Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10836417 \ CV EXPL 23-5133 & 10889827 \ CV EXPL 24-318
Vonnis van 31 december 2024
in de zaak 10836417 \ CV EXPL 23-5133 van
[verhuurder],
wonende te [adres 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. L.N.J.B. van Osch, advocaat te Tilburg,
tegen
[huurder],
wonende te [adres 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. drs. I. Heijselaar, advocaat te Amsterdam,
en in de zaak 10889827 \ CV EXPL 24-318 van
[huurder],
wonende te [adres 2] ,
eisende partij,
gedeeltelijk kosteloos procederend met een toevoeging onder nummer: [nummer] ,
gemachtigde: mr. drs. I. Heijselaar, advocaat te Amsterdam,
tegen
[verhuurder],
wonende te [adres 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. L.N.J.B. van Osch, advocaat te Tilburg.
Partijen worden hierna “ [verhuurder] ” en “ [huurder] ” genoemd.
1.De verdere procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de tussenvonnissen van 1 mei 2024 met de daarin genoemde stukken;
- de akte van [huurder] van 15 mei 2024 met producties;
- de op 28 mei 2024 ter griffie ontvangen akte van [verhuurder] met producties;
- het e-mailbericht van 12 juni 2024 van de zijde van [huurder] ;
- het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 17 juni 2024;
- de brief van de zijde van [verhuurder] van 21 juni 2024;
- de akte uitlating (contra)enquête, overleggen stukken en eiswijziging van [huurder] , gedateerd op 29 mei 2024, met producties;
- de akte van [verhuurder] van 21 augustus 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
In beide zaken in conventie en reconventie
Huurder?
2.1.
In het tussenvonnis van 1 mei 2024 is [verhuurder] in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat [huurder] zonder recht of titel in de woning verblijft. [huurder] is in de gelegenheid gesteld feiten en omstandigheden te bewijzen op grond waarvan hij als huurder van de woning moet worden gekwalificeerd.
2.2.
[huurder] heeft bij akte van 15 mei 2024 aangevoerd dat hij zich altijd als de huurder heeft gepresenteerd richting de beheerder van [verhuurder] en hij de contactpersoon was van de beheerder. [naam] is enkel betrokken bij de huurovereenkomst om extra zekerheid te bieden voor de betaling van de huur. Er was dus sprake van (onder)huur (met toestemming van [verhuurder] ). [huurder] verwijst in zijn akte naar e-mailberichten tussen hem en de beheerder van [verhuurder] in de periode 14 april 2016 tot en met 18 april 2016, waarin [huurder] onder andere aangeeft zijn gegevens en de gegevens van zijn garantsteller te verstrekken. De beheerder gaat daarmee akkoord.
2.3.
[verhuurder] voert bij akte van 19 mei 2024 aan dat er geen sprake kan zijn van een huurovereenkomst tussen [verhuurder] en [huurder] , omdat [huurder] zich niet heeft verbonden de huur te voldoen. [huurder] heeft ook geen huur voldaan aan [naam] , zodat ook geen sprake is van een onderhuurovereenkomst. Bovendien is sprake van een onderhuurverbod. Dat sprake is van een recht van vruchtgebruik is niet gesteld of gebleken. Voor zover al sprake zou zijn geweest van ingebruikgeving is dit op grond van de wet al niet toegestaan, ongeacht of [verhuurder] hiervan op de hoogte was. Daarbij is dit geëindigd op het moment dat [naam] overleed. Hij verwijst ter onderbouwing van zijn stellingen op de bij de akte gevoegde e-mailberichten, waaruit volgt dat de beheerder van [verhuurder] na 18 april 2016 nog aanvullende informatie heeft opgevraagd van [naam] . Een medewerkster van de beheerder van [verhuurder] heeft op één van de e-mailberichten opgenomen:
“(…) Moeder tekent omdat hij in scheiding ligt en zijn eigen zaak op dit moment niet voldoende inkomsten genereerd. (…)”. Op 20 april 2016 heeft de beheerder van [verhuurder] aan [huurder] bericht:
“(…) Wij zullen de overeenkomst op naam van jouw moeder zetten. Zij zal deze dan ook moeten ondertekenen. (…)”.
“(…) Moeder tekent omdat hij in scheiding ligt en zijn eigen zaak op dit moment niet voldoende inkomsten genereerd. (…)”. Op 20 april 2016 heeft de beheerder van [verhuurder] aan [huurder] bericht:
“(…) Wij zullen de overeenkomst op naam van jouw moeder zetten. Zij zal deze dan ook moeten ondertekenen. (…)”.
