Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 11138753 \ CV EXPL 24-1821
Vonnis van 6 november 2024
in de zaak van
STICHTING ALWEL,
te Roosendaal,
eisende partij,
hierna te noemen: Alwel,
gemachtigde: [gemachtigde],
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. C.G.A. Mattheussens.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 augustus 2024
- de mondelinge behandeling van 7 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Tijdens de mondelinge behandeling is een overzicht van de huurachterstand door Alwel overgelegd en zijn betalingsbewijzen overgelegd door [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte heeft de kantonrechter vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt vanaf 4 oktober 2021 van Alwel de woning aan [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning). Op deze huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Alwel van 1 juni 2018 (hierna: de huurvoorwaarden) van toepassing. Daarin is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
6.1.
Huurder voldoet de te betalen prijs voor het gehuurde in zijn geheel, bij
vooruitbetaling, voor de eerste van de maand waarop de betaling
betrekking heeft door betaling van het verschuldigde bedrag op de door
verhuurder aangegeven wijze.
Verhuurder heeft het recht om een door huurder gedane betaling in
mindering te brengen op de oudste openstaande vordering, ongeacht of
huurder bij de betaling heeft vermeld waarop de betaling betrekking
heeft. Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn voor
die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.
6.7
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast
of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of
door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe
nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten
bevinden. (…)
6.8
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen)
kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen)
verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder
is bij overtreding van dit verbod een zonder rechterlijke tussenkomst
direct en onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van €2.500.
Bij overtreding van dit verbod zal verhuurder direct maatregelen tot
beëindiging respectievelijk ontbinding van de huurovereenkomst nemen.
2.2.
Alwel heeft sinds december 2021 van een omwonende, die ook huurder is van Alwel, vrijwel structureel overlastmeldingen gekregen met betrekking tot [gedaagde] en bezoekers van [gedaagde] . Deze meldingen houden onder andere in (geluids)overlast, zowel overdag als ’s avonds, door ruzies, geschreeuw, het gooien van spullen, het vervuilen van de woonomgeving, stankoverlast door onder andere drugsgebruik en het in de woning toelaten van personen die overduidelijk onder invloed zijn van drugs.
2.3.
Alwel heeft vanaf 15 december 2021 in brieven en tijdens een gesprek [gedaagde] verzocht om de overlast te stoppen. Ook heeft Alwel verzocht om gebruik te maken van Buurtbemiddeling. [gedaagde] heeft dat niet gedaan.
2.4.
Per e-mail van 5 maart 2022 heeft Wijkagent i.o. [naam 1] werkzaam bij Politieteam Roosendaal het volgende aan Alwel bericht:
“ [adres 1] , [gedaagde] , daar hebben we inderdaad meerderde meldingen van liggen. Wel van de zelfde melder, maar wij hebben het ook vaak zelf waargenomen. Vaak onder invloed van alcohol en er is ook lachgas bij hem gezien. Behalve geluidsoverlast komt hij nog voor meerdere dingen voor. Is er niet eentje om alleen te bezoeken.”
2.5
Op 20 februari 2024 is informatie aan de politie Zeeland – West-Brabant verstrekt dat [gedaagde] zou handelen in verdovende middelen. Daarop heeft de politie op 28 februari 2024 een inval gedaan in de woning. De politie heeft toen het volgende aangetroffen:
- 16 pillen positief getest op opiaten, genoemd op lijst I van de Opiumwet;
- 55,5 pillen. Deze zijn overgedragen aan het NFI om te testen;
- 65,5 gram henneptoppen.
Ook zijn grote hoeveelheden verpakkingsmateriaal aangetroffen in de woning.
Deze feiten en omstandigheden zijn opgenomen in een bestuurlijke rapportage die is uitgebracht aan de burgemeester van de gemeente Roosendaal.
2.6.
Alwel heeft per aangetekende brief van 19 maart 2024 [gedaagde] aangeschreven en hem medegedeeld dat hij vanwege de vondst van drugs in zijn woning ernstig tekort is geschoten in zijn verplichtingen tegenover Alwel en dat Alwel daarom de huurovereenkomst wil beëindigen. Alwel heeft [gedaagde] de mogelijkheid geboden om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [gedaagde] heeft dat niet gedaan.
2.7.
Een (interne) mail van [naam 2] , Sociaal beheerder [plaats] aan [naam 3] van 26 maart 2024 luidt als volgt:
“Zojuist sprak ik in de wijk dhr. [naam 4] , [adres 2] . Dhr. Gaf aan dat het overlast van dhr. [gedaagde] , [adres 1] , behoorlijk is. Dhr. vertelde dat er in het weekend van 15, 16, 17 maart een mishandeling op straat is geweest, waarbij dhr. [gedaagde] op iemand insloeg. Hier zou ook politie bij geweest zijn.
