Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11213680 \ VV EXPL 24-65
Vonnis in kort geding van 14 oktober 2024
in de zaak van
STICHTING CASADE WOONSTICHTING,
te Waalwijk,
eisende partij,
hierna te noemen: Casade,
gemachtigde: mr. W.A. Kempe,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. S. de Goede.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met productie 1-13;
- de aanvullende productie 14 van Casade;
- de producties A-D van [gedaagde] ;
- de aanvullende productie 14 van Casade;
- de producties A-D van [gedaagde] ;
- twee aanvullende producties van [gedaagde] (verslag hulpverlening en verklaringen buurtbewoners);
- de mondelinge behandeling van 30 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 30 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.Samenvatting
2.1.
Casade heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk ontbonden nadat de burgemeester de woning voor drie maanden heeft gesloten, omdat er een handelshoeveelheid hard- en softdrugs is aangetroffen in de woning. [gedaagde] wil de woning niet verlaten. Casade vordert daarom in deze zaak dat [gedaagde] de woning moet verlaten. De kantonrechter moet in deze zaak de vraag beantwoorden of het voldoende aannemelijk is dat een rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat Casade bevoegd was de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en zij van die bevoegdheid gebruik heeft mogen maken. De toets die hierbij geldt is of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Casade gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot ontbinding. De kantonrechter komt tot het oordeel dat dit niet het geval is. Dit betekent dat [gedaagde] de woning moet verlaten. De kantonrechter ziet hierbij aanleiding om een ontruimingstermijn van vier weken vast te stellen.
2.2.
De kantonrechter zal hieronder een toelichting geven op deze beslissing. De kantonrechter zal hierbij bespreken: de feiten, wat partijen willen, de beoordeling en de beslissing in deze zaak.
3.De feiten
3.1.
3.2.
Op 16 mei 2024 is [gedaagde] door de politie aangehouden in verdenking van drugshandel op straat en is zijn woning doorzocht.
3.3.
De politie trof in de woning de volgende zaken aan:
- 22 gripzakjes met in totaal 16,5 gram cocaïne;
- 2 gripzakjes met in totaal 3,13 gram netto cannabis;
- 1 gripzakje met 5,4 gram netto hasj;
- Briefgeld (kleine biljetten), totaalwaarde € 370,- ;
- Twee weegschaaltjes;
- Lege gripzakjes;
- Een ledger;
- Twee mobiele telefoons;
- Hennepgoederen (tipjes, grinder, vloeitjes).
3.4.
In de auto van [gedaagde] werd één gripzakje met 0,49 gram cocaïne crack aangetroffen.
3.5.
De burgemeester van [plaats] heeft bij besluit van 16 mei 2024 de woning met ingang van die dag voor drie maanden gesloten, in verband met in de woning gevonden soft- en harddrugs en (handels)attributen.
3.6.
[gedaagde] heeft (met zijn advocaat) op 28 mei 2024 een bezwaarschrift ingediend tegen het besluit van de gemeente tot sluiting van de woning.
3.7.
De burgemeester van de gemeente [plaats] heeft dit bezwaar op 9 juli 2024 ongegrond verklaard. In deze beslissing staat onder andere:
“Samengevat ben ik van mening dat er een noodzaak bestaat tot het sluiten van de woning vanwege de aangetroffen handelshoeveelheid harddrugs en druggerelateerde attributen. Ook bevindt de woning zich in een voor drugscriminaliteit kwetsbare wijk. Sluiting is nodig voor het herstel van de openbare orde. Een minder ingrijpende maatregel volstaat niet. Daarnaast ben ik van oordeel dat het besluit tot sluiting evenredig is. Er is sprake van verwijtbaarheid en er is niet gebleken van een bijzondere binding met de woning.”
3.8.
[gedaagde] heeft geen beroep ingesteld tegen dit besluit, waardoor dit besluit in rechte vaststaat.
3.9.
