ECLI:NL:RBZWB:2024:9056

• Datum uitspraak: 24 december 2024
• Publicatiedatum: 31 december 2024
• Zaaknummer: 11205644 OV VERZ 24-3205 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: mr. Dijkman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil tussen vader en zoon over de waarde van de aan te kopen bedrijfsruimte

In deze bodemzaak, behandeld door de kantonrechter van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant, is er een geschil ontstaan tussen een vader en zijn zoon over de waarde van een bedrijfsruimte die de zoon wenst aan te kopen. De vader, verzoeker sub 1, stelt dat de koopsom van de bedrijfsruimte € 1.310.000,00 moet zijn, terwijl de zoon, verzoeker sub 2, de waarde op € 898.000,00 taxeert. De vader voert aan dat de waarde van de bedrijfsruimte hoger is omdat de kraanbanen en andere voorzieningen niet zijn meegenomen in de taxatie. De zoon daarentegen stelt dat de bedrijfsruimte in casco staat is verhuurd en dat hij de kosten voor de afbouw en inrichting heeft gedragen, waardoor de waarde van de bedrijfsruimte lager is dan de vader beweert.

De kantonrechter heeft de feiten en omstandigheden van de zaak zorgvuldig gewogen. Het blijkt dat de vader en zoon in het verleden een vennootschap onder firma zijn aangegaan en dat de bedrijfsruimte door de zoon is afgebouwd en ingericht. De kantonrechter concludeert dat de vader niet heeft aangetoond dat hij de eigenaar is van de afbouw en inventaris van de bedrijfsruimte. De rechter stelt de koopsom van de bedrijfsruimte vast op € 898.000,00, zoals door de zoon is voorgesteld, en compenseert de proceskosten, zodat iedere partij zijn eigen kosten draagt. De mogelijkheid tot hoger beroep is opengehouden, wat betekent dat beide partijen de kans hebben om tegen deze beslissing in beroep te gaan.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 11205644 \ OV VERZ 24-3205

Vonnis van 24 december 2024 op een verzoek ex artikel 96 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)

ingediend door

[verzoeker sub 1] ,

wonende te [adres 1] ,

verzoekende partij sub 1,

hierna te noemen: [verzoeker sub 1] ,

gemachtigde: mr. A.J.A. Dielissen, kantoorhoudende te Wouw,

en

[verzoeker sub 2] B.V. ,

gevestigd en kantoorhoudende te [adres 2] ,

verzoekende partij sub 2,

hierna te noemen: [verzoeker sub 2] ,

gemachtigde: mr. T. Delmee, advocaat te Tilburg.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het op 11 juli 2024 ter griffie ontvangen gezamenlijk verzoekschrift met bijlagen;

- de mondelinge behandeling van 13 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de ter mondelinge behandeling overgelegde pleitnotities van [verzoeker sub 1] ;

- de ter mondelinge behandeling overgelegde pleitaantekeningen van [verzoeker sub 2] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De zaak in het kort

Partijen hebben een gezamenlijk verzoek ingediend om de koopsom van een bedrijfsruimte te bepalen. De bedrijfsruimte is eigendom van [verzoeker sub 1] en wordt op dit moment gehuurd door [verzoeker sub 2] . Partijen hebben in onderling overleg een taxatiewaarde vast laten stellen door een makelaar. Deze waarde hebben zij vervolgens gehanteerd als uitgangspunt van hun voorstellen. Op dit moment zijn partijen nog in geschil of er nog waarde verhogende of verlagende omstandigheden zijn. De kantonrechter volgt [verzoeker sub 2] grotendeels in haar stellingen en stelt de koopsom gelijk aan het door haar gedane bod. Hieronder wordt uitgelegd waarom.

