Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11941
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 november 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1] (België), belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen-Chaam,de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 december 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats 2] (de woning in aanbouw) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 151.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Chaam voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 25 september 2024 op zitting behandeld. Belanghebbende was hierbij aanwezig. De heffingsambtenaar is zonder voorafgaande afmelding niet ter zitting verschenen. De heffingsambtenaar is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 4 juli 2024 naar [postadres] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschenen. Nu uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 5 juli 2024 aan de heffingsambtenaar op genoemd adres is bezorgd, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van het perceel aan de [onroerende zaak] te [plaats 2] . Dit perceel is op 17 juni 2022 aangekocht voor een bedrag van € 175.000.
3.Beoordeling door de rechtbank
Is belanghebbende eigenaar van de woning?
3.1.
Belanghebbende voert aan dat hij alleen eigenaar is van de grond, maar niet van de woning in aanbouw die op deze grond gebouwd wordt. Zo voert belanghebbende aan dat de woning in aanbouw nog niet door hem wordt gebruikt en dat de woning voor hem nog geen marktwaarde heeft. De heffingsambtenaar is het hier niet mee eens en zegt dat belanghebbende door natrekking automatisch eigenaar is van de woning die zich op de grond van belanghebbende bevindt.
3.2.
De rechtbank is het met de heffingsambtenaar eens dat belanghebbende als eigenaar van de grond automatisch eigenaar is van de woning die op zijn grond wordt gebouwd. In juridische termen wordt dit natrekking genoemd. In de wet (artikel 5:20 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek) is namelijk bepaald dat de eigendom van de grond mede omvat de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. De woning in aanbouw is duurzaam met de grond verenigd en wordt daarmee door de grond nagetrokken. Dat maakt dat belanghebbende, als eigenaar van de grond, automatisch eigenaar is van de woning in aanbouw die zich op zijn grond bevindt.
Is de waarde van de woning in aanbouw te hoog vastgesteld door de heffingsambtenaar?
3.3.
Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
3.4.
Verder is in artikel 18, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ bepaald dat indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging de waarde wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
3.5.
Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht van toestandsdatum 1 januari 2023 is uitgegaan. Voorts is de rechtbank van oordeel dat de beschikte waarde hoe dan ook niet te hoog is vastgesteld, omdat deze lager ligt dan de door belanghebbende betaalde aankoopprijs van de grond.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Ook krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 6 november 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De rechter is buiten staat om deze uitspraak te ondertekenen. De uitspraak is daarom uitsluitend ondertekend door de griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.