ECLI:NL:RBZWB:2024:8827

• Datum uitspraak: 30 oktober 2024
• Publicatiedatum: 19 december 2024
• Zaaknummer: 10895907 CV EXPL 24-277 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: M.M. van 't Nedereind
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil tussen huurder en verhuurder over ontbinding huurovereenkomst en huurachterstand

In deze bodemzaak, behandeld door de Rechtbank Zeeland-West-Brabant, is een geschil ontstaan tussen [eiser] en [gedaagde] over de ontbinding van een huurovereenkomst en een huurachterstand. De huurovereenkomst, die op 1 januari 2013 is aangegaan, is in de loop der jaren aangepast, waarbij de huurprijs is verhoogd. [gedaagde] heeft echter vanaf juni 2023 slechts gedeeltelijk huur betaald, wat heeft geleid tot een huurachterstand van € 10.042,50. [eiser] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, terwijl [gedaagde] zich beroept op gebreken aan het gehuurde als rechtvaardiging voor zijn betalingsachterstand.

Tijdens de procedure zijn verschillende stukken overgelegd, waaronder een rapport van een bouwkundig inspecteur die ernstige gebreken aan de woning heeft vastgesteld, zoals schimmelvorming en vochtproblemen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [gedaagde] niet als een slecht huurder kan worden aangemerkt, omdat hij de gebreken aan de woning heeft gemeld en heeft geprobeerd [eiser] te bewegen deze te verhelpen. De rechter heeft vastgesteld dat [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering en dat zijn beroep op opschorting van de huur gerechtvaardigd is.

Uiteindelijk heeft de kantonrechter de vordering van [eiser] afgewezen, omdat de opschorting van de huur door [gedaagde] terecht was. Tevens is [eiser] veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [gedaagde]. Dit vonnis is uitgesproken op 30 oktober 2024.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 10895907 \ CV EXPL 24-277

Vonnis van 30 oktober 2024

in de zaak van

[eiser] ,

te [plaats 1],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. M.R.E. Gelok,

tegen

[gedaagde] ,

te [plaats 2],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 7 februari 2024

- de brief met bijlagen van [gedaagde] van 10 maart 2024

- de brief met foto’s van [eiser] van 14 maart 2024

- de mondelinge behandeling van 25 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de akte van [eiser] van 24 april 2024

- de akte met bijlagen en tevens wijziging van eis van [eiser] van 24 juli 2024
- de akte van [gedaagde] van 18 augustus 2024.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Tussen partijen staan de volgende relevante feiten vast:

[eiser] en [gedaagde] hebben per 1 januari 2013 een huurovereenkomst gesloten voor het adres [adres] te [plaats 2] met een maandelijkse huurprijs van € 300,00;

op 28 april 2014 hebben partijen een nieuwe huurovereenkomst gesloten waarbij de eerdere huurovereenkomst is uitgebreid met gebruik van de aangrenzende stal (berging), en het gebruik van de grond achter de schapenstal voor een moestuin voor een maandelijkse huurprijs van € 900,00;

vervolgens is de huurovereenkomst opnieuw uitgebreid en is de maandelijkse huurprijs aangepast naar € 1.030,00;

[gedaagde] heeft vanaf juni 2023 elke maand de helft van de huur betaald en vanaf september 2023 nog een kwart van de huur betaald;

[eiser] en [gedaagde] hebben tijdens de mondelinge behandeling afgesproken om een deskundige te vragen om de staat van de woning en eventuele gebreken te beoordelen. Bouwkundig inspecteur de heer [naam] heeft op 24 mei 2024 in aanwezigheid van beiden de woning geïnspecteerd en daarvan op 29 mei 2024 een rapport opgemaakt. In het rapport staat onder meer dat [naam] vaststelt dat sprake is zeer forse schimmelvorming ter plaatse van vochtige binnengevels, een muffe lucht en zeer hoge relatieve luchtvochtigheid op de begane grond en verdieping, lekkage ter plaatse van de gevelkozijnen in de kopgevel op de begane grond, lek dubbel glas, zeer vochtig houten dakbeschot en beschot bekleding met forse schimmelvorming en tevens forse vervuiling van wanden en vloeren, schimmelvorming in de douche en keuken, een fors beschadigde vloerbedekking en divers achterstallig schilderwerk aan houtconstructies aan de binnenzijde. [naam] formuleert meerdere adviezen om de vochtproblemen aan te pakken. Hij concludeert:
“09 conclusie over-all:

Genoemde problemen dienen direct te worden uitgevoerd t.b.v. goed en gezond wonen.

