Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10906412 \ CV EXPL 24-360
Vonnis van 27 november 2024
in de zaak van
1.[B.V. 1] ,2. [B.V. 2] ,
beide gevestigd in [plaats 1] ,
eisende partijen,
hierna afzonderlijk te noemen: [B.V. 1] en [B.V. 2] ,
gemachtigde: mr. A.M.M. de Waal,
tegen
[verhuurder],
wonend in [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [verhuurder] ,
gemachtigde: mr. C.R. Hettema.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 17 januari 2024 met producties 1 tot en met 17;
- de conclusie van antwoord van 28 februari 2024;
- het bericht van [B.V. 1] en [B.V. 2] van 5 september 2024 met producties 18 tot en met 23.
1.2.
Op 17 september 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. Namens [B.V. 1] en [B.V. 2] is de heer [naam] verschenen, bijgestaan door mr. De Waal. [verhuurder] is niet verschenen – hoewel hij behoorlijk is opgeroepen. Na de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter een bericht van [verhuurder] ontvangen. In dit bericht wordt meegedeeld waarom [verhuurder] niet is verschenen en dat hij graag aanwezig had willen zijn.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[B.V. 2] huurde een woning van [verhuurder] . Begin 2022 liet [verhuurder] aan [B.V. 2] weten dat hij de woning wilde verkopen. Om die reden sloten partijen een vaststellingsovereenkomst om de huurovereenkomst te beëindigen. In de vaststellingsovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:
‘IN AANMERKING NEMENDE:(…)-het Gehuurde wordt door Huurder gehuurd en door Verhuurder verhuurt op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd;(…)- Verhuurder en Huurder meerdere e-mailcontacten, telefonisch contact en een online videogesprek gevoerd d.d. 20-05-2022 over een beëindiging van deze huurovereenkomst en zij hierover overeenstemming (…) hebben bereikt per 19-08-2022 (hierna de “Einddatum huurovereenkomst”) (…)
Artikel 1: Beëindiging huurovereenkomst(…)
4. In verband met deze voortijdige beëindigingen voorgenomen verkoop is er tussen Partijen een vergoeding overeengekomen. Verhuurder en Huurder zijn een bedrag van € 5.000,00 overeengekomen die binnen 30 dagen na de Einddatum huurovereenkomst door verhuurder wordt voldaan.’
2.2.
[B.V. 2] heeft de huur van de gehele maand augustus 2022 betaald aan [verhuurder] . Daarnaast heeft [B.V. 2] de gemeentelijke heffingen voor het gehele jaar 2022 betaald aan Belastingsamenwerking West-Brabant.
2.3.
Op 23 mei 2022 heeft [verhuurder] de opdracht aan [B.V. 1] gegeven om te bemiddelen bij de verkoop van de woning. In de bemiddelingsovereenkomst staat, voor zover relevant, het volgende:
‘8. De vraagprijs zal zijn€ 259.000,00(…)
12. De Opdrachtgever stemt er mee in dat:(…)g. bij een eventuele intrekking van de opdracht, of beëindiging daarvan op andere wijze, een bedrag van€ 795,00 (inclusief 21% BTW)aan hem in rekening wordt gebracht.’
2.4.
Op 25 augustus 2022 heeft [verhuurder] via WhatsApp aan [B.V. 1] laten weten de samenwerking ten aanzien van de verkoop van de woning te willen stoppen. Op 22 september 2022 is de woning via een andere makelaar verkocht voor € 247.000,00.
3.Het geschil
3.1.
[B.V. 2] en [B.V. 1] eisen betaling van [verhuurder] van in totaal € 6.412,03, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 september 2023, en de gemaakte buitengerechtelijke kosten van € 712,59, met veroordeling van [verhuurder] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als de proceskosten niet tijdig worden vergoed.
3.2.
[B.V. 2] en [B.V. 1] baseren hun eis op het volgende. [B.V. 2] en [verhuurder] hebben een vaststellingsovereenkomst gesloten om de huurovereenkomst te beëindigen. Daarbij is afgesproken dat [verhuurder] een bedrag van € 5.000,00 aan [B.V. 2] betaalt. Dit bedrag heeft [verhuurder] niet betaald.
