ECLI:NL:RBZWB:2024:8373

• Datum uitspraak: 20 november 2024
• Publicatiedatum: 6 december 2024
• Zaaknummer: 10918896 CV EXPL 24-669 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: mr. Ebben
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsbepaling en energieprestatie in huurrechtelijke geschillen

In deze zaak, behandeld door de Kantonrechter van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant, is op 20 november 2024 een eindvonnis uitgesproken in een huurrechtelijke kwestie. De eiseres, een B.V. gevestigd in [plaats 1], heeft een geschil met de gedaagde, gevestigd in [plaats 2], over de huurprijs van een woning. De kern van het geschil betreft de vraag of het gehuurde voldoet aan de energieprestatie-eisen zoals gesteld in het Bouwbesluit 2012 voor nieuwbouwwoningen. De eiseres heeft gesteld dat de verbouwing van het gebouw heeft geleid tot een energetisch niveau dat vergelijkbaar is met het nieuwbouwniveau in 2021, onderbouwd met diverse stukken en een e-mail van een bouwkundige. De gedaagde heeft echter betwist dat de energieprestatie voldoet aan de wettelijke eisen en heeft gewezen op het ontbreken van een energielabel.

De kantonrechter heeft in zijn beoordeling geconcludeerd dat de eiseres niet voldoende bewijs heeft geleverd dat het gebouw voldoet aan de energieprestatie-eisen. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de energieprestatie moet worden beoordeeld op basis van het bouwjaar van het gebouw, dat in dit geval 1976 of ouder is, wat resulteert in een puntentelling van nul voor de energieprestatie. De Huurcommissie had eerder een huurprijs van € 406,14 per maand vastgesteld op basis van deze punten. De kantonrechter heeft de huurprijs bevestigd en de eiseres in het ongelijk gesteld, waardoor zij de proceskosten van de gedaagde moet vergoeden. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde is afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 10918896 \ CV EXPL 24-669

Vonnis van 20 november 2024

in de zaak van

[eiseres] B.V." ,

te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. S.V.M. Stevens,

tegen

[gedaagde] ,

te [plaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 14 augustus 2024

- de akte na tussenvonnis van [eiseres]

- de antwoordakte van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

De standpunten

2.1.

In het tussenvonnis van 14 augustus 2024 (hierna: het tussenvonnis) heeft de kantonrechter [eiseres] in de gelegenheid gesteld om meer duidelijkheid te verschaffen over de vraag aan welke eisen op het gebied van de energieprestatie bij de verbouw is voldaan. [eiseres] heeft bij akte aangegeven dat bij de verbouw is voldaan aan het huidige nieuwbouwniveau. Hij heeft dit onderbouwd met een e-mail van [naam] van
9 september 2024, waarin is vermeld - samengevat - dat door de bouwkundige maatregelen ten aanzien van de gevels, het glas, de isolatie van het dak en de installatie per appartement (radiator, boiler en ventilatie) een energetisch niveau is bereikt dat vergeleken kan worden met het nieuwbouwniveau in 2021. Daarnaast heeft [eiseres] stukken overgelegd over de thermische waarde van de toegepaste bouwmaterialen en de zogenoemde U-waarde van het toegepaste glas. Ook heeft [eiseres] informatie over de dakisolatie en de installaties per appartement verstrekt. Gelet hierop doet zich volgens [eiseres] de uitzondering van artikel 5 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte voor. Ook is een beroep op het oorspronkelijke bouwjaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

2.2.

[gedaagde] heeft aangegeven dat uit de overgelegde stukken niet blijkt dat het gehuurde een energetisch niveau heeft dat vergelijkbaar is met het niveau dat geldt voor nieuwbouw in 2021. De berekening van het energetisch niveau moet plaatsvinden op basis van de methode zoals vastgelegd in de NTA 8800 en dit is niet gebeurd. [eiseres] heeft geweigerd een energielabel vast te laten stellen. Dit kan niet worden beloond met toepassing van artikel 5 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte. Ook is niet toegelicht waarom de uitkomst van het toepassen van de wettelijke regels in dit geval onaanvaardbaar zou zijn.