3. De feiten

Tussen partijen staat het volgende vast:

- [verzoeker sub 1] is grondlegger van het woningbouwbedrijf [verzoeker sub 2] . Via zijn bedrijf [B.V. 1] was hij indirect eigenaar van [verzoeker sub 2] . [de zoon] (zoon van [verzoeker sub 1] ) was via zijn bedrijf [B.V. 2] indirect eigenaar van [B.V. 3] Per 1 januari 2001 zijn [verzoeker sub 1] en [de zoon] via [verzoeker sub 2] en [B.V. 3] een vennootschap onder firma (VOF) aangegaan, waarbij onder andere is afgesproken dat [verzoeker sub 2] al haar activa en passiva inbrengt in de VOF;

- het woningbouwbedrijf werd aldus door vader en zoon voortgezet in de VOF en was gevestigd in de bedrijfsruimte, staande en gelegen te [adres 2] (verder: de bedrijfsruimte). De bedrijfsruimte is gebouwd in 2004. [B.V. 1] was eigenaar van de bedrijfsruimte en verhuurde dat aan de VOF;

- op 7 juli 2010 is er tussen [B.V. 1] en [B.V. 2] een intentieverklaring gesloten met betrekking tot de overname van de aandelen van [verzoeker sub 2] door [B.V. 2] Daarmee zou het bedrijf [verzoeker sub 2] volledig in handen van [de zoon] komen. In deze intentieovereenkomst is onder andere opgenomen:

“(…) 4. Verkoper zal het bedrijfspand gelegen aan de [adres 2] aan [de V.O.F.] . of opvolgende rechtspersoon (hierna ook te noemen huurder) blijven verhuren onder de voorwaarden zoals vermeld in de bestaande huurovereenkomst. In een addendum op deze huurovereenkomst zal verkoper een kooprecht aan huurder verstrekken inhoudende dat huurder gedurende de duur van de huurovereenkomst gerechtigd zal zijn om het gehuurde te kopen van verkoper, gelijk verkoper verplicht zal zijn op eerste verzoek van huurder het gehuurde aan huurder te verkopen, voor een koopsom gelijk aan de taxatiewaarde op dat moment. De kosten van eventueel door huurder uit te voeren verbouwingen aan het hiervoor bedoelde bedrijfspand zullen voor rekening van huurder zijn. (…)” ;

- in een aanvulling op de intentieovereenkomst, gesloten tussen [B.V. 1] , [verzoeker sub 1] en [B.V. 2] is opgenomen dat de voornoemde bedrijfsruimte, wordt overgenomen door [verzoeker sub 1] van zijn bedrijf [B.V. 1] onder de voorwaarde dat artikel 4 van de intentieovereenkomst blijft gelden voor [verzoeker sub 1] ;

- op 12 januari 2011 zijn de aandelen van [verzoeker sub 2] bij notariële akte verkocht en geleverd door [B.V. 1] aan [B.V. 2] ;

- op 3 februari 2014 is de bedrijfsruimte laatstelijk verhuurd aan [verzoeker sub 2] . [verzoeker sub 1] wordt als verhuurder vermeld in de huurovereenkomst. Uit deze huurovereenkomst is niet op te maken of de bedrijfsruimte in casco staat of in afgebouwde staat wordt verhuurd;

- op 5 februari 2024 heeft [verzoeker sub 1] de huurovereenkomst met [verzoeker sub 2] opgezegd. [verzoeker sub 2] heeft bezwaar gemaakt tegen de opzegging van de huurovereenkomst onder verwijzing naar artikel 4 van de intentieovereenkomst. [verzoeker sub 1] heeft zijn opzegging inmiddels ingetrokken;

- [verzoeker sub 2] heeft daarnaast de koopoptie uit artikel 4 van de intentieovereenkomst ingeroepen;

- in opdracht van [verzoeker sub 2] heeft [makelaar] , makelaar bij [makelaarskantoor] te [plaats] , de bedrijfsruimte getaxeerd op een bedrag van € 1.260.000,00 in de huidige staat en € 898.000,00 in casco staat;

- op 11 april 2024 bericht de heer [accountant] , accountant van [verzoeker sub 2] , het volgende aan [verzoeker sub 2] :

“(…) Zoals hedenochtend besproken kan ik je de volgende zaken bevestigen :


Huurdersinvesteringen

o
Zoals ook blijkt uit de reeds verstrekte afschrijvingsstaat heeft [verzoeker sub 2] BV ( voorheen [de V.O.F.] ) voor € 137.429 geïnvesteerd in het gehuurde pand [adres 2] .

o
Deze investeringen hebben betrekking op nieuwbouw/inrichting, schuifpoort, hekwerk en bestrating

o
Deze investeringen zijn na reguliere afschrijving tegen boekwaarde opgenomen in de balans van [verzoeker sub 2] BV welke is opgenomen in de financiële jaarverslagen.


