Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11049472 \ CV EXPL 24-1878
Vonnis van 16 oktober 2024
in de zaak van
STICHTING TIWOS, TILBURGSE WOONSTICHTING,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: Tiwos,
gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. H.P. Schouten.
1.De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden en de huurwoning moet worden ontruimd, omdat [gedaagde] – zoals Tiwos stelt – tekort is geschoten in haar verplichtingen als huurder door geen hoofdverblijf in het gehuurde te hebben, de woning onder te verhuren aan derden die overlast veroorzaken en vanwege een huurachterstand.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 juni 2024
- de akte houdende producties en aanvulling rechtsgronden, vermeerdering en wijziging eis van 23 augustus 2024 met producties 21 tot en met 23 van Tiwos
- de brief van 27 augustus 2024 met producties 1 tot en met 4 van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 6 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Tussen partijen staan de volgende feiten in rechte vast:
a. [gedaagde] huurt met ingang van 6 december 2017 van Tiwos de zelfstandige sociale huurwoning aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde / de woning). De huurprijs bedroeg tot 1 juli 2024 € 577,44 per maand. Vanaf 1 juli 2024 bedraagt de huur € 610,84 per maand. In de woning woont [gedaagde] samen met haar zoon van 16 jaar en dochter van 18 jaar.
b. Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing.
c. In die huurvoorwaarden staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“(…)
5.3
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
5.4
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. (…)
5.5
Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…)
5.6
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. (…)”
d. Tussen partijen heeft in het verleden een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de woning aan de [adres 2] die per 11 december 2017 is geëindigd door opzegging door [gedaagde] .
e. In het vonnis van 22 mei 2019 is de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en Tiwos wegens de aanwezigheid van een huurachterstand van meer dan drie maanden ontbonden. Tiwos heeft er destijds voor gekozen om het vonnis niet ten uitvoer te leggen, maar heeft met [gedaagde] op 21 februari 2020 een tweede kansovereenkomst gesloten en een gedragsaanwijzing opgelegd op 27 januari 2022.
f. [gedaagde] heeft de maandelijkse huur vanaf maart 2024 tot en met augustus 2024, zijnde een bedrag van € 3.531,44 onbetaald gelaten, alsmede de kosten voor het vervangen van het keukenblok van € 1.328,00.
g. Uit een verklaring van het [ziekenhuis] blijkt dat [gedaagde] in Egypte in het ziekenhuis opgenomen is geweest van 20 januari 2024 tot 27 januari 2024 en van 29 januari 2024 tot
4 februari 2024.
h. De huisarts van [gedaagde] schrijft in zijn verklaring van 23 augustus 2024 dat [gedaagde] een ernstige wondinfectie heeft doorgemaakt na correctieve ingrepen van de buik/armen in Egypte.
i. [naam] , de zoon van [gedaagde] , schrijft in een verklaring het volgende:
“Hallo, ik ben [naam] en ik verklaar dat toen mijn moeder naar het buitenland is gegaan voor haar operatie, ik had namelijk oppassers nodig die boven de 18 jaar zijn. Mijn moeder vroeg aan onze kennis of ze op mij kunnen oppassen totdat ze terug kwam van het buitenland. In die tijd nodigde ik soms mijn vrienden uit om bij mijn huis te komen chillen en soms logeren ze bij mij.”
j. Op 11 en 12 juni 2024 hebben drie vrienden van de zoon van [gedaagde] verklaard dat zij niet in het huis van [gedaagde] wonen, maar dat zij, toen [gedaagde] naar het buitenland was, tijdelijk in de woning hebben verbleven om voor de zoon van [gedaagde] te zorgen en dat zij daar ook hebben geslapen. Zes buurtbewoners van [gedaagde] hebben verklaard dat [gedaagde] samen met twee kinderen in de woning woont, dat zij ze regelmatig zien en dat zij geen overlast van [gedaagde] en haar kinderen ondervinden.
4.Het geschil
4.1.
Tiwos vordert na wijziging van eis - samengevat - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. te ontbinden de tussen Tiwos en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan het [adres 1] ;
II. [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning;
III. [gedaagde] te veroordelen om aan Tiwos tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 3.531,44 uit hoofde van huurachterstand berekend tot en met augustus 2024, te vermeerderen met een bedrag aan maandelijkse vergoeding van € 610,84 per maand met ingang van 1 september 2024 tot aan het moment van ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van opeisbaarheid van de vorderingen van Tiwos, tot aan de dag van algehele voldoening;
IV. [gedaagde] te veroordelen om aan Tiwos tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen, binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, een bedrag van € 1.328,00 uit hoofde van de kosten voor het vervangen van het keukenblok, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag van algehele voldoening;
V. [gedaagde] te veroordelen in de proceskoten en nakosten.
Tiwos wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).