Verder sprak dhr. over geluidsoverlast voor omwonenden en de aanloop van jongeren die volgens dhr. flessen lachgas in en uit de woning brengen. Dhr. gaf aan dat ik hetgeen meneer verteld heeft, alsmede zijn naam en adres, door mag geven aan jou.
Op het moment dat ik met dhr. stond te praten (26-3-’24, 15:30 uur) kwam [gedaagde] aanlopen en ging samen met twee mannen zijn woning in. Eén van deze mannen had een fles lachgas onder zijn arm.”
2.8.
Per brief van 19 september 2024 heeft de burgemeester Alwel gelast om de woning met ingang van 15 oktober 2024 om 10:00u de woning te sluiten en gesloten te houden voor een periode van drie maanden. Dat betekent dat de woning op 15 januari 2025 om 10:00u weer geopend mag worden.
2.9.
[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan.
2.10.
In de periode na het aantreffen van de verdovende middelen tot en met 30 september 2024 heeft de buurman van [gedaagde] meerdere overlastmeldingen met betrekking tot [gedaagde] bij Alwel gedaan.
3.Het geschil
3.1.
Alwel vordert - samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst te ontbinden,
II. [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen,
III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 2.177,31 aan achterstallige huurpenningen voor de maanden januari, maart en april 2024 en een betalingsregeling, te vermeerderen met wettelijke rente,
IV. [gedaagde] te veroordelen om aan Alwel een gebruikersvergoeding van € 576,18 per maand te betalen vanaf de dag van ontbinding tot de dag dat de woning is ontruimd, opeisbaar vanaf de eerste dag van de maand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum opeisbaarheid tot datum algehele voldoening daarvan,
V. [gedaagde] te veroordelen om aan Alwel € 2.500,00 aan contractuele boete te betalen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis,
VI. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Alwel legt aan haar vordering – samengevat – het volgende ten grondslag. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hij heeft in strijd met de huurovereenkomst en huurvoorwaarden gehandeld door ernstige overlast te veroorzaken, een handelshoeveelheid drugs aanwezig te hebben in de woning en door een huurachterstand te laten ontstaan van meer dan drie maanden. Deze tekortkomingen zijn van formaat. Daarbij komt dat Alwel een zero-tolerance beleid voert ten aanzien van drugsgerelateerde activiteiten. Ontbinding is daarom in deze omstandigheden gerechtvaardigd. Ook is [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst een contractuele boete aan Alwel verschuldigd vanwege de drugsgerelateerde activiteiten.
3.3.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen, subsidiair tot het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren en meer subsidiair de ontruimingstermijn te bepalen op drie maanden na betekening van het vonnis.
3.4.
[gedaagde] betwist op zichzelf niet dat hij tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, maar voert aan dat hij na de inval van de politie een ‘wake-up call’ heeft gehad en sindsdien geen overlast meer heeft veroorzaakt. [gedaagde] voert dan ook verweer tegen de gevorderde ontbinding en ontruiming. Hij heeft hulp gezocht en gekregen van een ambulant begeleider. Daarom verdient hij een tweede kans om zijn gedrag te verbeteren. Er is gèèn sprake geweest van drugshandel vanuit de woning. [gedaagde] is een kwetsbaar persoon (disharmonisch profiel, licht verstandelijke beperking) en op straat komen te staan heeft heftige gevolgen. Dat belang weegt zwaarder dan het zero-tolerance beleid van Alwel.
Wat betreft de huurachterstand, voert [gedaagde] aan dat deze inmiddels is voldaan en ook dat deze niet is gemeld bij de gemeente.
[gedaagde] betwist dat hij een contractuele boete is verschuldigd. De gevorderde boete door Alwel heeft betrekking op onderhuur. Subsidiair voert [gedaagde] aan dat dit een oneerlijk beding is.
4.De beoordeling
4.1.
In deze zaak moet worden beoordeeld of de huurovereenkomst door de kantonrechter dient te worden ontbonden. [1] Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat hij zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de huurvoorwaarden en de wet. Indien [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. De vraag is dus of er een tekortkoming is en zo ja, of deze van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval worden meegewogen, waaronder de belangen van partijen. [2]
(Aard en ernst van ) de tekortkoming
4.2.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan. Ook staat vast dat [gedaagde] in ieder geval voor 28 februari 2024 overlast heeft veroorzaakt. Verder staat niet tussen partijen ter discussie dat er verboden middelen in de woning zijn aangetroffen en dat woning op last van de burgemeester is gesloten. De conclusie is dan ook dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarmee ligt de vraag of deze tekortkomingen van voldoende gewicht zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
4.3.
Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat de huurachterstand van [gedaagde] voor de maanden januari, maart en april 2024 is voldaan. Daarmee blijft enkel nog een bedrag open van een betalingsregeling en de wettelijke rente over de maanden januari, maart en april 2024. De huidige huurachterstand is daarmee van onvoldoende gewicht om de huurovereenkomst te ontbinden.
4.4.
Het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid harddrugs in een woning, zoals in dit geval, kan ongewenste gevolgen met zich meebrengen zoals overlast, criminaliteit en aantasting van de woonomgeving. Alwel heeft daar terecht op gewezen. Het gegeven dat de aanwezigheid van drugs het risico van deze ongewenste gevolgen in het leven kan roepen, geeft aan Alwel voldoende reden om daartegen op te treden. Daarvoor is het niet vereist dat deze gevolgen ook daadwerkelijk het geval zijn geweest. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd op basis waarvan geconcludeerd moet worden dat het hier gaat om een geringe tekortkoming. De aanwezigheid van een handelshoeveelheid harddrugs is dan ook in beginsel van voldoende gewicht om ontbinding te kunnen rechtvaardigen. Om die reden kan de vraag of de gestelde overlast zelfstandig een grond voor ontbinding biedt in het midden blijven. De overlast zal hieronder wel aan de orde komen in het kader van de persoonlijke omstandigheden.
(Persoonlijke) omstandigheden
4.5.
Het verweer van [gedaagde] dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is vanwege de gevolgen daarvan voor hem persoonlijk, slaagt niet. De kantonrechter onderkent dat [gedaagde] er belang bij heeft om in de woning te kunnen blijven en dat het moeilijk zal zijn om een andere woonruimte te vinden. Dit maakt echter niet dat het belang van [gedaagde] zwaarder weegt dan het belang van Alwel om haar beleid te handhaven dat is gericht tegen handelingen die ernstige invloed (kunnen) hebben op de samenleving en op de woonomgeving. Daarbij weegt mee dat [gedaagde] weliswaar erkent dat hij vóór 20 februari 2024 overlast heeft veroorzaakt, maar dat hij tegelijkertijd de ernst van die overlast bagatelliseert. [gedaagde] vindt dat zijn buurman overdrijft en het op hem gemunt heeft. Aan buurtbemiddeling wilde [gedaagde] niet meewerken, maar dat ligt volgens hem aan de koppigheid van de buurman. [gedaagde] toont daarmee weinig verantwoordelijkheid voor zijn eigen handelen. Ook toont hij onvoldoende begrip voor de belangen en gevoelens van omwonenden. [gedaagde] stelt dat de gebeurtenissen op 20 februari 2024 een wake up call voor hem waren. Er zijn echter nog steeds signalen dat er ook ná 20 februari 2024 overlast door hem werd veroorzaakt. Zo heeft de betreffende buurman in de periode tot eind september 2024 meerdere overlastmeldingen gedaan. De meldingen zien op hetzelfde type gedragingen als de meldingen van vóór 20 februari 2024. Hoewel het dossier over de periode voor die tijd voornamelijk verklaringen van dezelfde melder bevat, bevat het ook een mail van de politie in 2022 aan Alwel. Daarin bevestigt de politie dat er weliswaar meldingen zijn van dezelfde melder, maar dat zij deze zelf ook vaak heeft waargenomen. De politie noemt daarbij alcohol en lachgas. Bovendien ondersteunt de melding van een andere buurtbewoner van 26 maart 2024 en de waarneming van de sociaal beheerder op die dag, het door de buurman geschetste gedrag. Alles overziend wegen de belangen van Alwel, die ook oog moet hebben voor haar andere huurders, zwaarder dan die van [gedaagde] .
4.6.
Het bovenstaande betekent dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen. De kantonrechter ziet daarbij wel aanleiding om de ontruimingstermijn te verlengen tot drie maanden na de betekening van het vonnis, zodat [gedaagde] meer tijd heeft om een vervangende woonruimte te zoeken. Ook gelet op de omstandigheid dat de woning per 15 oktober 2024 door de burgemeester is gesloten, is de kantonrechter van oordeel dat een verlengde ontruimingstermijn in dit geval gerechtvaardigd is. [gedaagde] dient na afloop van deze sluiting immers nog de gelegenheid te hebben om de woning daadwerkelijk te ontruimen.