Door huurder van de woning : Er is tijdens de inspectie een fors achterstallig onderhoud in de woning waargenomen. Schade aan wandafwerkingen, schimmelvorming en vervuiling incl. slechte ventilatie en gebruik verwarming is oorzaak van de slechte staat van de woning. Goed onderhoud van constructies en afwerkingen incl. het gebruik en onderhoud van installaties en voorzieningen is strikt noodzakelijk. Veiligheid, gezondheid en leefbaarheid komen in het geding.

Door verhuurder van de woning: Verbeteringen en hersteld van (buiten)constructies dient tijdig en deugdelijk te worden uitgevoerd. Een goed stappenplan geeft inzicht hierin. Nader onderzoek naar de aanwezige na-isolatie en werking drainage rondom de fundatie is een 1e stap. Maatregelen m.b.t. vochtdoorslag schoorstenen en kopgevel metselwerk is noodzakelijk. Advies: na-isoleren van de hellend dakconstructie is aan te bevelen.”

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - samengevat – na wijziging van eis ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, een bedrag van € 10.042,50 aan huurachterstand met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt. Zo heeft hij bouwkundige veranderingen aangebracht zonder toestemming van [eiser], is sprake van ernstige verwaarlozing van het gehuurde en heeft [gedaagde] een aanzienlijke huurachterstand laten ontstaan. Hierdoor is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst. [eiser] stelt zich op het standpunt dat van hem niet kan worden gevergd om de huurovereenkomst nog langer voort te zetten.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] betwist dat hij zich niet als goed huurder heeft gedragen. Ook betwist hij dat er een afspraak tussen hem en [eiser] is gemaakt dat hij als tegenprestatie het achterstallige onderhoud zou aanpakken. Dit blijkt ook niet uit de huurvoorwaarden. [gedaagde] erkent dat er een huurachterstand bestaat en voert daartoe aan dat hij minder huur betaalt vanwege de gebreken aan het gehuurde.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Goed huurderschap

4.1.

[eiser] stelt dat [gedaagde] zich niet heeft gedragen als een goed huurder. [gedaagde] betwist dit. De stelling van [eiser] dat [gedaagde] tekort is geschoten door het aanbrengen van bouwkundige veranderingen zonder toestemming gaat naar het oordeel van de kantonrechter niet op. Immers heeft [gedaagde] tijdens de zitting onweersproken gesteld dat bij [eiser] bekend was dat deze veranderingen zijn aangebracht en dat dit ook al lange tijd geleden is gedaan, namelijk bij het aanleggen van de gasleiding enige tijd na aanvang van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter is door [eiser] ook onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] de tuin en het terras ernstig heeft verwaarloosd. Bovendien is niet gebleken dat [eiser] [gedaagde] hierop heeft aangesproken, wat wel van hem verwacht had mogen worden. [eiser] heeft daarnaast onvoldoende gemotiveerd onderbouwd welke ruimten wel en niet tot het gehuurde behoren, zodat naar het oordeel van de kantonrechter ook niet kan worden geoordeeld dat door [gedaagde] gebruik wordt gemaakt van ruimtes die niet tot het gehuurde behoren en hij zich daardoor niet als goed huurder heeft gedragen.

Huurachterstand en het beroep op opschorting vanwege gebreken aan het gehuurde

4.2.

Vast staat dat [gedaagde] vanaf maart 2023 niet maandelijks de volledige huurprijs betaalt. Uitgangspunt is dat [gedaagde] de overeengekomen huurtermijnen tijdig en volledig aan [eiser] moet betalen. Aangezien [gedaagde] hierin tekortschiet, leidt dit tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, tenzij de tekortkoming gelet op de bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met alle gevolgen niet rechtvaardigt of als zijn beroep op opschorting wegens de aanwezigheid van gebreken aan het gehuurde en het door [eiser] niet herstellen daarvan, slaagt.

4.3.

[gedaagde] heeft minder huur betaald omdat er volgens hem gebreken aan het gehuurde bestaan. Nadat hij al vaak had gevraagd om de gebreken op te lossen, is hij minder huur gaan betalen om te proberen [eiser] ertoe te bewegen om de gebreken te verhelpen. Verder vindt hij dat hij minder huur hoeft te betalen omdat er allerlei gebreken zijn.

4.4.

Een beroep op opschorting dient twee doelen. Ten eerste is dit een pressiemiddel om nakoming door de wederpartij af te dwingen. Ten tweede heeft het als functie om de schuldenaar zekerheid te verschaffen tegenover het risico dat de schuldeiser in geval van tekortkoming geen schadevergoeding (lees in dit geval: huurprijsvermindering) zal kunnen betalen. Opschorting is naar zijn aard tijdelijk: als de wederpartij alsnog nakomt, vervalt het beroep op opschorting. Anders gezegd: van uitstel komt geen afstel.

