Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/9957
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 november 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland(gemeente Terneuzen), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 september 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 440.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 13 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door [naam 1] (familielid) en namens de heffingsambtenaar [naam 2].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 2014) met een oppervlakte van 219 m² exclusief schuren (270 m² en 52 m²), zolder (3 m²), kelder (7 m²) en dakkapel op een perceel van 4915 m².
2.1.
Belanghebbende heeft de woning op 29 december 2022 aangekocht voor € 297.000.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 297.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 440.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
De waarde van de woning
5.1.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd die op 31 oktober 2024 door taxateur [taxateur] is opgemaakt. Hierin is opgenomen dat de waarde van de onroerende zaak conform artikel 18, eerste lid, Wet WOZ wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op de toestandsdatum 1 januari 2023 verkeert.
5.2.
In artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ staat dat als een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van bouw, de waarde wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dat is de zogeheten toestandspeildatum en die is in dit geval 1 januari 2023. Ter zitting heeft belanghebbende aangevoerd dat zij, nadat ze de woning op 29 december 2022 heeft aangekocht, op 27 februari 2023 zijn gestart met de verbouwwerkzaamheden. Op de toestandsdatum had de woning geen keuken, geen betonvloer en was de woning onbewoonbaar. Naar het oordeel van de rechtbank is om die reden artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ niet van toepassing. De heffingsambtenaar heeft ter zitting ook erkend dat niet van de toestandsdatum moet worden uitgegaan, maar van de waardepeildatum. Anders dan de heffingsambtenaar, is de rechtbank wel van oordeel dat dit invloed heeft op de vastgestelde WOZ-waarde omdat de woning onbewoonbaar was en belanghebbende nog geen verbouwwerkzaamheden op toestandsdatum had verricht.
5.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
5.4.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar gestelde waarde van € 297.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. De rechtbank stelt vast dat het taxatierapport van belanghebbende is opgemaakt voor de financiering van de woning en niet met als doel de waardering van de woning voor de Wet WOZ.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
5.5.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 330.000.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
6.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
6.2.
Voorts heeft belanghebbende ter zitting verzocht om vergoeding van reiskosten ten bedrage van € 20 en verletkosten ten bedrage van € 92,80 voor het bijwonen van de zitting. De rechtbank acht deze kosten niet onaannemelijk. De rechtbank zal de heffingsambtenaar daarom opdragen deze kosten aan belanghebbende te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 330.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 112,80 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 29 november 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.