Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/3896
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland,de heffingsambtenaar
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 juni 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 1 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 438.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Middelburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 25 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de gemachtigde, [naam 1] , en namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [taxateur] .
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande bungalow uit 1972 met een oppervlakte van 129 m2 op een perceel van 665 m2. Tevens beschikt de woning over een inpandige garage.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 419.000 dient te zijn. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 438.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Ook leidt een eventuele schending van artikel 40, tweede lid van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) in dit geval niet tot de veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten.
Formeel: schending van artikel 40 Wet Pro WOZ
3.3.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten.
3.4.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning gegevens heeft gebruikt waarvan een afschrift in de bezwaarfase niet aan hem is toegestuurd, terwijl hij daar wel om heeft verzocht. Het gaat volgens belanghebbende om onderdelen en onderdeelwaardes van de woning en de vergelijkingsobjecten, en verder de factoren uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen van de woning. Tot slot zijn ook de indexeringspercentages niet verstrekt, terwijl die wel verstrekt hadden moeten worden, aldus belanghebbende.
3.5.
De heffingsambtenaar betwist de stelling van belanghebbende. Volgens hem zijn alle gegevens van de woning en vergelijkingsobjecten aan belanghebbende verstrekt voordat uitspraak op bezwaar is gedaan. Primair neemt de heffingsambtenaar zodoende het standpunt in dat artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ niet is geschonden.
3.6.
Subsidiair voert de heffingsambtenaar aan dat als artikel 40 van Pro de Wet WOZ toch zou zijn geschonden, belanghebbende door die schending niet is benadeeld en er ook geen aanleiding voor een vergoeding van proceskosten en griffierecht zou moeten bestaan. Volgens de heffingsambtenaar had belanghebbende namelijk ook beroep aangetekend als artikel 40 van Pro de Wet WOZ niet was geschonden, zodat de kosten van beroep dus ook los van het beroep op artikel 40 Wet Pro WOZ waren gemaakt, aldus de heffingsambtenaar. De rechtbank komt tot het oordeel dat belanghebbende geen recht heeft op een proceskostenvergoeding wegens schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Voor zover dat artikel door de heffingsambtenaar al zou zijn geschonden, is de rechtbank namelijk van oordeel dat belanghebbende door die schending niet is benadeeld. De heffingsambtenaar heeft in zijn emailberichten van 19 april 2023, 1 september en 6 september 2023 gegevens over de woning en vergelijkingsobjecten verstrekt. Voor zover er nog gegevens zouden ontbreken heeft de heffingsambtenaar in de beroepsfase die schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met matrix te overleggen. Belanghebbende is daarom, voor zover een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geconstateerd zou kunnen worden, niet langer benadeeld door die schending. De rechtbank ziet daarom in de feiten en omstandigheden van het geval geen aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de procedure heeft moeten maken.
Toetsingskader van de rechtbank
3.7.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.8.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.9.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.10.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 5 februari 2024 is opgemaakt. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2022 vastgesteld op basis van een vergelijking met gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare woningen, de referentiewoningen. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en de [adres 4] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
3.11.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.12.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo betreffen het allemaal vrijstaande (semi-) bungalows in Middelburg met een vergelijkbaar bouwjaar als onderhavige woning (1961-1975). Daarnaast hebben de referentiewoningen een vergelijkbare gebruiksoppervlakte. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.13.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar de gehanteerde KOUDV-factoren ten onrechte niet als ‘matig’ heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar merkt op dat belanghebbende zijn stelling op geen enkele wijze onderbouwt en dat er geen bewijzen worden aangeleverd door belanghebbende. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar en merkt op dat de stelling van belanghebbende onvoldoende onderbouwd is om de gemiddelde onderhoudstoestand, zoals gehanteerd door de heffingsambtenaar, te betwisten.
3.14.
Voorts stelt belanghebbende dat de garage twee keer is meegerekend in de waardebepaling. De taxateur heeft ter zitting uitgelegd dat de garage van de woning onder dezelfde kap valt en daardoor makkelijk om te bouwen is naar een woonruimte. Hierdoor is bij onderhavige woning de oppervlakte van de garage (enkel) meegenomen in de gebruiksoppervlakte. De garages van de referentiewoningen zijn afzonderlijk gewaardeerd omdat deze vrijstaand zijn, aldus de heffingsambtenaar. Ook merkt de heffingsambtenaar op dat de prijs per vierkante meter van de referentiewoningen hoger ligt dan de prijs per vierkante meter van onderhavige woning. Hieruit blijkt nogmaals dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, aldus de heffingsambtenaar.
3.15.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen van de woningen, zoals (vrijstaande) garages afzonderlijke waarden toegekend. Ook is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende duidelijkheid heeft verschaft ten aanzien van de waardering van de garage.
3.16.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar niet te hoog vastgesteld. De stellingen van belanghebbende komt onvoldoende bewijskracht toe om daarin verandering te brengen.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 16 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.