Koopsom en lening

o
De totale koopsom van 50% van de aandelen in [verzoeker sub 2] BV is vastgesteld op € 2.487.104

o
Het deel wat nog verschuldigd was per overname bedroeg € 455.892

o
Deze schuld van [B.V. 2] aan [B.V. 1] is in de jaren 2011-2012-2013-2014 geheel afgelost inclusief de betaling van rente hierover (…)” .

4. Het verzoek

4.1.

Partijen verzoeken de kantonrechter de koopsom vast te stellen van de bedrijfsruimte.

4.2.

[verzoeker sub 1] verzoekt de kantonrechter de koopsom te stellen op € 1.310.000,00. Hij voert aan dat de door partijen ingeschakelde makelaar de bedrijfsruimte taxeert op een waarde van € 1.260.000,00, waarbij de beide kraanbanen in het gehuurde en de overkapping bij het gehuurde niet zijn meegenomen in de waardering. De beide kraanbanen moeten nog worden meegenomen in de taxatiewaarde, zodat de getaxeerde waarde daarmee, naar mening van [verzoeker sub 1] , € 50.000,00 hoger uitkomt. Op de stellingen van [verzoeker sub 2] voert [verzoeker sub 1] aan dat niet uit moet worden gegaan van de marktwaarde in casco staat, omdat het pand al geplaatst en afgewerkt was (zonder de uit de waardering gelaten overkapping en zonnepanelen). De aangebrachte voorzieningen zijn door [B.V. 1] geplaatst en betaald. Voor zover [verzoeker sub 2] deze heeft bekostigd, waren deze al afgeschreven op het moment dat de aandelen van [verzoeker sub 2] waren verkocht. Het verschil tussen de koopsom die [verzoeker sub 1] voor de bedrijfsruimte heeft betaald en de huidige taxatiewaarde is voor de beoordeling in deze zaak niet van belang. Beide taxaties zijn uitgevoerd door een professioneel taxateur/makelaar, zodat van de juistheid van die waardes uit kan worden gegaan. Het verschil wordt verklaard door de marktontwikkeling. De op dit moment geldende huurprijs is ook niet van belang voor de beoordeling van deze zaak, nu deze naar beneden is bijgesteld om de Belastingdienst akkoord te laten gaan met de koopprijs die [verzoeker sub 1] aan [B.V. 1] heeft voldaan voor de bedrijfsruimte.

4.3.

[verzoeker sub 2] verzoekt de kantonrechter de koopsom vast te stellen op € 898.000,00. Zij voert aan dat [verzoeker sub 1] alleen eigenaar is van de grond en de bedrijfsruimte in casco staat. De bedrijfsruimte is ook in casco staat aan [verzoeker sub 2] verhuurd. De thans geldende huurprijs komt immers overeen met de getaxeerde huurwaarde in casco staat. Ook ligt de taxatiewaarde in casco staat in lijn met de koopsom die [verzoeker sub 1] heeft betaald aan [B.V. 1] op het moment dat hij de bedrijfsruimte aankocht. Daar komt bij dat [verzoeker sub 2] het gehuurde destijds – vanaf de bouw in 2004 - feitelijk heeft afgebouwd en ingericht, zodat alle voorzieningen en goederen in het gehuurde haar eigendom zijn. De huidige directeur van [verzoeker sub 2] ( [de zoon] ) was op dat moment al (indirect) vennoot van de VOF, zodat op dat moment al de helft van de afbouw- en inrichtingskosten zijn voldaan door [de zoon] . Bij de overname van de aandelen van [verzoeker sub 2] is vervolgens de gehele onderneming overgenomen, waaronder al haar eigendommen, zodat [verzoeker sub 1] geen eigenaar meer is van de afbouw en de inventaris. Daarbij is bij de overname nog een extra bedrag betaald voor de afbouw en inventaris van de bedrijfsruimte. Er is feitelijk dus al twee, zo niet meer keer betaald voor de afbouw en de inventaris van de bedrijfsruimte. De kraanbanen behoren daar ook toe. Dit volgt ook uit het feit dat Bouw al jaren voor het onderhoud van de kraanbanen heeft gezorgd en daarvoor heeft betaald. Voor zover de kraanbanen al van [verzoeker sub 1] zouden zijn, zijn deze minder waard dan € 50.000,00. Deze zijn immers al twintig jaar oud.

