Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/2401
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar,
(gemachtigde: mr. N.D. Niederer, verbonden aan AKD).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 31 maart 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 610.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 6 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [belanghebbende] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. N.D. Niederer en [taxateur] .
1.5.
Belanghebbende heeft ter zitting een aanvullend stuk ingediend. Het aanvullend stuk bestaat uit foto’s van de keuken, badkamer en de gescheurde natuurstenen vloer.
1.6.
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een eenzijdig geschakelde woning (bouwjaar 1992) met een oppervlakte van 120 m², exclusief de aanbouw (72 m²), inpandige garage (22 m²), berging (7 m²) en overkapping (16 m²) op een perceel van 597 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt ter zitting dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 557.000 is. De heffingsambtenaar bepleit in het verweerschrift een waarde voor de woning van € 606.000.
3.2.
Nu de door de heffingsambtenaar bepleite waarde lager is dan de bij beschikking vastgestelde en bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde WOZ-waarde van de woning, is het beroep in zoverre reeds gegrond. De rechtbank zal beoordelen of de door de heffingsambtenaar nader bepleite waarde stand kan houden.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
5.3.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 27 juni 2022 door [taxateur] is opgemaakt.
6.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 606.603 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
6.2.
Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met zijn woning, omdat de referentiewoningen vrijstaande woningen zijn, terwijl de woning van belanghebbende een eenzijdig geschakelde woning is.
6.3.
De heffingsambtenaar is er naar het oordeel van de rechtbank in geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, met name omdat de (referentie)woningen een vergelijkbaar bouwtype en bouwjaar hebben. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één half jaar daarvoor verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De heffingsambtenaar dient wel rekening te houden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
6.4.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel. Voor de oppervlakte van de woning is gebruik gemaakt van een lagere dan de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen. Aan de garage, berging en overkapping zijn afzonderlijke waarden toegekend.
6.5.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van een bovengemiddeld voorzieningenniveau (factor 4) en een gemiddeld onderhoudsniveau (3). Dit dient te worden gewijzigd in voorzieningen (3) vanwege de kale bovenetage en onderhoud (2) vanwege de scheuren in de vloer. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende ter zitting foto’s overgelegd van de badkamer, de keuken en de natuurstenen vloer. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht aan de voorzieningen factor 4 te hebben toegekend op grond van de vernieuwde keuken en de bij het huis passende badkamer. Het onderhoud is volgens de heffingsambtenaar gemiddeld, omdat de staat van de vloer gemiddeld is in relatie tot het bouwjaar van de woning.
6.6.
De rechtbank overweegt dat de ruimtes op de begane grond door de vernieuwde keuken en de bij het huis passende badkamer wellicht bovengemiddeld zijn. Daar staat tegenover dat niet in geschil is dat de ruimtes op de bovenverdieping in een andere toestand verkeren (kaal en zonder verwarming) en dat een willekeurige koper ook daarop zal letten. Tevens heeft belanghebbende er terecht op gewezen dat de vloer op meerdere plaatsen aanzienlijke scheuren vertoont. Ook dat zal invloed hebben op de waarde. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar de factoren voor bovengemiddelde voorzieningen (4) en gemiddeld onderhoud (3) niet voldoende heeft onderbouwd.
6.7.
De heffingsambtenaar heeft gelet op het voorgaande niet aannemelijk gemaakt dat de door hem in het verweerschrift bepleite waarde van de woning niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
7. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem voorgestane waarde van € 557.000 aannemelijk heeft gemaakt. De door belanghebbende overgelegde onderbouwing ter zitting is door de taxateur succesvol betwist, omdat belanghebbende een andere – onjuiste – meetinstructie heeft gebruikt met als gevolg een verschil in oppervlakte.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
8. Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 590.000.
Conclusie en gevolgen
9.1.
Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
9.2.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
9.3.
Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat gesteld noch gebleken is van voor vergoeding in aanmerking komende kosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 590.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 14 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.