2.4.
Bij e-mailbericht van 12 juni 2024 bericht [huurder] dat hij wel huur heeft betaald aan [naam] , nu hij het bedrag dat hij ontving uit de verkoop van zijn woning op de bankrekening van [naam] heeft gestort om de huur te voldoen.
2.5.
Op 17 juni 2024 heeft de kantonrechter drie getuigen in enquête en contra-enquête gehoord.
2.5.1.
Mevrouw [projectleider] , voorheen werkzaam bij de beheerder van [verhuurder] , heeft het volgende verklaard:
“(…) Ik kan mij van de woning nog herinneren dat het de eerste keer van de verhuurder was dat hij de woning ging verhuren. Dat vond hij best spannend toen. Ik herinner mij dat het een ruime woning was met een garage. Ik ben er ook een aantal keer geweest in verband met bezichtigingen. De verhuurder waarover ik het hiervoor heb was dhr. [verhuurder] .
“(…) Ik kan mij van de woning nog herinneren dat het de eerste keer van de verhuurder was dat hij de woning ging verhuren. Dat vond hij best spannend toen. Ik herinner mij dat het een ruime woning was met een garage. Ik ben er ook een aantal keer geweest in verband met bezichtigingen. De verhuurder waarover ik het hiervoor heb was dhr. [verhuurder] .
U vraagt mij of ik nog bijzonderheden kan herinneren rond deze huurovereenkomst. Ik kan mij nog herinneren dat [verhuurder] naar het buiteland ging, maar verder was het een regulier verhuurproces. Ik heb telefonisch contact gehad met de huurder, maar of ik op een andere manier contact heb gehad weet ik niet meer. Ik weet ook niet meer of ik een bezichtiging met [huurder] en of zijn moeder heb gedaan in de woning. Dat is allemaal echt te lang geleden.
U houdt mij de e-mail voor van 20 april 2016. Daar staat een handgeschreven notitie op. Dat is mijn handschrift. U vraagt mij of ik mij iets kan herinneren rond de inkomsten van dhr. [huurder] in verband met de huurovereenkomst. Ik kan mij dat niet herinneren. Dat zijn teveel details. Ik moet even graven in mijn geheugen of ik destijds ook de huurovereenkomsten zelf opmaakte. Dat deed ik wel in overleg met collega’s. (…)
We hadden een vaste procedure bij ons verhuurproces. Het inkomen was daarbij een onderdeel. Soms keken we verder dan onze verhuurprocedure als we huurders wilden helpen. Ik kan mij niet herinneren dat dit aan de orde was in deze specifieke huurovereenkomst van [verhuurder] . (…)”.
2.5.2.
De heer [verhuurmakelaar] bij de beheerder van [verhuurder] , heeft het volgende verklaard:
“(…) Een inkomensprofiel is altijd belangrijk voordat we een woning verhuren. We hebben dhr [huurder] verzocht om stukken aan te leveren om een inkomensprofiel te kunnen beoordelen. Ik weet niet of [huurder] via de website heeft gereageerd op de woning. We hebben hem wel gevraagd om stukken aan te leveren voordat we een huuroverkomst konden sluiten. We hebben contact gehad met elkaar via de mail. Wat ik mij nog kan herinneren is dat er geen stukken bij ons zijn aangeleverd rond zijn inkomen. Uiteindelijk heeft zijn moeder stukken van haarzelf aangeleverd. Dat waren stukken rond haar eigen inkomen. Aanlevering van die stukken had als doel dat zij de woning zou huren en ook op de huuroverkomst zou komen als huurder. Zo herinner ik het mij althans. Het is al een tijd geleden. Ik kan mij niet herinneren waarom [huurder] die stukken niet kon aanleveren. Als enige reden die ik kan bedenken dat mw [huurder] de woning ging huren was dat dhr [huurder] niet zou kunnen voldoen aan de inkomenseis van de huurovereenkomst. Ik heb het proces niet van a tot z begeleid, dus meer dan dit kan ik er eigenlijk niet over zeggen. (…) Zoals ik het mij nu herinner zou de moeder in de woning gaan wonen. (…)”.