3.3.
Daarnaast heeft [B.V. 2] onverschuldigd een bedrag van € 358,06 aan [verhuurder] betaald. [B.V. 2] heeft namelijk de huur van de gehele maand augustus 2022 betaald, terwijl [verhuurder] slechts recht heeft op de huur tot 19 augustus 2022. De huurovereenkomst is namelijk op die datum geëindigd.
3.4.
Verder komen de gemeentelijke heffingen vanaf 19 augustus 2022, gezien de beëindiging van de huurovereenkomst op deze datum, voor rekening van [verhuurder] . [B.V. 2] heeft de gemeentelijke heffingen voor het hele jaar 2022 betaald. Vanaf 19 augustus 2022 is dat een bedrag van € 258,98. Dit bedrag moet [verhuurder] aan [B.V. 2] vergoeden.
3.5.
Tot slot moet [verhuurder] volgens [B.V. 1] een bedrag van € 795,00 aan haar betalen, omdat hij de bemiddelingsovereenkomst heeft beëindigd. In deze overeenkomst is vastgelegd dat [verhuurder] dit bedrag is verschuldigd bij beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst.
3.6.
[verhuurder] is het niet eens met de eisen van [B.V. 2] en [B.V. 1] en vindt dat hij niets hoeft te betalen of in ieder geval een lager bedrag dan [B.V. 2] en [B.V. 1] hebben gevorderd. [verhuurder] verweert zich als volgt. Hij kan niet aan de vaststellingsovereenkomst worden gehouden, omdat deze overeenkomst moet worden vernietigd. Volgens [verhuurder] is er sprake van bedreiging, misbruik van omstandigheden of dwaling, of is gebondenheid aan de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Hij is onder druk gezet om akkoord te gaan met het bedrag van € 5.000,00, anders zou niet tot ontruiming en verkoop van de woning worden overgaan.
3.7.
Daarnaast is de woning pas op 29 augustus 2022 leeggemaakt, is deze tot 31 augustus 2022 door [B.V. 2] gebruikt en zijn de sleutels ook pas op die datum overgedragen. Ook is nooit aangegeven dat de huur op 19 augustus 2022 zou eindigen. Daarom heeft [B.V. 2] volgens [verhuurder] terecht de huur voor de volledige maand augustus 2022 betaald.
3.8.
Verder vindt [verhuurder] dat [B.V. 2] , gezien het voorgaande, terecht de gemeentelijke heffingen tot en met augustus 2022 heeft betaald. [verhuurder] erkent dat de gemeentelijke heffingen vanaf september 2022 voor zijn rekening komen. Hij doet echter een beroep op verrekening vanwege de schade die door de onderhuurders is veroorzaakt.
3.9.
Tot slot beroept [verhuurder] zich op verrekening met alle vorderingen van [B.V. 2] en [B.V. 1] , omdat [B.V. 1] tekort is geschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst, waardoor hij schade van € 20.000,00 heeft geleden. Volgens [verhuurder] heeft [B.V. 1] slecht of niet gecommuniceerd, ondanks herhaaldelijke verzoeken hiertoe, en heeft [B.V. 1] niet juist gehandeld of geadviseerd. Hierdoor heeft [verhuurder] een gunstig verkoopklimaat misgelopen.
4.De beoordeling
4.1.
De eis van [B.V. 2] en [B.V. 1] wordt grotendeels toegewezen. Hierna licht de kantonrechter dit oordeel toe.
[verhuurder] moet de vaststellingsovereenkomst nakomen
4.2.
[B.V. 2] en [verhuurder] hebben een vaststellingsovereenkomst gesloten om de huurovereenkomst te beëindigen. In deze overeenkomst is de afspraak vastgelegd dat [verhuurder] een bedrag van € 5.000,00 aan [B.V. 2] betaalt. Dat staat niet ter discussie.
4.3.
