Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/3458
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 oktober 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant,de heffingsambtenaar
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 juni 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 341.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 5 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens de heffingsambtenaar deelgenomen [naam] en [taxateur] .
1.6.
Belanghebbende heeft zich afgemeld voor de zitting.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een hoekwoning uit 1992 met een oppervlakte van 101 m2 op een perceel van 229 m2. Een gedeelte van het perceel (25 m2) is in gebruik als brandgang. Tevens beschikt de woning over een dakkapel, een vrijstaande garage en een vrijstaande berging.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.2.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum significant lager dient te zijn. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 341.000.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf: schending hoorplicht?
3.4.
Belanghebbende voert aan dat in de uitspraak op bezwaar ten onrechte staat dat een hoorgesprek heeft plaatsgevonden. De rechtbank merkt met belanghebbende op dat in de uitspraak op bezwaar ten onrechte staat beschreven dat een hoorzitting heeft plaatsgevonden. Een enkele verschrijving van de heffingsambtenaar leidt naar het oordeel van de rechtbank niet tot het oordeel dat van een schending van de hoorplicht sprake is.
3.5.
Voorts oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar er van uit mocht gaan dat belanghebbende geen gebruik wilde maken van zijn recht om te worden gehoord. Belanghebbende heeft immers reeds in zijn bezwaarschrift aangegeven dat hij een hoorzitting niet zinvol acht, indien tijdens dit hoorgesprek niet onderhandeld zou kunnen worden over de waarde van de woning. Daarmee is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 7:3 sub c van de Algemene wet bestuursrecht mocht afzien van het horen van belanghebbende. Deze keuze komt voor rekening van belanghebbende.
Toetsingskader van de rechtbank
3.6.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.7.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.8.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.9.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. Deze matrix is op 1 maart 2024 door [taxateur] opgemaakt. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 357.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.10.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo betreffen het allemaal hoekwoningen in [plaats] met een bouwjaar tussen 1991 en 1993. Daarnaast hebben de referentiewoningen een vergelijkbare gebruiksoppervlakte als onderhavige woning en zijn de woningen gelegen op een vergelijkbaar perceel. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.11.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen van de woningen, zoals dakkapellen en aanbouwen afzonderlijke waarden toegekend. Voorts zijn de overige kwalificaties voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, en voorzieningen gesteld op gemiddeld. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht van deze kwalificaties is uitgegaan, aangezien belanghebbende niet heeft ingestemd met een inpandige opname door de taxateur. Ook heeft de heffingsambtenaar de oppervlakte van de brandgang (25m2) niet betrokken in de waarde van de woning.
3.12.
Belanghebbende stelt dat op basis van de waarderingsinstructies de WOZ-waarde aan dient te sluiten op de WOZ-waarde van het voorgaande belastingjaar. Daarom stelt belanghebbende een waarde voor die 18 procent hoger ligt dan de waarde uit 2020. Naar het oordeel van de rechtbank kan dit standpunt niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Dat is dus geen percentage van het voorgaande jaar (zie gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373)
.Voorts merkt de rechtbank op dat de citaten die belanghebbende aanhaalt uit de waarderingsinstructie van de waarderingskamer bedoeld zijn voor de heffingsambtenaar en betrekking hebben op welke manier zij de waardering van de WOZ-waarde voor alle woningen in de gemeente moeten aanpakken. De waarderingsinstructie van de waarderingskamer is naar het oordeel van de rechtbank geen instructie voor de waardering van een individuele woning. De zinnen die belanghebbende aanhaalt hebben dus niet de betekenis die hij er zelf aan geeft.
.Voorts merkt de rechtbank op dat de citaten die belanghebbende aanhaalt uit de waarderingsinstructie van de waarderingskamer bedoeld zijn voor de heffingsambtenaar en betrekking hebben op welke manier zij de waardering van de WOZ-waarde voor alle woningen in de gemeente moeten aanpakken. De waarderingsinstructie van de waarderingskamer is naar het oordeel van de rechtbank geen instructie voor de waardering van een individuele woning. De zinnen die belanghebbende aanhaalt hebben dus niet de betekenis die hij er zelf aan geeft.
3.13.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar niet te hoog vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten
.
.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 17 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid om de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.