“(…) Een inkomensprofiel is altijd belangrijk voordat we een woning verhuren. We hebben dhr [huurder] verzocht om stukken aan te leveren om een inkomensprofiel te kunnen beoordelen. Ik weet niet of [huurder] via de website heeft gereageerd op de woning. We hebben hem wel gevraagd om stukken aan te leveren voordat we een huuroverkomst konden sluiten. We hebben contact gehad met elkaar via de mail. Wat ik mij nog kan herinneren is dat er geen stukken bij ons zijn aangeleverd rond zijn inkomen. Uiteindelijk heeft zijn moeder stukken van haarzelf aangeleverd. Dat waren stukken rond haar eigen inkomen. Aanlevering van die stukken had als doel dat zij de woning zou huren en ook op de huuroverkomst zou komen als huurder. Zo herinner ik het mij althans. Het is al een tijd geleden. Ik kan mij niet herinneren waarom [huurder] die stukken niet kon aanleveren. Als enige reden die ik kan bedenken dat mw [huurder] de woning ging huren was dat dhr [huurder] niet zou kunnen voldoen aan de inkomenseis van de huurovereenkomst. Ik heb het proces niet van a tot z begeleid, dus meer dan dit kan ik er eigenlijk niet over zeggen. (…) Zoals ik het mij nu herinner zou de moeder in de woning gaan wonen. (…)”.
2.5.3.
[huurder] heeft het volgende verklaard:
“(…) Omdat ik geïnteresseerd was in de woning heb ik [bedrijf] gebeld en gemaild over de woning. Ik heb gelijk op tafel gelegd wat mogelijk was in verband met mijn financiële situatie op dat moment. Ik wilde weten onder welke condities ik de woning zou kunnen huren. In dat kader heb ik ook een voorstel gedaan om de huur een jaar vooruit te betalen. Dat wilden ze niet. Ze wilden wel met mij in zee en ik kon natuurlijk de financiële positie van mijn moeder als borgstelling aanbieden. Ik heb vervolgens een pensioenoverzicht aangeleverd van mijn moeder. Als er een periodieke inkomensstroom zou zijn vonden ze dat acceptabel. De huurovereenkomst moest dan wel op naam van mijn moeder komen. Ik zou echter de woning gaan bewonen. Dat moet ook voor [bedrijf] duidelijk zijn geweest want waarom zou mijn moeder een mooie vrijstaande woning in [plaats] verlaten voor deze huurwoning. Ik heb ook steeds het contact gehad met [bedrijf] over de woning en ook aangegeven dat ik wilde huren. Pas later kwam de garantstelling via mijn moeder. Ik kan mij herinneren dat mijn moeder 1 keer is mee geweest naar het kantoor van [bedrijf] in Tilburg en dat was volgens mij om de huurovereenkomst te tekenen. Ze is verder niet actief betrokken geweest bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. (…) Er heeft minstens 1 keer een bezichtiging plaatsgevonden van de [straat] . Ik en een vriendin van destijds ( [vriendin] ) waren daarbij en iemand van [bedrijf] . In december 2015 kwam in het kader van een echtscheiding ongeveer 100.000 euro vrij. Op 22 december 2015 ontving ik de helft van dat bedrag op mijn rekening. Diezelfde dag heb ik een bedrag van 50.000 euro overgemaakt op de bankrekening van mijn moeder. Dit in verband met allerlei perikelen die voortvloeiden uit die echtscheiding. De huur voor de [straat] werd betaald vanaf de bankrekening van mijn moeder, maar wel van het geld dat ik in december 2015 had gestort. (…) U houdt mij voor dat ik tijdens de zitting heb verklaard dat ik niets betaalde aan mijn moeder. Ik ben echter na die zitting verder in de zaak gedoken en ben ook de overschrijving uit 2015 tegengekomen. Toen wist ik weer hoe het allemaal gegaan was. (…)”.