[verhuurder] doet een beroep op vernietiging van de vaststellingsovereenkomst wegens bedreiging, misbruik van omstandigheden of dwaling. [verhuurder] stelt dat hij onder druk is gezet om akkoord te gaan met het bedrag van € 5.000,00, anders zou de woning niet worden ontruimd en te koop worden gezet.
4.4.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [B.V. 2] uitgelegd hoe de vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen. Volgens [B.V. 2] zijn de gesprekken over de vaststellingsovereenkomst in een goede sfeer gevoerd. [verhuurder] heeft dat niet weersproken, waardoor de kantonrechter ervan uitgaat dat het is gegaan zoals [B.V. 2] het heeft uitgelegd. Hieruit blijkt geen sprake van ongeoorloofde druk van [B.V. 2] . Alleen het feit dat [verhuurder] een bedrag van € 5.000,00 moet betalen, is niet genoeg om druk vast te kunnen stellen. Het is namelijk begrijpelijk dat er een vergoeding moet worden betaald om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te beëindigen. Daarnaast is begrijpelijk dat de woning pas wordt ontruimd nadat partijen overeenstemming hebben bereikt over de beëindiging van de huur. De stelling dat [B.V. 1] niet tot verkoop van de woning zou overgaan, kan de kantonrechter niet volgen. De woning kon via een andere makelaar worden verkocht – wat uiteindelijk ook is gebeurd. Verder valt moeilijk te rijmen dat [verhuurder] onder druk zou zijn gezet door [B.V. 2] , terwijl [verhuurder] drie dagen na het ondertekenen van de vaststellingsovereenkomst met [B.V. 2] een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten met [B.V. 1] . Als [verhuurder] werkelijk onder druk stond van [B.V. 2] , is het niet logisch dat [verhuurder] vervolgens een overeenkomst met [B.V. 1] heeft gesloten om de woning te laten verkopen.
4.5.
[verhuurder] heeft ook een beroep gedaan op artikel 7:904 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit artikel bepaalt in lid 1 dat een beslissing van een partij of van een derde vernietigbaar is als de inhoud of de totstandkoming daarvan in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Los van het oordeel dat niet is vast komen te staan dat [verhuurder] onder druk is gezet, ziet deze bepaling alleen op een beslissing van een partij of van een derde (en niet op een beslissing van partijen gezamenlijk). Niet is gesteld en ook niet is gebleken dat hier sprake van is.
4.6.
De conclusie is dat het beroep op vernietiging van de vaststellingsovereenkomst niet slaagt. [verhuurder] moet de vaststellingsovereenkomst dus nakomen en € 5.000,00 betalen. Dit deel van de vordering zal daarom worden toegewezen.
[verhuurder] moet een bedrag van € 358,06 terugbetalen aan [B.V. 2]
4.7.
[B.V. 2] heeft de huur van de gehele maand augustus 2022 betaald. Volgens [B.V. 2] is vanaf 19 augustus 2022 onverschuldigd aan [verhuurder] betaald, omdat de huurovereenkomst op die datum is geëindigd. Volgens [verhuurder] heeft [B.V. 2] nooit aangegeven dat de huur op 19 augustus 2022 zou eindigen en heeft [B.V. 2] de woning de hele maand augustus 2022 gebruikt.
4.8.
De kantonrechter stelt vast dat partijen 19 augustus 2022 hebben afgesproken als datum voor het einde van de huur. Dat blijkt duidelijk uit de vaststellingsovereenkomst. [verhuurder] lijkt zich op het standpunt te stellen dat [B.V. 2] in juli en augustus 2022 opnieuw had moeten aangeven dat de huur op 19 augustus 2022 zou eindigen. Gelet op het feit dat de einddatum duidelijk is overeengekomen in de vaststellingsovereenkomst, was een herinnering of aanzegging van die einddatum niet nodig.
4.9.