4.2.
Ter onderbouwing van haar vordering stelt Tiwos - kort gezegd - dat [gedaagde] al geruime tijd niet in het gehuurde woont en daarin niet haar hoofdverblijf heeft. Daarnaast stelt Tiwos dat [gedaagde] de woning zonder voorafgaande schriftelijke toestemming aan derden onderverhuurt dan wel in gebruik heeft gegeven die overlast veroorzaken aan omwonenden. [gedaagde] is bij meerdere huisbezoeken niet in de woning aangetroffen. Ook heeft zij niet gereageerd op brieven van Tiwos. De begeleider van [gedaagde] kreeg ook geen contact met haar. Ook na de aanmelding bij de gemeente over de huurachterstand heeft [gedaagde] niet gereageerd. Deze gedragingen kwalificeren als slecht huurderschap en zijn in strijd met de huurvoorwaarden. Tot slot heeft [gedaagde] een huurachterstand van € 3.531,44 tot en met de maand augustus 2024 (zes maanden) en een overige betalingsachterstand van € 1.328,00 voor het vervangen van het keukenblok. [gedaagde] is een gewaarschuwd mens, nu zij in het verleden wegens soortgelijke verwijten een gedragsaanwijzing heeft gekregen van Tiwos bij de huur van een andere woning van Tiwos. Zij is ernstig tekortgeschoten in haar verplichtingen als huurder. De belangen van Tiwos bij bestrijding van illegale of onbevoegde onderhuur wegen zwaar. Ook heeft Tiwos er belang bij om precedentwerking te voorkomen. Tiwos verzoekt om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. Zij vindt dat de vordering van Tiwos moet worden afgewezen en wil dat Tiwos in de proceskosten wordt veroordeeld. [gedaagde] wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Is er sprake van een tekortkoming in de nakoming?
5.1.
Op grond van artikel 6:265 van Pro het BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In de huurovereenkomst zijn de huurvoorwaarden van toepassing verklaard. Hieruit volgt onder andere dat [gedaagde] de woning gedurende de huurtijd feitelijk moet bewonen en in het gehuurde haar hoofdverblijf moet hebben, dat zij in het gehuurde uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van Tiwos mag onderverhuren dan wel aan derden in gebruik mag geven en dat zij of derden die zich wegens [gedaagde] in het gehuurde bevinden geen overlast mag veroorzaken (artikelen 5.4, 5.5. en 5.6 huurvoorwaarden).
Geen woonfraude (geen feitelijke bewoning & hoofdverblijf)
5.2.
Thuisvester stelt zich op het standpunt dat sprake is van een tekortkoming omdat [gedaagde] zich schuldig maakt aan woonfraude. Tijdens het uitvoeren van groot onderhoud in oktober 2022 hebben werklieden geconstateerd dat [gedaagde] telkens niet thuis was en dat haar kinderen er in alle huishoudelijke taken volledig alleen voor stonden. De kinderen van [gedaagde] vertelden bij navraag dat hun moeder boven ziek op bed zou liggen. Ook de ambulant begeleidster van [gedaagde] kreeg geen contact met [gedaagde] en bleek het onmogelijk om een face tot face afspraak te plannen. Op 19 oktober 2022 bleek dat [gedaagde] weer thuis was bij een onaangekondigd thuisbezoek. In januari 2024 ontving Tiwos meldingen van omwonenden dat [gedaagde] voor langere tijd niet in het gehuurde woonde en de woning onderverhuurt aan mannen die voor overlast zorgen in de woonomgeving door onder andere hun afval op straat te gooien, de afvalcontainers wekenlang op straat te laten staan en door veel te harde muziek in de woning te draaien. Deze signalen werden bij een buurtonderzoek van Tiwos bevestigd. Op 18 januari 2024 heeft Tiwos een nieuw bezoek gebracht aan het gehuurde. Toen zijn er meerdere manspersonen, zonder [gedaagde] en haar kinderen, aangetroffen. Daarna is telefonisch contact opgenomen met [gedaagde] en is er afgesproken dat op 25 januari 2024 wederom een huisbezoek zou plaatsvinden. Op die dag waren [gedaagde] noch haar kinderen ter plaatse te bekennen. Wel waren de manspersonen in het gehuurde aanwezig. Een van hen heeft toen verklaard dat zij maandelijkse huurpenningen aan [gedaagde] betalen om in de woning te mogen verblijven én dat zij hiervoor een borgsom van € 5.000,00 