“(…) Omdat ik geïnteresseerd was in de woning heb ik [bedrijf] gebeld en gemaild over de woning. Ik heb gelijk op tafel gelegd wat mogelijk was in verband met mijn financiële situatie op dat moment. Ik wilde weten onder welke condities ik de woning zou kunnen huren. In dat kader heb ik ook een voorstel gedaan om de huur een jaar vooruit te betalen. Dat wilden ze niet. Ze wilden wel met mij in zee en ik kon natuurlijk de financiële positie van mijn moeder als borgstelling aanbieden. Ik heb vervolgens een pensioenoverzicht aangeleverd van mijn moeder. Als er een periodieke inkomensstroom zou zijn vonden ze dat acceptabel. De huurovereenkomst moest dan wel op naam van mijn moeder komen. Ik zou echter de woning gaan bewonen. Dat moet ook voor [bedrijf] duidelijk zijn geweest want waarom zou mijn moeder een mooie vrijstaande woning in [plaats] verlaten voor deze huurwoning. Ik heb ook steeds het contact gehad met [bedrijf] over de woning en ook aangegeven dat ik wilde huren. Pas later kwam de garantstelling via mijn moeder. Ik kan mij herinneren dat mijn moeder 1 keer is mee geweest naar het kantoor van [bedrijf] in Tilburg en dat was volgens mij om de huurovereenkomst te tekenen. Ze is verder niet actief betrokken geweest bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. (…) Er heeft minstens 1 keer een bezichtiging plaatsgevonden van de [straat] . Ik en een vriendin van destijds ( [vriendin] ) waren daarbij en iemand van [bedrijf] . In december 2015 kwam in het kader van een echtscheiding ongeveer 100.000 euro vrij. Op 22 december 2015 ontving ik de helft van dat bedrag op mijn rekening. Diezelfde dag heb ik een bedrag van 50.000 euro overgemaakt op de bankrekening van mijn moeder. Dit in verband met allerlei perikelen die voortvloeiden uit die echtscheiding. De huur voor de [straat] werd betaald vanaf de bankrekening van mijn moeder, maar wel van het geld dat ik in december 2015 had gestort. (…) U houdt mij voor dat ik tijdens de zitting heb verklaard dat ik niets betaalde aan mijn moeder. Ik ben echter na die zitting verder in de zaak gedoken en ben ook de overschrijving uit 2015 tegengekomen. Toen wist ik weer hoe het allemaal gegaan was. (…)”.
2.6.
[huurder] voert bij akte, gedateerd op 29 mei 2024, aan dat uit de overgelegde producties volgt dat het de bedoeling was de huurovereenkomst aan te gaan met zowel [huurder] als [naam] , waarbij [huurder] de woning feitelijk in gebruik zou gaan nemen. De getuigenverklaringen zijn daarover niet duidelijk. Daarnaast wijst [huurder] er nogmaals op dat hij wel huur heeft betaald via [naam] en verwijst daarbij naar de bij de akte gevoegde producties, waaruit volgt dat [huurder] een bedrag van € 50.000,00 aan [naam] heeft betaald (zonder toelichting). Tot slot wijzigt hij zijn eis in zoverre dat hij de ingangsdatum dat hij als huurder moet worden aangemerkt heeft vervroegd naar 1 mei 2016. Hij concludeert dat hij is geslaagd in het leveren van het gevraagde bewijs en dat [verhuurder] niet is geslaagd in het leveren van het gevraagde bewijs.
2.7.
[verhuurder] wijst erop dat de verklaring van [huurder] heeft te gelden als een verklaring van een partijgetuige. De stelling van [huurder] , dat het bedrag van € 50.000,00 is betaald aan [naam] om de huur te voldoen, is ongeloofwaardig. [huurder] huurde op basis van de Leegstandswet, zodat de huurovereenkomst op een gemakkelijke wijze kon worden beëindigd en het dus niet geloofwaardig is in dat geval de huur voor meer dan een jaar vooruit te betalen. Daarbij is er geen administratie bijgehouden voor dit bedrag. Tot slot voert [verhuurder] aan dat [huurder] in strijd handelt met de goede procesorde door de grondslag van de vordering alsnog aan te passen.
2.8.
Voordat de kantonrechter ingaat op de bewijsopdracht overweegt zij met betrekking tot de eiswijziging dat zij die niet in strijd acht met de goede procesorde. Al vanaf het begin van de procedure stelt [huurder] al dat hij al als huurder moet worden gekwalificeerd in de rechtsverhouding tussen [verhuurder] en [naam] . Hooguit heeft [huurder] zijn standpunt verduidelijkt en nader onderbouwd. Daarbij heeft [verhuurder] kunnen reageren op de eiswijziging, zodat de kantonrechter deze zal toestaan.
2.9.