De kantonrechter begrijpt het verweer van [verhuurder] verder zo dat hij een beroep doet op artikel 7:225 BW. Dit artikel bepaalt dat als de huurder na het einde van de huur het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt, de verhuurder een vergoeding kan eisen die gelijk is aan de huurprijs. Het klopt dat [B.V. 2] de sleutels niet op 19 augustus 2022 heeft ingeleverd bij [verhuurder] . Volgens [B.V. 2] was daar echter een reden voor, namelijk dat de sleutels nodig waren in verband met de verkoop van de woning door [B.V. 1] . Deze uitleg is niet weersproken door [verhuurder] , waardoor de kantonrechter van de juistheid daarvan uitgaat. De conclusie is dat [B.V. 2] de sleutels niet onrechtmatig onder zich had en dat daarom niet kan worden vastgesteld dat [B.V. 2] de woning nog in gebruik had zoals bedoeld in artikel 7:225 BW. Het verweer van [verhuurder] wordt dan ook verworpen.
4.10.
De kantonrechter concludeert gezien het voorgaande dat de huur vanaf 19 augustus 2022 onverschuldigd door [B.V. 2] is betaald aan [verhuurder] . Volgens [B.V. 2] is dit een bedrag van € 358,06. Dit bedrag als zodanig is niet weersproken door [verhuurder] en dit moet hij dan ook aan [B.V. 2] terugbetalen. Dit deel van de vordering zal worden toegewezen.
[verhuurder] moet een bedrag van € 258,98 vergoeden aan [B.V. 2]
4.11.
[B.V. 2] heeft de gemeentelijke heffingen voor heel 2022 betaald aan Belastingsamenwerking West-Brabant. Volgens [B.V. 2] moet [verhuurder] deze heffingen vanaf 19 augustus 2022 betalen, omdat de huur op die datum is geëindigd. [verhuurder] erkent dat de gemeentelijke heffingen vanaf september 2022 voor zijn rekening komen. Volgens [verhuurder] zijn deze heffingen voor de maand augustus 2022 wél terecht betaald door [B.V. 2] , omdat de woning nog tot 31 augustus 2022 door haar is gebruikt.
4.12.
Zoals de kantonrechter hiervoor heeft overwogen, is de huurovereenkomst op 19 augustus 2022 geëindigd en heeft [B.V. 2] de woning niet onrechtmatig onder zich gehouden. Deze verweren van [verhuurder] worden daarom ook ten aanzien van deze vordering verworpen.
4.13.
[verhuurder] beroep zich in dit verband daarnaast op verrekening, omdat volgens hem de onderhuurders schade hebben veroorzaakt. [B.V. 2] heeft deze stelling betwist en [verhuurder] heeft geen verdere uitleg of onderbouwing gegeven van deze schade, terwijl dat wel op zijn weg had gelegen. Dat er schade is veroorzaakt staat dus niet vast, laat staan welke schade is veroorzaakt. Het beroep op verrekening slaagt dus niet.
4.14.
Concluderend is [verhuurder] vanaf 19 augustus 2022 ongerechtvaardigd verrijkt ten koste van [B.V. 2] , omdat [B.V. 2] zonder redelijke grond vanaf die datum de gemeentelijke heffingen aan Belastingsamenwerking West-Brabant heeft betaald. Volgens [B.V. 2] gaat het om een bedrag van € 258,98. Dit bedrag als zodanig is niet weersproken door [verhuurder] en moet dus door [verhuurder] worden vergoed. Dit deel van de vordering zal dus ook worden toegewezen.
Tekortkoming van [B.V. 1] is niet vast komen te staan
4.15.
[B.V. 1] en [verhuurder] hebben een bemiddelingsovereenkomst gesloten, waarbij is overeengekomen dat [verhuurder] bij beëindiging van deze overeenkomst een bedrag van € 795,00 aan [B.V. 1] moet betalen. [verhuurder] heeft de bemiddelingsovereenkomst beëindigd. Dat staat niet ter discussie tussen [B.V. 1] en [verhuurder] .
4.16.
[verhuurder] beroept zich op verrekening, omdat [B.V. 1] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst. [verhuurder] stelt dat hij daardoor schade van € 20.000,00 heeft geleden. Volgens [verhuurder] heeft [B.V. 1] slecht of niet gecommuniceerd en heeft [B.V. 1] niet juist gehandeld of geadviseerd waardoor hij een gunstig verkoopklimaat heeft misgelopen.
