Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/9524
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 november 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Moerdijk), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 juli 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 401.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Moerdijk opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 352.000. De aanslagen OZB en watersysteemheffing gebouwd heeft de heffingsambtenaar dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 10 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen de [naam] en mevrouw [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een halfvrijstaande woning met een woonoppervlakte van 156 m² gelegen op een perceel van 121 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum lager is dan € 188.000. De heffingsambtenaar verdedigt in beroep een waarde van € 226.000.
3.1.
Nu de door de heffingsambtenaar bepleite waarde lager is dan de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde WOZ-waarde van de woning, is het beroep in zoverre reeds gegrond. De rechtbank zal beoordelen of de door de heffingsambtenaar nader bepleite waarde stand kan houden.
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.3.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 16 mei 2024 door [taxateur 2] is opgemaakt.
4.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een waarde van € 226.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats] . In het taxatierapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen in beroep als zodanig niet betwist. De rechtbank acht de referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn ook voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank overweegt dat de woning een uniek object betreft en constateert dat er ook verschillen bestaan tussen de woning en de referentiewoningen zoals het verschil in kwaliteit, onderhoud en voorzieningen. Of er voldoende rekening is gehouden met deze verschillen komt hierna aan de orde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.6.
Belanghebbende stelt dat de woning in slechte staat verkeert en dat na aankoop van de woning veel achterstallig onderhoud is geconstateerd. Verder heeft belanghebbende een taxatierapport ingebracht om aan te geven dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. In het taxatierapport wordt de woning vergeleken met referentiewoningen.
4.7.
De rechtbank overweegt dat de verwijzing van belanghebbende naar de aankoopsom van de woning hem niet kan baten. Uit de akte van levering blijkt dat belanghebbende de woning – tezamen met [adres] te [plaats] – op 12 februari 2020 heeft gekocht. Dat is naar het oordeel van de rechtbank te ver van de waardepeildatum gelegen.
4.8.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in beginsel zichtbaar en in voldoende mate rekening gehouden met de slechte staat van de woning. De heffingsambtenaar heeft immers de kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen van de woning gewaardeerd op ‘zeer slecht’ factor 1. Dit heeft geleid tot een totale neerwaartse correctie van € 350.014 op de berekende waarde van de opstal. Het ligt op de weg van belanghebbende om – tegenover de stelling van de heffingsambtenaar – te motiveren dat met een nog hogere neerwaartse correctie rekening moet worden gehouden. Dit heeft belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet gedaan. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd. Uit dat rapport blijkt echter niet wat de verschillen zijn tussen de gehanteerde referentiewoningen en de woning en hoe daarmee rekening is gehouden bij het bepalen van de waarde. Andere objectief verifieerbare gegevens ter onderbouwing van zijn stelling heeft belanghebbende niet overgelegd. Dat betekent dat de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank zichtbaar en in voldoende mate rekening heeft gehouden met de staat van het onderhoud en de voorzieningen.
4.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar de door hem bij verweerschrift voorgestane waarde aannemelijk gemaakt, waardoor de rechtbank niet toekomt aan de vraag of belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie en gevolgen
5. Doordat de door de heffingsambtenaar bepleite waarde lager is dan de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde WOZ-waarde, is het beroep gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
5.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3] Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat belanghebbende geen kosten heeft gesteld die voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 tot een bedrag van € 226.000;
- vermindert de aanslag OZB voor het jaar 2023 dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 21 november 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.