Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/10665
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 oktober 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 oktober 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 675.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 27 augustus 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar [naam] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1977) met een oppervlakte van 205 m², met een dakkapel (6 m²), carport (31 m²), twee bergingen (29 m²) en zwembad (45 m²) op een perceel van 1.615 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 585.000 is. De heffingsambtenaar bepleit in het verweerschrift een waarde voor de woning van € 675.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een beroepenmatrix ten grondslag gelegd die op 11 juli 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
5.1.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 738.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (de bijlage bij de waardematrix).
5.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 675.000 niet te hoog is.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
6. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. Het onderhoud van de woning van belanghebbende is slechter dan de referentiewoningen.
6.1.
De rechtbank vindt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, gezien de bouwperiode, uitstraling, type woning en ligging. De referentiewoningen zijn vrijstaande woningen gelegen in [plaats] . De referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] zijn gelegen in dezelfde straat en hebben hetzelfde bouwjaar. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van verschillen tussen de woning. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woningen?
7. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudsstaat van de woning. Het achterstallig onderhoud betreft schilderwerk, beglazing, sanitair en het dak. Verder is onvoldoende rekening gehouden met de bouwkundige staat, te weten de verzakking van de berging/schuur en carport, dakbedekking en hemelwaterafvoer.
7.1
Ter zitting de heeft belanghebbende foto’s laten zien aan zowel de rechtbank als de heffingsambtenaar van de carport en berging. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het achterstallig onderhoud voldoende rekening heeft gehouden door daaraan de score 2 (matig) toe te kennen. Met de factoren uitstraling en kwaliteit van de woning heeft de heffingsambtenaar echter onvoldoende rekening gehouden, gezien de gebreken zoals die blijken uit de foto’s van de woning in het dossier, en getoond ter zitting. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd onderbouwd dat voldoende rekening is gehouden met de gebreken en de verschillen tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten.
7.2
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
8.1
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 585.000 aannemelijk heeft gemaakt. Dit is volgens belanghebbende de waarde indien de herstelkosten in mindering worden gebracht op de vastgestelde WOZ-waarde. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, doordat hij zijn stelling niet met stukken (bijvoorbeeld met een offerte) heeft onderbouwd.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
8.2
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 650.000.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
9.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 650.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. Schotanus, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 8 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.