aan haar hebben moeten betalen en dat [gedaagde] en haar kinderen al sinds juli 2023 niet meer in het gehuurde verblijven. Ook op 8 februari 2024 en 13 februari 2024 zijn [gedaagde] en haar kinderen niet in het gehuurde aangetroffen. Op 22 februari 2024 heeft Tiwos weer een huisbezoek afgelegd bij [gedaagde] . Ook toen zijn [gedaagde] en haar kinderen daar niet aangetroffen maar een van de eerdergenoemde manspersonen. Tiwos heeft toen geconstateerd dat de woonkamer was ingericht met een voetbalvlag, een landsvlag en een gamehoek, dat er over de eetkamertafel en -stoelen veel jassen hingen, dat er in de gang vele paren sneakers stonden en een flinke stapel ongeopende post. Ook is toen geconstateerd dat één van de slaapkamers als fitnessruimte werd gebruikt. Direct is toen telefonisch contact gezocht met [gedaagde] . Zij gaf toen aan dat zij weer in het buitenland zou verblijven maar snel naar Nederland zou terugkomen. Ook uit het adresonderzoek van de gemeente Tilburg is gebleken dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft en de woning aan derden in gebruik geeft dan wel aan derden onderverhuurt. Tiwos heeft meerdere keren geprobeerd om contact te krijgen met [gedaagde] maar dat is niet gelukt. Ook in 2019 was sprake van een soortgelijke situatie. [gedaagde] was dus een gewaarschuwd mens.
5.3.
[gedaagde] betwist dat zij haar hoofverblijf niet in het gehuurde heeft. Zij voert aan dat de vordering van Tiwos gebaseerd lijkt te zijn op een misverstand. [gedaagde] heeft haar hoofdverblijf in het gehuurde. Zij heeft daar haar zetel van fortuin. Zij ontvangt daar haar post en is eigenaresse van de inboedel. Nooit is de woning door [gedaagde] onderverhuurd of hebben derden in de woning verbleven. [gedaagde] werkt bij [pakketdienst] . Zij brengt pakketten rond en vertrekt vroeg in de ochtend en komt laat thuis. Zij kan vaak de telefoon niet opnemen omdat zij veel achter het stuur zit. Ook spreekt zij de Nederlandse taal niet goed. Daarnaast heeft zij in de maand januari 2024 in Egypte in het ziekenhuis gelegen. Na een maagverkleining en buikcorrectie heeft zij ook een ernstige wondinfectie doorgemaakt. In die periode was zijn zoon alleen thuis en pasten kennissen op. Het is mogelijk dat hij die maand met ‘vrienden en vriendinnen’ in de woning heeft verbleven. Dit zal niet meer gebeuren. Er is geen sprake van een zodanige tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
5.4.
De kantonrechter overweegt het volgende. Onweersproken is dat [gedaagde] veel van huis weg is vanwege haar drukke baan als zelfstandige. Hierdoor is het naar het oordeel van de kantonrechter niet zo gek dat [gedaagde] vaak niet in het gehuurde wordt aangetroffen en telefonisch onbereikbaar is. Verder is gebleken dat [gedaagde] in Egypte in het ziekenhuis was opgenomen van 20 januari 2024 tot 27 januari 2024 en van 29 januari 2024 tot 4 februari 2024. In die periode is het niet vreemd dat [gedaagde] niet thuis is en ook niet reageert op verzoeken van Tiwos. De huisarts van [gedaagde] schrijft op 23 augustus 2024 dat [gedaagde] een ernstige wondinfectie heeft doorgemaakt na correctieve ingrepen van de buik/armen in Egypte. [naam] , de zoon van [gedaagde] , schrijft in een verklaring dat hij toen zijn moeder naar het buitenland is gegaan voor haar operatie oppassers nodig had die boven de 18 jaar zijn en dat toen aan een kennis is gevraagd om op hem te passen. De zoon verklaart verder dat hij in die tijd soms vrienden uitnodigde om bij hem huis te komen chillen en soms te logeren. Op 11 en 12 juni 2024 hebben drie vrienden van de zoon van [gedaagde] verklaard dat zij niet in het huis van [gedaagde] wonen, maar dat zij, toen [gedaagde] naar het buitenland was, tijdelijk in de woning hebben verbleven om voor de zoon van [gedaagde] te zorgen en dat zij daar ook hebben geslapen. Zes buurtbewoners van [gedaagde] hebben verklaard dat [gedaagde] samen met twee kinderen in de woning woont, dat zij ze regelmatig zien en dat zij geen overlast van hun ondervinden.
