Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/340
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 492.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Tilburg opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 8 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende [naam 1] en namens de heffingsambtenaar [naam 2], [naam 3] en [taxateur].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een geschakelde woning (bouwjaar 2001) met een woonoppervlakte van 155 m², een aangebouwde garage van 31 m² en een aanbouw van 9 m². De woning ligt op een perceel van 294 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 400.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 492.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 26 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij staat het de heffingsambtenaar op basis van vaste rechtspraak vrij om in elke fase van het geding de beschikte waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 20 februari 2024 is opgemaakt.
4.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 555.809 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats]. In de taxatiematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, woon- en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Dat geldt ook voor de referentiewoning [referentiewoning 1], die niet verkocht is binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. Het buiten beschouwing laten van deze referentiewoning kan belanghebbende ook niet baten, omdat de prijs per m² van het referentieobject onder het gemiddelde ligt. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om de referentiewoning buiten beschouwing te laten. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.6.
Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen en het duurzaamheidsniveau van de woning. Namens belanghebbende is ter zitting nog aangevoerd dat de geïndexeerde verkoopprijzen van de referentiewoningen onjuist zijn. De heffingsambtenaar heeft de stellingen van belanghebbende betwist.
4.7.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De heffingsambtenaar heeft immers rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer door de voorzieningen te waarderen met factor 2. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de voorzieningen dusdanig slecht zijn, dat deze een (nog) lagere waardering (factor 1) rechtvaardigen. Verder overweegt de rechtbank dat het duurzaamheidsniveau van de woning vergelijkbaar is met de referentiewoning. De woning beschikt over energielabel A en de referentiewoningen hebben een eenzelfde - of hoger - energielabel en zijn in dezelfde periode gebouwd. Belanghebbende heeft naar het oordeel van de rechtbank dus niet aannemelijk gemaakt dat de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen van dien aard zijn dat deze een (extra) neerwaartse correctie rechtvaardigen.
4.8.
De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarden van de referentiewoningen niet relevant zijn voor de waardebepaling conform de Wet WOZ. De vraag of de WOZ-waarde al dan niet de economische werkelijkheid weerspiegelt overeenkomstig de verkoopprijs, kan in deze procedure niet aan de orde komen. Ook heeft de heffingsambtenaar ter zitting, onweersproken, gesteld dat aan de WOZ-waarden van de referentiewoningen niet slechts het eigen verkoopcijfer ten grondslag ligt. Dit betekent dat de rechtbank de vergelijking van de gemachtigde tussen de geïndexeerde verkoopprijs en de WOZ-waarde van de referentiewoningen niet volgt en geen aanleiding ziet om te veronderstellen dat de verkoopcijfers onjuist geïndexeerd zijn.
4.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 18 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.