De huurachterstand
4.7.
Zoals onder 4.3. is overwogen, is het grootste deel van de huurachterstand voor de zitting betaald. Tijdens de zitting kwam naar voren dat de huur voor de maand oktober 2024 nog niet is voldaan, maar dit bedrag is niet door Alwel gevorderd. Daarmee resteert van de gevorderde huurachterstand nog een bedrag van € 484,00. Dit bedrag moet [gedaagde] aan Alwel betalen. Ook is [gedaagde] Alwel wettelijke rente verschuldigd over dit bedrag, alsmede over de huur van de maanden januari, maart en april 2024 tot het moment van voldoening.
De contractuele boete
4.8.
Alwel vordert op basis van artikel 6.8 van de huurvoorwaarden een contractuele boete. Met het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid drugs in de woning, heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met de Opiumwet en daarom is hij in beginsel op grond van artikel 6.8 van de huurvoorwaarden een boete van € 2.500,00 verschuldigd aan Alwel.
4.9.
Daarmee ligt de vraag of het boetebeding in artikel 6.8 van de huurvoorwaarden een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG (hierna: de Richtlijn). De Richtlijn beschouwt een beding als oneerlijk wanneer het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument (in deze zaak [gedaagde] ) aanzienlijk verstoort. In een geval waarin een beding aan schending van een contractueel verbod meer rechtsgevolgen verbindt, dient de rechter te onderzoeken of het opstapelende (cumulatieve) effect van deze rechtsgevolgen ertoe leidt dat sprake is van een oneerlijk beding als bedoeld in de Richtlijn.
4.10.
[gedaagde] voert aan dat het boetebeding oneerlijk is, omdat Alwel eerst had moeten onderbouwen dat het gaat om een eerlijk boetebeding en de contractuele boete meteen opeisbaar is zonder dat de rechter dit vooraf kan toetsen. Dit verweer is onvoldoende onderbouwd, nu hieruit niet volgt dat sprake zou zijn van een aanzienlijke verstoring in het evenwicht tussen contractspartijen.
4.11.
Het boetebeding is niet oneerlijk. De boete moet als sanctie worden onderscheiden van de mogelijke schadevergoedingsverplichting en ontbinding van de huurovereenkomst. De schadevergoedingsverplichting heeft als doel om schending van contractuele verplichtingen te compenseren. Bij ontbinding van de huurovereenkomst is het uitgangspunt dat de verhuurder van de ‘overtreder van de huurvoorwaarden’ de mogelijkheid heeft de contractuele relatie te verbreken. De boete heeft als doel om te dienen als prikkel voor de huurder om zich ‘netjes’ te gedragen (en de Opiumwet niet te overtreden). Dit zijn verschillende aspecten. Van een cumulatief effect en daarmee een aanzienlijke verstoring van het evenwicht is om deze redenen geen sprake.
4.12.
Het voorgaande betekent dat het boetebeding rechtsgeldig is. De vordering tot betaling van de contractuele boete wordt dan ook toegewezen.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.13.
[gedaagde] voert verweer tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad. Bij deze beoordeling komt het aan op een belangenafweging. Naar het oordeel van de kantonrechter weegt het belang van Alwel om het vonnis onmiddellijk te kunnen executeren in dit geval zwaarder dan het belang van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten, om de redenen die hiervoor onder 4.4. en 4.5. al zijn genoemd. [gedaagde] heeft geen specifieke omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel dienen te leiden. Het vonnis wordt dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Proceskosten
4.14.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Alwel worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
496,00
- salaris gemachtigde
€
204,00
(1 punt × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
938,72
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt met ingang van 6 november de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres 1] te [plaats] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie maanden na betekening van het vonnis de woning te verlaten en ontruimen, met afgifte van alle passende sleutels aan Alwel,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om een bedrag van € 576,18 per maand aan gebruikersvergoeding aan Alwel te betalen vanaf de dag van ontbinding tot de dag dat de woning is ontruimd, opeisbaar vanaf de eerste dag van de maand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum opeisbaarheid tot datum algehele voldoening daarvan,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om een bedrag van € 484,00 aan achterstallige termijnen van een betalingsregeling te betalen aan Alwel, te vermeerderen met wettelijke rente van de respectievelijke vervaldata van de termijnen tot aan de dag van algehele vergoeding;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente over de huur over de maanden januari, maart en april 2024 tot het moment van voldoening;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 2.500,00 aan contractuele boete aan Alwel, te betalen binnen veertien dagen na de betekening van het vonnis;
5.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 938,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Borm en in het openbaar uitgesproken op 6 november 2024.