5.5.
Tiwos heeft interne documentatie van de eigen leefbaarheidsconsulent, e-mails van de persoonlijke begeleider van [gedaagde] en interne communicatie met de gemeente en brieven van haar naar [gedaagde] overgelegd ter onderbouwing van haar vordering. Tiwos heeft echter geen verklaringen van buurtbewoners zelf of andere objectieve gegevens overgelegd om de door haar gestelde tekortkomingen van [gedaagde] te onderbouwen. Ook de onderliggende stukken van het door Tiwos gestelde buurtonderzoek van meldingen van het niet hebben van het hoofdverblijf zijn niet overgelegd (productie 15 bij dagvaarding). De kantonrechter is van oordeel dat Tiwos haar stelling dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft, gelet op de gemotiveerde en onderbouwde betwisting van [gedaagde] met verifieerbare stukken, zoals hiervoor onder 5.4 is overwogen, onvoldoende heeft onderbouwd. Dit betekent dat niet is vast komen te staan dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Ook het (tegen betaling) onderverhuren van de woning is, ondanks de gemotiveerde betwisting, niet nader onderbouwd door Tiwos. Gelet op het voorgaande is niet komen vast te staan dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen om hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en het gehuurde niet onder te verhuren.
Huurachterstand
5.6.
Tiwos stelt dat [gedaagde] nieuwe betalingsachterstanden heeft laten ontstaan, zowel in de maandelijkse huurpenningen als in de betaling van overige kosten. De achterstand in de maandelijkse huurpenningen bedraagt tot en met augustus € 3.531,44 (zes maanden).
De achterstand in de betaling van de kosten voor het keukenblok bedraagt € 1.328,00. Voor het keukenblok is een betalingsregeling getroffen, maar [gedaagde] komt deze niet meer na. Tiwos vordert betaling van deze bedragen.
5.7.
[gedaagde] erkent de achterstand in de betalingen. Zij heeft aangevoerd dat de achterstanden zijn ontstaan omdat zij een periode wegens haar operatie en complicaties niet kon werken als zzp-er bij [pakketdienst] . Zij is weer aan het werk en is voornemens om de achterstanden zo snel mogelijk af te lossen. De maand september 2024 heeft zij wel voldaan.
5.8.
Nu de vordering tot betaling van het gevorderde bedrag van € 4.859,44 door [gedaagde] niet is betwist, zal de kantonrechter deze toewijzen. Ook de gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen.
Zijn ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd?
5.9.
De kantonrechter dient vervolgens te beoordelen of de tekortkoming zo ernstig is dat die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt, waarbij de belangen van [gedaagde] en Tiwos zullen worden afgewogen.
5.10.
In beginsel zijn ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd gelet op de huurachterstand van meer dan drie maanden van [gedaagde] . Vast staat echter dat [gedaagde] de woning met haar twee (minderjarige) kinderen bewoont en dat in en rondom de woning hun sociale leven afspeelt. Artikel 3 van Pro het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) vereist dat bij alle maatregelen betreffende kinderen de belangen van het kind de eerste overweging vormen in die zin dat deze belangen zwaarwegend en fundamenteel zijn. Het is aannemelijk dat de ontruiming van het gehuurde voor de kinderen behoorlijke negatieve gevolgen zullen hebben. Daarbij komt dat [gedaagde] heeft verklaard en uitgelegd hoe de huurachterstand is ontstaan en dat zij de achterstanden in de betalingen op korte termijn volledig zal aflossen. Subsidiair verzoekt [gedaagde] om een terme de grâce. Het grootste belang van Tiwos dat hier tegenover staat, is erin gelegen dat de huurpenningen tijdig worden betaald.
5.11.
Gezien het voorgaande en de belangen van de inwonende kinderen van [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [gedaagde] zwaarder dient te wegen dan het belang van Tiwos. Dat [gedaagde] jaren geleden mogelijk ook achterstanden in de huurbetaling heeft laten ontstaan, is voor nu niet doorslaggevend. Dit betekent dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning niet gerechtvaardigd zijn. Deze vorderingen zullen worden afgewezen.
Proceskosten
5.12.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Tiwos worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
372,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.018,72
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan Tiwos te betalen een bedrag van € 4.859,44, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, vanaf de respectieve vervaldata van de onderliggende facturen, tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.018,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Karsten-Badal en in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2024.