[gedaagde] heeft daarnaast een voorlopige voorziening gestart bij de bestuursrechter tot schorsing van het besluit tot sluiting tot na een beslissing op bezwaar. De voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 14 juni 2024 dit verzoek van [gedaagde] om een voorlopige voorziening afgewezen.
3.10.
Casade heeft op 7 juni 2024 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
3.11.
[gedaagde] heeft hier niet mee ingestemd.
3.12.
[gedaagde] verblijft inmiddels weer in de woning.
3.13.
Per 1 juli 2024 zou de woning een maandelijkse huurprijs van € 694,94 per maand hebben.
4.Wat wil Casade en wat vindt [gedaagde] daarvan?
4.1.
Casade vordert – samengevat – dat [gedaagde] de woning moet ontruimen en dat [gedaagde] een bedrag moet betalen dat even hoog is als de huur voor elke maand vanaf 7 juni 2024 tot het moment dat de woning weer ter vrije beschikking van Casade is gesteld. Casade heeft daarbij gevorderd om het vonnis meteen te mogen (laten) uitvoeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld door [gedaagde] [2] . Casade vraagt om dit dan ook nadrukkelijk in de overwegingen van de uitspraak te motiveren.
4.2.
[gedaagde] voert verweer tegen de gevorderde ontruiming.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan, voor zover dat nodig is.
5.Wat vindt de kantonrechter?
Spoedeisend belang
5.1.
Omdat sprake is van een kort geding moet in de eerste plaats worden beoordeeld of Casade een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. [gedaagde] vindt dat dit niet het geval is. Casade voert aan dat, zeker nu [gedaagde] inmiddels weer in de woning verblijft, een bodemprocedure kan worden afgewacht. De kantonrechter is het in dit geval met Casade eens van oordeel dat het spoedeisend belang is gegeven met de aard van de vordering. Als de huurovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro, verblijft [gedaagde] op dit moment zonder recht of titel in de woning. Zeker nu het gaat om een woning in de sociale huursector, waar lange wachtlijsten voor de woningen bestaan, heeft Casade er belang bij dat er zo snel als mogelijk een einde wordt gemaakt aan een eventuele onrechtmatige situatie en dat zij de woning kan verhuren aan iemand op de wachtlijst.
Het verdere juridische kader
5.2.
In dit kort geding moet op basis van wat partijen hebben aangevoerd ten eerste worden beoordeeld of het voldoende aannemelijk is dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Casade in een bodemprocedure stand zal houden. Als dat niet zo is, moet de tweede grondslag worden beoordeeld of het voldoende aannemelijk is dat de rechter de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal ontbinden wegens een tekortkoming in de nakoming van deze overeenkomst van [gedaagde] . Bij de beoordeling van de vordering neemt de kantonrechter in aanmerking dat ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is die in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben, zodat een zekere terughoudendheid geboden is.
De eerste grondslag van de vordering [3]
5.3.
Voor een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231, tweede lid, van het BW is niet vereist dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het enkele feit dat in de woning in strijd is gehandeld met artikel 2 of Pro artikel 3 van Pro de Opiumwet en de woning daarom op grond van artikel 13b van die wet door de burgemeester is gesloten, geeft de verhuurder de bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden. Aangezien in deze zaak vast staat dat het besluit tot sluiting van de woning van 16 mei 2024 [4] onherroepelijk is geworden, kan in deze zaak kort gezegd ervan uit worden uitgegaan dat er een deugdelijke grondslag voor de buitengerechtelijke ontbinding aanwezig is.
5.4.
Voor de beoordeling van de eerste grondslag van de vordering van Casade behoeft in dit geval dan ook alleen de vraag te worden beantwoord of Casade terecht van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding gebruik heeft gemaakt. Hierbij moet dus niet de “tenzij-clausule” zoals neergelegd in artikel 6:265, eerste lid, van het BW worden toegepast. Ook hoeft in dit geval niet de toets van kort gezegd misbruik van recht [5] te worden toegepast, aangezien [gedaagde] daar geen beroep op heeft gedaan. Wel moet in dit geval worden getoetst, waar [gedaagde] zich in dit geval op heeft beroepen, namelijk de toets van artikel 6:248 lid 2 BW Pro. Deze toets houdt in: Is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Casade gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding? Daarbij beroept [gedaagde] zich op een schending van artikel 8 EVRM Pro en moet in dit kader worden getoetst of de door Casade genomen maatregel proportioneel is, aangezien een ontruiming een inbreuk op het woonrecht vormt.