Met betrekking tot de bewijsopdracht overweegt de kantonrechter dat het gaat om de uitleg van een overeenkomst. Voor de uitleg van (de inhoud van) een overeenkomst dient aansluiting te worden gezocht bij het Haviltex-arrest van 13 maart 1981 (NJ 1981, 635). In dat arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat het bij de uitleg van contractsbepalingen niet aankomt op '
een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract', maar op '
de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten', waaraan de Hoge Raad heeft toegevoegd dat daarbij mede van belang kan zijn '
tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht'. Voorts is van belang dat in artikel 7:201 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de definitie van een huurovereenkomst is opgenomen:
“Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie”.
een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract', maar op '
de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten', waaraan de Hoge Raad heeft toegevoegd dat daarbij mede van belang kan zijn '
tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht'. Voorts is van belang dat in artikel 7:201 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de definitie van een huurovereenkomst is opgenomen:
“Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie”.
2.10.
Tussen partijen staat vast dat [huurder] de woning in gebruik zou nemen. Dit was voor beiden partijen bij aanvang van de huurovereenkomst bekend. De verklaring van de heer [verhuurmakelaar] dat, voor zover hij het herinnert, [naam] in de woning zou trekken, is onvoldoende om dat te weerleggen. Het voorgaande leidt ertoe dat [verhuurder] de woning feitelijk in gebruik heeft verstrekt aan [huurder] .
2.11.
Met betrekking tot de tegenprestatie staat tussen partijen vast dat [huurder] de huur niet (direct) aan [verhuurder] betaalde. Wel heeft hij ervoor zorggedragen dat de huur zou worden betaald, nu zijn moeder garant stond voor de huurbetalingen en deze ook heeft betaald, althans voor een groot deel van de huurperiode. Dat zij als garantsteller bij de huurovereenkomst werd betrokken volgt naar het oordeel van de kantonrechter uit de e-mailberichten tussen [huurder] en de beheerder van [verhuurder] , waaruit overigens niet volgt dat op enig moment er sprake van zou zijn geweest dat [naam] de woning zou gaan betrekken.
2.12.
Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter van oordeel is dat [huurder] partij is bij de oorspronkelijke huurovereenkomst tussen [verhuurder] en [naam] . Dat hij daar niet als partij op vermeld staat en deze niet heeft ondertekend doet daar niet aan af, nu er geen schriftelijkheidsvereiste is. [verhuurder] en [huurder] hebben altijd gehandeld conform die huurovereenkomst, zodat ervan uit moet worden gegaan dat dezelfde contractsbepalingen en algemene voorwaarden ook tussen [verhuurder] en [huurder] gelden.
2.13.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [verhuurder] niet slaagt in het leveren van het gevraagde bewijs. [huurder] slaagt wel in het leveren van het gevraagde bewijs.
2.14.
De primaire vordering van [verhuurder] in de zaak onder zaaknummer 10836417 CV EXPL 23-5133 dient dan ook te worden afgewezen. De door [huurder] gevorderde verklaring voor recht in de zaak onder zaaknummer 10836417 CV EXPL 23-5133 is toewijsbaar, zodat de verklaring voor recht in de zaak onder zaaknummer 10889827 CV EXPL 24-318, waar nog uitgegaan wordt van een andere ingangsdatum, mede gelet op het gebrek aan belang, wordt afgewezen.
Ontbinding van de huurovereenkomst?
2.15.
Hiervoor is komen vast te staan dat tussen [verhuurder] en [huurder] een huurovereenkomst bestaat, zodat wordt toegekomen aan de subsidiaire vordering van [verhuurder] . in de zaak onder zaaknummer 10836417 CV EXPL 23-5133. Hij vordert de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden. Hij voert aan dat de huur al lange tijd onregelmatig wordt betaald en er op dit moment sprake is van een huurachterstand. Indexeringen worden al jaren niet betaald. Daarnaast staat nog een bedrag uit de eerdere procedures open, maar dit bedrag kan niet ten laste van [huurder] in persoon worden gebracht als hij geen huurder is.
2.16.
[huurder] doet een beroep op overmacht, nu de meest recente huurachterstand is ontstaan door onenigheid tussen de erfgenamen van [naam] . Dit wordt opgelost en de huurachterstand is inmiddels teruggebracht tot één maand. De huurachterstand is dan ook onvoldoende om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, aldus [huurder] .
2.17.
