Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5096
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
(gemachtigde: mr. N.D. Niederer, verbonden aan AKD).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 oktober 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 360.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft een aanvulling daarop ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 12 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, [naam] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. N.D. Niederer en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kap woning (bouwjaar 1973) met een oppervlakte van 125 m2, twee aanbouwen woonruimte en een vrijstaande garage, op een perceel van 261 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.2.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 348.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 360.000.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formele grond
4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte niet de opgevraagde gegevens aan hem heeft toegezonden.
De rechtbank stelt vast dat belanghebbende in zijn bezwaarschrift heeft verzocht om het taxatieverslag of een taxatiekaart/-matrix en om alle op de zaak betrekking hebbende stukken. Vervolgens stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar bij brief van 30 maart 2022 (de ontvangstbevestiging van het bezwaarschrift) het taxatieverslag en een waardematrix met grondstaffel heeft toegestuurd. In de matrix zijn de afwijkende koudv-factoren genoemd en zijn ook de geïndexeerde verkoopprijzen weergegeven. In dit geval is dus geen sprake van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6.1.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd, die op 30 januari 2023 door [taxateur 1] is opgemaakt.
6.2.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 360.045 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] , en [adres 4] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. De woning is op 14 juli 2022 inpandig opgenomen. Ter zitting heeft de taxateur foto’s overgelegd van de woning en de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] .
6.3.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde waarde van € 360.000 niet te hoog is.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
6.4.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen niet betwist. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft bouwjaar, bouwtype, ligging, woonoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
6.5.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde is immers uitgegaan van naar de waardepeildatum geïndexeerde verkoopprijzen van de referentiewoningen. Aan de aanbouw woning, garage, dakkapel en/of overkapping zijn afzonderlijke waarden toegekend. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel. Tevens is rekening gehouden met de verschillen in voorzieningen. Voor de woonoppervlakte van de woning is uitgegaan van een m2-prijs die lager ligt dan de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen.
6.6.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen (badkamer, keuken, sanitair) van de woning. Daarnaast zijn de voorzieningen van de referentiewoning [adres 3] volgens belanghebbende gemiddeld (3) en niet matig (2).
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar en ook in de matrix is uitgegaan van een beneden-gemiddeld voorzieningenniveau (2) voor de woning, wat heeft geleid tot een correctie van € 18.930. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s blijkt dat de voorzieningen van [adres 3] gelijkwaardig zijn aan die van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat het voorzieningenniveau van de woning nog lager moet worden vastgesteld of het voorzieningenniveau van [adres 3] hoger.
6.7.
Belanghebbende heeft tegenover het door de heffingsambtenaar gehanteerde taxatierapport een eigen woningwaarderapport ingebracht, opgemaakt door [taxateur 2] , naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Daarin is de waarde voor de woning getaxeerd op € 348.000. Aan deze taxatie zijn de referentiewoningen [adres 4] en [adres 5] en [adres 6] te [plaats] ten grondslag gelegd. Daarnaast heeft belanghebbende gewezen op de transacties van [adres 7] en [adres 8] te [plaats] .
De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar dat het woningwaarderapport van belanghebbende geen inzicht geeft in de waardeopbouw van de woning, omdat de m2prijzen ontbreken. Daarnaast is bij de waardebepaling geen rekening gehouden met verschillen in de onderhoudstoestand en staat van de woning en de referentiewoningen.
De rechtbank is daarom van oordeel dat het door belanghebbende ingediende woningwaarderapport een onvoldoende basis is voor het weerleggen van de gemiddeld m2-prijs die de heffingsambtenaar voor de woning heeft gebruikt en evenmin voor de eigen voorgestane waarde.
6.8.
Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep zal ongegrond worden verklaard. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet terug en heeft hij ook geen recht op vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.F. van Ginneken, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 7 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.