Buitengerechtelijke ontbinding onaanvaardbaar?
5.5.
[gedaagde] bepleit dat het onaanvaardbaarheid is dat Casade de huurovereenkomst buitengerechtelijke heeft ontbonden en heeft daarbij verwezen naar zijn persoonlijke omstandigheden. Hij geeft hierbij (samengevat) aan dat hij de woning nodig heeft vanwege medische klachten en het behandelingstraject dat nog zal starten. Ook geeft hij aan dat hij al meer dan 15 jaar in de woning woont zonder enige melding van overlast/problemen. Daarbij is het behoud van de woning volgens [gedaagde] van belang vanwege de omgangsregeling, omdat zijn kind hem anders niet meer kan bezoeken.
5.6.
De kantonrechter overweegt in het kader van de belangenafweging als volgt.
5.7.
Casade heeft op 7 juni 2024 de huurovereenkomst ontbonden. Zij wist op dat moment dat de politie de woning had onderzocht en dat er handelshoeveelheden hard- en softdrugs zijn aangetroffen, in combinatie met (handels)attributen. Tussen partijen staat verder niet er discussie dat het [gedaagde] volgens de algemene huurvoorwaarden niet is toegestaan in de woning overtredingen van de Opiumwet te plegen. Casade heeft daarbij uitgelegd dat zij een zero-tolerance beleid hanteert, als het gaat om drugs in haar woningen. Zeker aangezien er sinds 2015 in een straal van 500 meter rond de woning 31 keer is geconstateerd dat er in omliggende adressen drugs en/of voorwerpen die te maken hebben met drugs zijn aangetroffen. Hierdoor is het volgens Casade in deze zaak erg van belang dat er een strikt beleid is en er een duidelijk signaal wordt afgeven.
5.8.
Casade was op 7 juni 2024 ook op de hoogte van het besluit om de woning te sluiten en dat de burgemeester bij brief van 6 juni 2024 aan de commissie bezwaarschriften heeft verzocht om het bezwaar van [gedaagde] tegen het besluit ongegrond te verklaren. Bij deze brief is door de burgemeester verwezen naar de medische informatie en het ouderschapsplan die [gedaagde] heeft opgestuurd, met samengevat de conclusie dat er geen sprake is van een bijzondere binding met de woning.
5.9.
Tegen die achtergrond kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden gezegd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Casade op 7 juni 2024 gebruik heeft gemaakt van de haar gegeven bevoegdheid.
5.10.
Daarbij is het op zich juist dat het voeren van een zero-tolerance beleid er niet toe mag leiden dat Casade geen enkele belangenafweging maakt. Dat zij geen enkele belangenafweging heeft gemaakt is echter niet gebleken. Deze heeft volgens Casade alleen niet in het voordeel uitgepakt van [gedaagde] .
5.11.
De kantonrechter overweegt daarbij in het kader van de belangenafweging dat het feit dat [gedaagde] zich na de sluiting van de woning heeft aangemeld voor een hulpverleningstraject via [organisatie] , niet wegneemt dat [gedaagde] de benodigde hulp ook kan krijgen op een andere verblijfplaats of ambulant. Ook blijkt uit het ouderschapsplan dat het kind zijn hoofdverblijf heeft bij zijn moeder en dat het kind één dag in het weekend bij [gedaagde] verblijft. [gedaagde] kan zijn kind dan ook op een andere verblijfplaats ontmoeten en er is dan ook op dit punt niet gebleken van een bijzondere binding met de woning. De kantonrechter merkt daarbij op dat zij wil aannemen dat [gedaagde] , zoals hij aanvoert, een emotionele binding heeft met de woning. Dit is echter naar het oordeel van de kantonrechter niet de bijzondere binding die bedoeld wordt bij hiervoor genoemde toets. Een voorbeeld daarvan zou kunnen zijn een rolstoelgebruiker, die afhankelijk is van de woning die speciaal op zijn beperkingen is aangepast en die niet zomaar ergens anders kan wonen.