4.17.
[verhuurder] heeft zijn stellingen, dat [B.V. 1] slecht of niet heeft gecommuniceerd en [B.V. 1] niet juist heeft gehandeld of geadviseerd, tegenover de gemotiveerde betwisting van [B.V. 1] onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.
4.18.
Uit de door [B.V. 1] overgelegde WhatsAppberichten blijkt dat [B.V. 1] één dag na de vraag van [verhuurder] heeft gereageerd op [verhuurder] . Ook volgt uit deze berichten dat de medewerker van [B.V. 1] zelfs tijdens zijn vakantie heeft gereageerd op [verhuurder] . Dat heeft [verhuurder] niet weersproken. Stukken waaruit blijkt dat niet of slecht wordt gereageerd heeft [verhuurder] ook niet overgelegd.
4.19.
Volgens [verhuurder] had [B.V. 1] de woning met een onjuist energielabel te koop gezet. Uit een e-mail van [verhuurder] aan [B.V. 1] van 6 juni 2022, die door [B.V. 1] is overgelegd, blijkt echter dat [verhuurder] zelf een verlopen energielabel aanleverde en er dus geen geldig energielabel aanwezig was. Volgens [B.V. 1] kent Funda in zo’n geval automatisch een energielabel toe op basis van het bouwjaar van de woning. [verhuurder] heeft dat niet weersproken.
4.20.
De stelling van [verhuurder] dat [B.V. 1] dertien weken plus zes maanden niet heeft gehandeld, kan de kantonrechter niet volgen. Uit de bemiddelingsovereenkomst blijkt dat de opdracht op 23 mei 2022 is gegeven. Daarna zijn foto’s van de woning gemaakt en is de verkoopadvertentie op 10 juni 2022 geplaatst. Het advies om de prijs te verlagen is gezien de WhatsAppberichten niet later dan 25 juli 2022 gegeven. Hieruit blijkt dus dat het niet klopt dat dertien weken of langer niet is gehandeld door [B.V. 1] .
4.21.
Verder stelt [verhuurder] zich op het standpunt dat het advies om de verkoopprijs te verlagen naar € 249.000,00 fout is geweest, omdat deze prijs nog steeds ver boven de werkelijke verkoopprijs is. De woning is uiteindelijk via een andere makelaar verkocht voor € 247.000,00. Een bedrag van € 249.000,00 is niet ver boven € 247.000,00.
4.22.
De conclusie is dat niet is vast komen te staan dat [B.V. 1] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst. Het beroep op verrekening van [verhuurder] slaagt dus niet. [verhuurder] moet een bedrag van € 794,99 betalen. Dit bedrag is namelijk in het petitum (het deel van de dagvaarding waarin de eis staat) opgenomen in plaats van € 795,00 en de kantonrechter kan niet meer toewijzen dan is gevorderd.
[verhuurder] moet wettelijke rente betalen
4.23.
De wettelijke rente over het totaalbedrag van € 6.412,03 wordt, zoals gevorderd en niet weersproken, toegewezen met ingang van 24 september 2023.
[verhuurder] moet de buitengerechtelijke kosten vergoeden
4.24.
[B.V. 1] en [B.V. 2] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering wordt getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De vordering van € 712,59 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief van € 695,60 bij € 6.412,03 in hoofdsom. De kantonrechter wijst daarom € 695,60 toe.
Proceskosten komen voor rekening van [verhuurder]
4.25.
[verhuurder] moet de proceskosten betalen, omdat hij grotendeels ongelijk heeft gekregen. De proceskosten van [B.V. 2] en [B.V. 1] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
112,99
- griffierecht
€
524,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.449,99
4.26.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [verhuurder] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [B.V. 2] te betalen een bedrag van € 5.617,04, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 24 september 2023 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [verhuurder] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [B.V. 1] te betalen een bedrag van € 794,99, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 24 september 2023 tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [verhuurder] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [B.V. 2] of [B.V. 1] te betalen een bedrag van € 695,60,
5.4.
veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 1.449,99, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
veroordeelt [verhuurder] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Akdikan en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2024.