5. De beoordeling

Eigendom van de afbouw en inventaris van het gehuurde:

5.1.

Het meest verstrekkende standpunt van [verzoeker sub 2] is dat de afbouw en inventaris van de bedrijfsruimte is gekocht en betaald door de VOF, waarin een aan [de zoon] gelieerde onderneming deelnam, zodat op dat moment al 50% van de kosten voor de afbouw en inventaris is betaald. [verzoeker sub 1] stelt dat [B.V. 1] deze kosten heeft voldaan.

5.2.

De kantonrechter overweegt dat bij het verzoekschrift diverse facturen en offertes zijn overgelegd, die zien op de afbouw en inventaris van de bedrijfsruimte. Deze zijn grotendeels gericht aan [verzoeker sub 2] , welke onderneming toen nog volledig in eigendom was van [B.V. 1] (dus van [verzoeker sub 1] ). Een klein deel van de facturen is gericht aan [de V.O.F.] .

5.3.

De stelling van [verzoeker sub 1] , dat [B.V. 1] de opdrachtgever was van de afbouw en inrichting van de bedrijfsruimte en dus ook de eigenaar van de goederen, kan gelet op het voorgaande niet slagen. Het grootste deel van de kosten is gemaakt door [verzoeker sub 2] en is volgens de accountant van [verzoeker sub 2] ook (terecht) op de jaarrekening van [verzoeker sub 2] opgenomen. Hooguit was de huidige directeur van [verzoeker sub 2] ( [de zoon] ), dan wel een aan hem gelieerde onderneming, 50% eigenaar van het deel van de goederen dat is aangeschaft op naam van de VOF. De kantonrechter ziet, gelet op het navolgende, geen aanleiding daar een onderscheid in te maken.

Overname van [verzoeker sub 2] :

5.4.

Hiervoor is overwogen dat het grootste deel van de kosten voor de afbouw en inrichting van de bedrijfsruimte door [verzoeker sub 2] zijn betaald op het moment dat zij nog onder [B.V. 1] viel. Ook is overwogen dat de waarde van die investeringen op haar jaarrekening is opgenomen en (voor zover van toepassing afgeschreven). Voor de overige goederen is in ieder geval 50% van de kosten door haar betaald.

5.5.

Tussen partijen staat vast dat [verzoeker sub 2] op enig moment is overgenomen, door al haar aandelen en alle activa en passiva te verkopen aan [B.V. 2] Gelet op het voorgaande hoorde hierbij de materialen en goederen die zijn aangekocht voor de afbouw en inrichting van de bedrijfsruimte. Met de koopsom voor [verzoeker sub 2] zijn die goederen dus al door [B.V. 2] voldaan en zijn de goederen overgegaan op [B.V. 2] Dat de goederen inmiddels al waren afgeschreven doet daar niet aan af, nu [verzoeker sub 2] daarmee niet de eigendom verloor. Ook de constructie die [verzoeker sub 1] en [de zoon] hebben bedacht en aangewend om de koop van de aandelen te financieren, doet naar het oordeel van de kantonrechter niet ter zake. Met de aandelenoverdracht zijn de activa op de balans van [verzoeker sub 2] naar de aan [de zoon] gelieerde onderneming overgegaan.