Proportionaliteit?
5.12.
Daarbij moet de kantonrechter, zoals hiervoor genoemd, de proportionaliteit toetsen, door de vraag te beantwoorden of, gelet op de belangen van Casade bij de buitengerechtelijke ontbinding en de gevorderde ontruiming, de belangen van [gedaagde] bij voortgezette bewoning niet onevenredig worden aangetast [6] . Gelet op de hiervoor genoemde belangenafweging, is er naar het oordeel van de kantonrechter ook geen sprake van zo’n disproportionaliteit.
Conclusie
5.13.
Het is voldoende aannemelijk dat een rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat Casade op 7 juni 2024 bevoegd was de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en zij van die bevoegdheid gebruik heeft mogen maken. Dit betekent dat de huurovereenkomst op 7 juni 2024 is beëindigd en dat [gedaagde] vanaf die datum geen recht mee heeft om in de woning te verblijven en daarvan gebruik te maken. De kantonrechter veroordeelt [gedaagde] daarom tot ontruiming van de woning. Gelet op de omstandigheden van dit geval ziet de kantonrechter aanleiding om een ontruimingstermijn van vier weken te bepalen.
De tweede grondslag van de vordering [7]
5.14.
Gelet op wat hiervoor is geoordeeld, hoeft de tweede grondslag van de vordering en de standpunten die partijen daarover hebben ingenomen, geen verdere bespreking.
Gebruiks-/schadevergoeding vanaf 7 juni 2024
5.15.
De gevorderde betaling van € 694,94 per maand voor elke ingegane maand vanaf 7 juni 2024 tot het moment van ontruiming wordt toegewezen met inachtneming van de door [gedaagde] verrichte betalingen. Casade heeft daarbij op de zitting op 30 september 20204 aangegeven dat er op dat moment geen achterstand is in de maandelijkse betalingen ter hoogte van de huur, omdat deze bedragen steeds tijdig door [gedaagde] zijn voldaan. Gelet hierop zal de vordering tot betaling van wettelijke rente slechts worden toegewezen voor zover [gedaagde] de betalingen voor de maanden vanaf oktober niet tijdig voldoet.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
5.16.
Casade heeft gevraagd om de uit te spreken uitvoerbaarheid bij voorraad nadrukkelijk te motiveren in het vonnis. Zij wenst hiermee een eventueel executiegeschil te voorkomen. De kantonrechter maakt op grond van de hiervoor genoemde belangen een afweging of het belang van [gedaagde] bij behoud van de bestaande toestand zolang niet op het mogelijk door in te stellen rechtsmiddel is beslist, zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling krijgt (Casade) bij de uitvoerbaarheid bij voorraad daarvan. Mede gelet op het voorlopig oordeel dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft, in een tijd met een tekort aan beschikbare woningen en grote wachtlijsten, komt de belangenafweging uit in het voordeel van Casade. Dit betekent dat de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad wordt toegewezen.
Proceskosten
5.17.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Casade worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,14
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
937,14
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Casade zijn, en de sleutels af te geven aan Casade,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Casade een bedrag van € 694,94 per maand voor elke ingegane maand dat gedaagde vanaf 7 juni 2024 de woning aan het [adres] , onder zich houdt, totdat de woning geheel ter vrije beschikking aan Casade is gesteld, met inachtneming van de betalingen die al door [gedaagde] zijn verricht, vermeerderd met de wettelijke rente over dit maandelijkse bedrag vanaf 1 oktober 2024, voor zover [gedaagde] het betreffende maandelijkse bedrag niet tijdig betaalt,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 937,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de hierboven genoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2024.