Het oordeel

2.3.

De kantonrechter vindt dat [eiseres] niet voldoende heeft onderbouwd dat bij de verbouw is voldaan aan de eisen op het gebied van energieprestatie van het Bouwbesluit 2012 voor nieuwbouwwoningen en zal hierna uitleggen waarom.

2.4.

In de e-mail van [naam] van 9 september 2024 is beschreven dat de gevels zijn voorzien van een isolatiewand, er HR++ glas is aangebracht, het dak is voorzien van een isolatiepakket en welke installaties per appartement zijn aangebracht. Heesakkers concludeert dat met deze bouwkundige maatregelen een energetisch niveau is bereikt dat vergeleken kan worden met het nieuwbouwniveau in 2021. Uit de e-mail kan echter niet worden afgeleid dat het gebouw na de verbouw voor wat betreft de energieprestatie voldoet aan alle eisen die het Bouwbesluit 2012 stelt voor nieuwbouwwoningen. De kantonrechter kan dit ook niet afleiden uit de stukken die als productie 7 tot en met 11 bij de akte van [eiseres] zijn gevoegd. In deze stukken is informatie gegeven over de U-waarde van het HR++ glas, de dakisolatie en de elektrische installaties. De kantonrechter kan echter niet beoordelen wat deze informatie betekent voor de vraag of het gebouw voor wat betreft de energieprestatie voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit 2012 voor nieuwbouwwoningen.

2.5.

De kantonrechter concludeert dat niet is komen vast te staan dat het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt voor wat betreft de energieprestatie voldoet aan alle eisen die het Bouwbesluit 2012 stelt voor nieuwbouwwoningen. Daarom is er geen reden om af te wijken van het waarderingsstelsel zoals weergegeven in bijlage I, onder A van het Besluit huurprijzen woonruimte en dus geen reden voor het toepassen van artikel 5 lid 2 van dit besluit. Dit betekent dat het puntenaantal voor de energieprestatie moet worden toegekend aan de hand van het bouwjaar. Zoals in het tussenvonnis is overwogen gaat het daarbij om het oorspronkelijke bouwjaar van het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt. De kantonrechter vindt niet dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Er staat immers niet vast dat – kort gezegd – het gebouw voldoet aan alle eisen op het gebied van de energieprestatie voor nieuwbouwwoningen. Daar komt nog bij dat [eiseres] er zelf bewust voor heeft gekozen om geen energielabel aan te vragen, omdat het puntenaantal op basis van het energielabel lager zou uitvallen dan het puntenaantal op basis van het jaar van verbouw.

2.6.

Het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt valt in de categorie van gebouwen met een bouwjaar van 1976 of ouder. Hierbij past een puntentaal voor de energieprestatie van nul punten. Dit is ook het aantal punten dat de Huurcommissie voor de energieprestatie heeft toegekend. [eiseres] heeft alleen opmerkingen gemaakt over het aantal punten voor de energieprestatie. Dit betekent dat de kantonrechter net als de Huurcommissie zal uitgaan van 71 punten voor het gehuurde. De Huurcommissie heeft op basis van dit puntenaantal een huurprijs van € 406,14 per maand met ingang van 1 april 2023 redelijk gevonden. Omdat [eiseres] en [gedaagde] hier geen verweer tegen gevoerd hebben, zal de kantonrechter de huurprijs vaststellen op het door de Huurcommissie genoemde bedrag.

2.7.

[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [gedaagde] betalen.

De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

677,50

(2,5 punten × € 271,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

812,50

3. De beslissing

3.1.

stelt de huurprijs voor de woning aan de [adres] te [plaats 2] met ingang van 1 april 2023 vast op € 406,14,

3.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [gedaagde] , vastgesteld op € 812,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

3.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

3.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op
20 november 2024.