5.6.

Daar komt nog bij dat niet door [verzoeker sub 1] is betwist dat er bij die overname nog een lijst met de op dat moment in de bedrijfsruimte aanwezige goederen is opgesteld die naast de overnamesom volgens [verzoeker sub 1] moest worden afgerekend. Hoewel die lijst niet meer beschikbaar is, mag er – op basis van hetgeen daarover door [de zoon] ter zitting onweersproken is aangevoerd – van uit worden gegaan dat daarmee een deel van de afbouw en inventaris (nogmaals) betaald is aan [verzoeker sub 1] .

Conclusie:

5.7.

De kantonrechter komt, gelet op het voorgaande, tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat de inventaris en afbouw van de bedrijfsruimte op enig moment van [B.V. 1] , dan wel van [verzoeker sub 1] was, zodat bij toepassing van artikel 4 van de intentieverklaring in beginsel uitgegaan moet worden van de waarde van de bedrijfsruimte in casco staat, zoals voorgesteld door [verzoeker sub 2] .

Kraanbanen:

5.8.

Naast voornoemd geschil zijn partijen in geschil wie de eigendom van de kraanbanen heeft. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is door [verzoeker sub 1] niet onderbouwd dat hij op enig moment de eigendom van de kraanbanen heeft gekregen. Offertes of facturen ten aanzien van de aanschaf van de kraanbanen ontbreken. In ieder geval kan niet zonder meer van de stelling van [verzoeker sub 1] worden uitgegaan dat de bedrijfsruimte (destijds) volledig afgebouwd door [B.V. 1] is verhuurd. Dat de eigendom van de kraanbanen bij [B.V. 1] dan wel [verzoeker sub 1] lag, ligt ook niet voor de hand, nu tussen partijen vaststaat dat [verzoeker sub 2] steeds het onderhoud aan de kraanbanen heeft laten plegen en heeft betaald. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, kan dus niet worden aangenomen dat de aanwezigheid van de kraanbanen tot een waarde verhoging van de koopsom moet leiden.

5.9.

Daar komt nog bij dat [verzoeker sub 1] de door hem gestelde waarde van de kraanbanen op geen enkele wijze heeft onderbouwd, dus dat – gelet op de betwisting daarvan door [verzoeker sub 2] en de omstandigheid dat deze kraanbanen al zeker 20 jaar oud zijn en daarmee (grotendeels) afgeschreven – in ieder geval niet van de door hem gestelde waarde zou kunnen worden uitgegaan.

Indexatie:

5.10.

[verzoeker sub 1] vraagt de door de makelaar getaxeerde koopsom te indexeren, nu de bedrijfsruimte niet is afgenomen op het moment dat partijen dat voor ogen hadden en er inmiddels enige tijd verstreken is sinds de taxatie. De kantonrechter ziet daar geen aanleiding toe. [verzoeker sub 2] krijgt in deze procedure gelijk, zodat het tijdsverloop sinds de taxatie voor rekening en risico van [verzoeker sub 1] komt. Door niet in te stemmen met het aanbod zou [verzoeker sub 1] zichzelf bevoordelen, als ervan uitgegaan moet worden dat de bedrijfsruimte in de tussentijd meer waard is geworden. Dit is niet redelijk, zodat de kantonrechter geen indexatie zal toepassen.

Proceskosten:

5.11.

Gelet op de aard van deze procedure zal de kantonrechter de proceskosten compenseren, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.

Hoger beroep:

5.12.

Tot slot overweegt de kantonrechter dat onder punt 3 in het verzoekschrift is opgenomen dat partijen de mogelijkheid om van deze beslissing in hoger beroep te gaan uitdrukkelijk hebben opengehouden. Uit artikel 333 Rv volgt dat in dat geval de mogelijkheid tot hoger beroep open staat voor partijen.

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

stelt de koopsom van de bedrijfsruimte, staande en gelegen te [adres 2] , vast op een marktwaarde casco van € 898.000,00, zoals vermeld in het taxatierapport;

6.2.

compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2024.