4.5.

Het betoog van [gedaagde] dat hij recht heeft op huurprijsvermindering wegens gebreken aan het gehuurde slaagt niet. Uit artikel 7:207 BW volgt dat [gedaagde] de huurprijs niet zelf kan verminderen wegens gebreken, maar dat hij daarvoor een vordering bij de rechter moet instellen. Dat heeft hij niet gedaan, ook niet in deze procedure. Dat betekent dat [gedaagde] niet het recht heeft om minder huur te betalen vanwege een vermindering van zijn huurgenot.

4.6.

Daarnaast heeft [gedaagde] betoogd dat hij de huur heeft opgeschort als pressiemiddel om nakoming door [eiser] af te dwingen, in die zin dat [eiser] de gebreken aan het gehuurde moet herstellen. Als sprake is van een gebrek, is de verhuurder verplicht dit gebrek op verlangen van de huurder te verhelpen (zie artikel 7:206 BW).

Uit de brief van 14 mei 2023 volgt dat [gedaagde] vraagt om herstel van een lekkage op de bovenverdieping en de schimmelvorming die is ontstaan op de muur in de woon- en eetkamer en de slaapkamers door vochtproblemen. Na de mondelinge behandeling hebben partijen in het kader van een minnelijke regeling gezamenlijk een rapport door een deskundige op laten maken en vervolgens dit rapport overgelegd. [eiser] heeft weliswaar bezwaren geuit tegen de inhoud van de rapportage, maar naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit de rapportage vooralsnog voldoende dat sprake is van ernstige vochtproblemen en schimmelvorming in het gehuurde. Uit het rapport volgt dat de oorzaak hiervan voor een deel bij [gedaagde] ligt. Hij dient ervoor te zorgen dat de ruimtes in het gehuurde goed worden geventileerd. Daarnaast is gebleken dat er behoorlijk ernstige gebreken zijn onder meer met betrekking tot de (buiten)constructies en dat er maatregelen noodzakelijk zijn met betrekking tot de vochtdoorslag bij schoorstenen en metselwerk van kopgevel. Voornoemde gebreken vallen onder de verantwoordelijkheid van [eiser]. Gebleken is dat [eiser] geen aanstalten heeft gemaakt om de gebreken te verhelpen, nadat hij meermaals door [gedaagde] op de gebreken is gewezen. [eiser] stelt in zijn laatste akte dat hij een deel van de adviezen van [naam] inmiddels heeft opgevolgd of dit zal gaan doen, maar uit de toelichting blijkt dat hij met name een aantal zaken heeft laten controleren en constateert dat die zaken al in orde zijn (gevelisolatie, waterkering, glaslatten, drainagebuis). Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit de akte onvoldoende dat [eiser] van zijn kant heeft gedaan wat nodig is om de geconstateerde gebreken te verhelpen of dat hij daar op korte termijn voor zal zorgdragen. Dat geeft [gedaagde] de bevoegdheid om zijn betalingsverplichting van de huur gedeeltelijk op te schorten. Deze opschorting dient echter wel proportioneel te zijn en in verhouding te staan tot de ernst van de gebreken. Naar het oordeel van de kantonrechter is vooralsnog niet gebleken dat de huidige opschorting door [gedaagde] hier niet langer mee in verhouding staat. Dat betekent dat [gedaagde] op dit moment bevoegd is tot opschorting van de huurpenningen.

Conclusie

4.7.

Het gevolg van de terechte opschorting van de huurpenningen door [gedaagde] is dat [eiser] geen opeisbare vordering heeft op [gedaagde]. Dit betekent dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.

4.8.

Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat [gedaagde] nu weliswaar op goede gronden tot opschorting van de huur is overgegaan, maar dat dit niet wegneemt dat [gedaagde] de achterstand alsnog moet betalen als de gebreken zijn verholpen.

Overige stellingen en verweren

4.9.

Het voorgaande betekent dat de kantonrechter niet toekomt aan een bespreking en beoordeling van de overige door partijen aangevoerde stellingen en verweren.

Proceskosten

4.10.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen van [gedaagde]. Omdat [gedaagde] procedeert in persoon, komen enkel de noodzakelijke reis-, verblijf, - en verletkosten voor vergoeding in aanmerking. [gedaagde] is naar de mondelinge behandeling geweest op 25 maart 2024. De kantonrechter zal de kosten begroten op € 50,00.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vordering af,

5.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten van [gedaagde], begroot op € 50,00 aan noodzakelijke reis-, verblijf- en verletkosten,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad

Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2024.