Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5122
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , werkzaam bij [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Loon op Zand.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 oktober 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 419.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Loon op Zand voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 12 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, [naam 1] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kap woning (bouwjaar 2002) met een oppervlakte van 153 m2, een dakkapel, een vrijstaande garage en een overkapping/luifel, op een perceel van 211 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.2.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 391.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 419.000.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.1.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 15 december 2022 door [taxateur] is opgemaakt.
5.2.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 419.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , en [adres 5] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.3.
Belanghebbende stelt dat de referentiewoning [adres 6] niet
vergelijkbaar is, omdat deze referentiewoning binnen twaalf maanden tweemaal is verkocht en daar tussenin dusdanig is aangepast dat deze ruim € 100.000 meer heeft opgebracht. De heffingsambtenaar stelt daar tegenover dat de eerste verkoopdatum slechts twee maanden verwijderd is van de waardepeildatum en dat deze verkoop een reële prijs heeft opgeleverd. De rechtbank is van oordeel dat het enkele feit, dat de referentiewoning tweemaal binnen een jaar is verkocht, onvoldoende is om de door de heffingsambtenaar gebruikte eerste verkoop als niet vergelijkbaar te beschouwen. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de overige referentiewoningen niet betwist. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.4.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde is immers uitgegaan van naar de waardepeildatum geïndexeerde verkoopprijzen van de referentiewoningen. Aan de aanbouw woonruimte, dakkapel, garage en/of overkapping/luifel zijn afzonderlijke waarden toegekend. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel. Tevens is rekening gehouden met het verschil in voorzieningen bij de referentiewoning [adres 4] . Voor de woning is uitgegaan van een lagere m2-prijs dan het gemiddelde van de m2-prijzen van de referentiewoningen.
5.5.
Volgens belanghebbende onderbouwt referentiewoning [adres 2] , gezien de lagere koopsom, een recenter bouwjaar en de kwalificaties voor onderhoud (4) en voorzieningen (4), een lagere eenheidsprijs per m2 en dus een lagere waarde voor de woning.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in het taxatierapport en in de uitspraak op bezwaar uitgaat van een kwalificatie gemiddeld (3) voor onderhoud en voorzieningen. De rechtbank is van oordeel dat de enkele stelling van belanghebbende, zonder onderbouwing, van onvoldoende gewicht is om de door de heffingsambtenaar in het taxatierapport weergegeven eenheidsprijs te betwisten. Nog daargelaten dat de woning niet alleen vergeleken is met de referentiewoning [adres 2] , maar met de waarden die voortkomen uit vier referentiewoningen.
5.6.
Vervolgens voert belanghebbende aan dat de woning meer dan 20 jaar oud is en een grote onderhoudsbeurt behoeft. De heffingsambtenaar acht het onderhoudsniveau van de woning gemiddeld (3), omdat het onderhoud min of meer op peil is en geen onderhoud op korte termijn noodzakelijk is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet met onderbouwende stukken aannemelijk gemaakt dat het onderhoudsniveau van de woning lager moet worden vastgesteld. Het enkele benoemen dat de woning meer dan 20 jaar oud is, is hiertoe onvoldoende.
5.7.
Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep zal ongegrond worden verklaard. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet terug en heeft hij ook geen recht op vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.F. van Ginneken, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 7 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.