Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/1470
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Etten-Leur), de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 februari 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 219.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Etten-Leur voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 6 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens belanghebbende, [naam 1] (verbonden aan [b.v.] ). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur 1] .
1.5.
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning (bouwjaar 1985) met een oppervlakte van 103 m² exclusief de vrijstaande berging (8 m²), overkapping (12 m²) en dakkapel op een perceel van 154 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 205.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 219.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 21 december 2022 door [taxateur 1] is opgemaakt.
6.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 229.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
6.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 219.000 niet te hoog is.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen niet betwist. De rechtbank ziet geen aanleiding anders te oordelen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
7.1.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel. Aan de berging, overkapping en dakkapel zijn afzonderlijke waarden toegekend.
7.2.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de betere ligging van de referentiewoningen. De woning ligt vlakbij het spoor en in een autoluwe omgeving. De rechtbank stelt vast dat de referentiewoningen, evenals de woning, op korte afstand van het spoor zijn gelegen. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat een autoluwe omgeving niet als een waardedrukkend effect dient te worden gezien. Dit geldt te meer nu belanghebbende volgens de taxateur heeft verklaard dat het als positief wordt ervaren, gezien de voordelen voor kinderen, minder verkeersintensiteit en het groene karakter.
7.3.
Belanghebbende heeft vervolgens aangevoerd dat de heffingsambtenaar de volledige brandgang heeft meegenomen bij de waardering van de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] . Volgens belanghebbende dient echter de helft van de brandgang in mindering worden gebracht. Ter zitting heeft de taxateur verklaard dat dit voor de eindwaarde geen gevolgen heeft. Indien de helft van de brandgang wordt gewaardeerd, dan wordt de grondwaarde hoger en de vierkante meter-prijs voor de oppervlakte van de woning lager, maar maakt dit voor de uiteindelijke WOZ-waarde geen verschil. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog vastgesteld, ongeacht of de volledige brandgang bij de referentiewoningen in mindering wordt gebracht.
7.4.
Belanghebbende heeft tegenover het door de heffingsambtenaar gehanteerde taxatierapport een eigen taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 4 januari 2022 door [taxateur 2] en [naam 3] naar de waardepeildatum 1 januari 2020, waarin de waarde voor de woning is vastgesteld op € 184.000. Aan deze taxatie zijn de referentiewoningen [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] te [plaats] ten grondslag gelegd.
8. De rechtbank stelt vast dat uit het rapport van belanghebbende niet blijkt wat de verschillen zijn tussen de referentiewoningen en de woning en ook niet hoe daarmee rekening is gehouden in de totstandkoming van de gestelde waarde. De rechtbank is daarom van oordeel dat het door belanghebbende ingediend taxatierapport een onvoldoende basis is voor het weerleggen van de gemiddelde m²-prijs die de heffingsambtenaar voor de woning heeft gebruikt.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het object voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
9. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
9.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 26 februari 2021. De rechtbank doet uitspraak op 13 februari 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 12 maanden.
9.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2]
9.3.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 22 februari 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 12 maanden geduurd en daarmee 6 maanden te lang.
9.4.
Dit brengt mee dat 6/12 deel (€ 50) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 50) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
10.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. De rechtbank merkt op dat dit verzoek voor het eerst ter zitting is gevraagd door de gemachtigde van belanghebbende. Gemachtigde heeft dit met één alinea verwekt in de aantekeningen die gemachtigde ter zitting heeft overlegd. Deze alinea is in alle zaken waar de gemachtigde in deze zitting optrad, gelijk. Om die reden waardeert de rechtbank dit verzoek in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht in deze zaak op € 25 en wijkt af van het puntensysteem. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de Staat ieder voor de helft worden vergoed. Ieder van hen zal daarom worden veroordeeld tot vergoeding van € 12,50. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
10.2.
De heffingsambtenaar en de Staat wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. Ook deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [4]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar € 25, de helft van het griffierecht aan belanghebbende moet vergoeden;
- bepaalt dat de Staat der Nederlanden € 25, de helft van het griffierecht aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 12,50 aan proceskosten aan belanghebbende.
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 12,50 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 13 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.