van de woning een consequentie kan zijn als het gehuurde door huisgenoten, inwonende gezinsleden en/of anderen wordt misbruikt ten behoeve van drugsactiviteiten. Tot slot geldt dat er een woningtekort in Nederland heerst, waarbij de gemiddelde wachttijd in de regio Midden-Brabant 116 maanden bedraagt, zodat Tiwos er belang bij heeft de woning te verhuren aan een kandidaat-huurder die zich wel aan de huurdersverplichtingen houdt. Daartegenover staat het woonbelang van [huurder] . Hij stelt dat hij bijna 70 jaar is, door de situatie ziek is geworden en een verhuizing een bijzonder forse opgave is, zowel fysiek als mentaal. Het is weliswaar evident dat een ontruiming voor [huurder] op 69-jarige leeftijd ingrijpend is, maar de door hem gestelde omstandigheden over zijn ziekte en de impact van een verhuizing leggen onvoldoende gewicht in de schaal om te kunnen concluderen dat zijn belang moet prevaleren boven het belang van Tiwos. Dat [huurder] , zoals hij aan heeft gevoerd, geen weet had van de geconstateerde strafbare feiten en al bijna 40 jaar de woning huurt zonder problemen, doet niets af aan de vondst van voormelde handelshoeveelheid harddrugs in de woning. De stelling van [huurder] dat hij door de situatie ziek is geworden is niet onderbouwd, en rechtvaardigt niet de conclusie dat de ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid achterwege zou moeten blijven. Het ligt op de weg van [huurder] om zelf maatregelen te treffen om de eventuele nadelige gevolgen van een ontruiming te voorkomen dan wel zoveel mogelijk te beperken. Gelet op de genoemde belangenafweging is de buitengerechtelijke ontbinding dan ook geen disproportionele maatregel.
5.6.
Het voorgaande betekent dat Tiwos op goede gronden gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen.
Ontruimingstermijn
5.7.
Door [huurder] is gevraagd om – indien de vordering wordt toegewezen – in plaats van de door Tiwos gevorderde twee weken een termijn van twee maanden te hanteren voor de ontruiming van de woning. Tiwos heeft hier geen bezwaar tegen gemaakt. Nu de kantonrechter deze termijn ook redelijk voorkomt zal een termijn van twee maanden na betekening van het vonnis worden gegeven om de woning te verlaten.
Uitvoerbaar bij voorraad
5.8.
Tiwos verzoekt het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat Tiwos het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [huurder] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. [huurder] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [huurder] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van Tiwos om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De belangen die hierbij worden meegewogen, zijn genoemd onder overweging 5.5. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de belangen van Tiwos zwaarder wegen dan de belangen van [huurder] . Ook heeft [huurder] geen verweer gevoerd tegen de vordering om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daarom zal het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard
.
.
Proceskosten
5.9.
[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Tiwos worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding € 136,72
- griffierecht € 130,00
- salaris gemachtigde € 408,00 (2,00 punten x € 204,00)
- nakosten € 102,00 (plus de kosten van betekening
zoals vermeld in de beslissing)
------------------
Totaal: € 776,72
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
verklaart voor recht dat de tussen Tiwos en [huurder] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning te [adres] per brief van 24 oktober 2024 rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden,
6.2.
veroordeelt [huurder] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis de woning te [adres] te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [huurder] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Tiwos te stellen onder afgifte van de sleutels,
6.3.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 776,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 31 december 2024.