De kantonrechter overweegt dat hiervoor is geoordeeld dat [huurder] huurder is sinds aanvang van de huurovereenkomst en dat de bepalingen, die daarin en in de bijbehorende algemene voorwaarden zijn opgenomen, in beginsel tussen partijen van toepassing zijn, zodat [huurder] de bedragen die volgen uit de eerdere procedures en indexeringen in beginsel verschuldigd is. Daarnaast waren partijen het er tijdens de mondelinge behandeling over eens dat, als ervan uit zou worden gegaan dat [huurder] geen huurder is, er hooguit één maand huurachterstand was. Dit bedrag is [huurder] ook verschuldigd. Dit betekent dat er thans (alsnog) sprake is van een ruime huurachterstand.
2.18.
Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt. Nu [huurder] pas bij dit vonnis duidelijkheid heeft over zijn hoedanigheid van huurder en zijn verplichtingen ten opzichte van [verhuurder] , is de kantonrechter van oordeel dat de bijzondere aard van de tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst op dit moment niet rechtvaardigt. De subsidiaire vordering in de zaak onder zaaknummer 10836417 CV EXPL 23-5133 wordt afgewezen.
Herstel van gebreken en huurprijsvermindering
2.19.
Nu [huurder] als huurder wordt gekwalificeerd, komt hem een beroep op de gebrekenregeling van artikel 7:206 BW en verder toe. Hij stelt dat er sprake is van diverse gebreken. Hij vordert herstel van die gebreken, op straffe van verbeurte van een dwangsom, en huurprijsvermindering.
2.20.
[verhuurder] stelt dat mogelijk sprake is van achterstallig onderhoud, maar dat geen sprake is van gebreken zoals opgenomen in bijlage II bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte. Bovendien is geen sprake van een vermindering van huurgenot en is [verhuurder] niet in verzuim geraakt.
2.21.
De kantonrechter overweegt dat ook bij de beoordeling van deze vorderingen van belang is dat pas bij deze procedure is vastgesteld dat [huurder] huurder is van [verhuurder] en zich dus op de gebrekenregeling van artikel 7:206 BW en verder kan beroepen ten opzichte van [verhuurder] . Dit geldt dus ook voor het beroep op artikel 7:206 lid 1 BW (verzoek tot herstel van gebreken), omdat [verhuurder] zich voor en in deze procedure nog op het standpunt stelde dat alleen [naam] huurder was. Niet is dan ook uit te sluiten dat [verhuurder] vrijwillig aan zijn verplichtingen ten opzichte van [huurder] zal voldoen. In zoverre is de gevorderde verklaring voor recht en het gevorderde herstel op straffe van een dwangsom prematuur. Te meer, nu tussen partijen niet vaststaat dat sprake is van gebreken en de stellingen van [huurder] en de daarbij overgelegde foto’s onvoldoende zijn om alle genoemde punten als gebreken aan te nemen. Deze vorderingen worden dan ook afgewezen.
2.22.
Voor huurprijsvermindering is evenmin ruimte. Gelet op het bepaalde in artikel 7:207 lid 1 BW had [huurder] [verhuurder] deugdelijk in kennis moeten stellen van de gebreken. [verhuurder] betwist dat dit gebeurd is en [huurder] heeft niet onderbouwd dat dit gebeurd is. De vordering tot huurprijsvermindering wordt dan ook afgewezen.
3.De proceskosten
in de zaak onder zaaknummer 10836417 \ CV EXPL 23-5133
In conventie en reconventie:
3.1.
[verhuurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde conventie
€
948,50
(3,5 punten × € 271,00)
- salaris gemachtigde reconventie
€
542,00
(2,0 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.625,50
3.2.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in de zaak onder zaaknummer 10889827 CV EXPL 24-318
3.3.
De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten te compenseren, nu [huurder] , gelet op zijn uiteindelijke standpunt, had kunnen volstaan met zijn eis in reconventie in de andere zaak.
4.De beslissing
De kantonrechter
in de zaak onder zaaknummer 10836417 \ CV EXPL 23-5133
In conventie:
4.1.
wijst de vorderingen af;
4.2.
veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 1.083,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
veroordeelt [verhuurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
In reconventie:
4.4.
verklaart voor recht dat [huurder] met ingang van 1 mei 2016 huurder is van de woning, staande en gelegen te [adres 2] ,
4.5.
veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 542,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
4.6.
veroordeelt [verhuurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
In conventie en reconventie:
4.8.
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
in de zaak onder zaaknummer 10889827 CV EXPL 24-318
4.9.
wijst de vordering af,
4.10.
compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 31 december 2024.