ECLI:NL:RBZWB:2024:6685

• Datum uitspraak: 25 september 2024
• Publicatiedatum: 1 oktober 2024
• Zaaknummer: C/02/413989 /HA ZA 23-484 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: mr. Scheffers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Commerciële verhuur van recreatiegrond en tekortkomingen in de overeenkomst

In deze civiele zaak heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 25 september 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen een eiseres, H.O.D.N. [bedrijf van eiseres], en een gedaagde, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde] B.V. De eiseres had een koopovereenkomst gesloten met de gedaagde voor de aankoop van recreatiegrond en mobiele chalets, met de bedoeling deze chalets commercieel te verhuren. De rechtbank oordeelde dat de gedaagde tekort was geschoten in haar verplichtingen door potentiële huurders zonder duidelijke redenen af te wijzen, wat resulteerde in schade voor de eiseres. De rechtbank concludeerde dat de gedaagde tot medio december 2022 onduidelijk was over de voorwaarden voor verhuur en dat dit een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst vormde. De eiseres vorderde een schadevergoeding van € 199.600,00, maar de rechtbank kende uiteindelijk een bedrag van € 12.070,85 toe, inclusief wettelijke rente, en compenseerde de proceskosten. De rechtbank oordeelde dat de gedaagde niet onrechtmatig had gehandeld na medio december 2022, omdat de voorwaarden voor verhuur toen duidelijk waren gemaakt. De eiseres had onvoldoende onderbouwd dat de door haar aangedragen huurders voor recreatief gebruik kwamen, en de gedaagde had het recht om huurders te screenen op basis van de overeenkomst.

Uitspraak

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: C/02/413989 / HA ZA 23-484

Vonnis van 25 september 2024

in de zaak van

[eiseres] , H.O.D.N. [bedrijf van eiseres] ,

wonende en zaakdoende te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

advocaat: mr. E.T. van den Hout,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde] B.V. ,

statutair gevestigd te [plaats 2] en kantoorhoudende te [plaats 3] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. J.J.D. van Doleweerd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 6 december 2023 en de daarin genoemde processtukken,

- de akte wijziging/vermeerdering van eis van [eiseres] met producties 1 en 2;

- de akte overlegging productie van [eiseres] ;

- de mondelinge behandeling van 1 juli 2024;

- de spreekaantekeningen van [eiseres] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 6 november 2021 heeft [eiseres] met [gedaagde] een koopovereenkomst gesloten voor koop van recreatiegrond, te weten de percelen met nummers [nummer 1] en [nummer 2] aan de [adres] voor een totale koopprijs van € 60.000,00.

[eiseres] heeft ook de twee op de percelen staande mobiele chalets gekocht van [gedaagde] voor een totaalbedrag van € 60.000,=.

2.2.

In artikel 10.2 van de koopovereenkomst met betrekking tot de twee percelen is over de bestemming van het verkochte het volgende vermeld:
“Koper gebruikt het Verkochte reeds ten titel van huur en dient het Verkochte uitsluitend te gebruiken als grond voor het hebben en houden van een mobiele recreatie-eenheid. (…) Koper is er nadrukkelijk mee bekend dat permanente bewoning van het Verkochte niet is toegestaan.”

2.3.

Op 2 februari 2022 heeft [gedaagde] de twee percelen aan [eiseres] geleverd.

In de akte van levering is onder het kopje ‘gebruik’ het volgende vermeld:
“
Het Verkochte zal door de koper gebruikt worden als ondergrond voor het reeds in eigendom zijnde recreatie-eenheid, voor uitsluitend recreatieve doeleinden. (…) De koper is er mee bekend dat permanente bewoning op het Park van overheidswege niet is toegestaan.”

In de akte van levering is onder het kopje ‘verhuurbepalingen’ het volgende vermeld:
“Commerciële verhuur aan derden is toegestaan zonder enige commissie verschuldigd aan parkeigenaar. Om een huurder te screenen (goedkeuren) dient de verhuurder vooraf zijn huurder aan te melden bij de receptie van [gedaagde] . Bij een positieve screening kan de verhuur doorgaan.”

2.4.

[eiseres] wilde na de overdracht van de percelen de daarop staande twee chalets gaan verhuren.

2.5.

Bij brief van 24 augustus 2022 is [gedaagde] namens [eiseres] gesommeerd om de op 11 augustus 2022 aangedragen huurders binnen twee dagen toe te staan en is [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor schade wegens gederfde inkomsten. [gedaagde] heeft daarop als reactie op 25 augustus 2022 medegedeeld dat een recente Verklaring Omtrent het Gedrag (VOG) dient te worden aangeleverd en de gevorderde schade afgewezen.

2.6.

Op 3 september 2022, 1 oktober 2022 en 4 november 2022 heeft [eiseres] ook huurders bij [gedaagde] aangemeld die [gedaagde] zonder een genoemde reden heeft afgewezen.

2.7.

Bij brief van 30 november 2022 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiseres] , DAS, aan [gedaagde] gevraagd om positief te screenen of op zijn minst te verklaren waarom potentiële huurders worden afgewezen. Daarnaast is [gedaagde] in de brief aansprakelijk gesteld voor schade.

2.8.

Als reactie heeft de advocaat van [gedaagde] bij brief van 7 december 2022 het volgende medegedeeld aan DAS:
“(…) Cliënte verrichte die screening altijd door de gegevens van de huurder door te sturen aan de wijkagent, die vervolgens – zonder daar een reden voor te geven – aangaf of de betreffende huurder een goed idee was of niet. Die gang van zaken is inmiddels, (…) niet meer mogelijk. (…) (…) (…) Cliënte vraagt uw cliënte aan indien zij wil overgaan tot commerciële verhuur, de volgende gegevens te verstrekken:

(afschrift van) het identiteitsbewijs van alle personen die zullen verblijven in de chalet;

de NAW-gegevens van alle personen die zullen verblijven in de chalet;

Een verklaring omtrent gedrag van alle personen die zullen verblijven in de chalet;

de overeengekomen verblijfsduur;

(tenminste) 3 loonstroken van de (hoofd)huurder, alsmede, indien van toepassing, een verklaring van de werkgever;

een uittreksel uit de basisregistratie personen alle personen die zullen verblijven in de chalet

Vervolgens zal cliënte de screening uitvoeren en uw cliënte berichten. (…)”

2.9.

Bij e-mail van 20 december 2022 heeft de advocaat van [gedaagde] aan [eiseres] medegedeeld:
“(…) Evenwel kan ik u berichten dat voor kort verblijf (21 dagen of minder) kan worden volstaan met de volgende documenten.

Afschrift van het identiteitsbewijs van alle personen die in de chalet zullen verblijven;

De NAW-gegevens van alle personen die in de chalet zullen verblijven;

De overeengekomen verblijfsduur.

Daarbij kan ik u aangeven dat na toezending van (alle) documenten, [gedaagde] binnen één week zal berichten of de verhuur akkoord is. (…)”

2.10.

Bij e-mails van 27 januari 2023, 7 februari 2023 en 13 maart 2023 heeft [gedaagde] de in december 2022 gestelde voorwaarden voor commerciële verhuur aan [eiseres] herhaald.

2.11.

Op 3 april 2023 heeft [eiseres] huurders tot het chalet toegelaten die vervolgens op verzoek van [gedaagde] zijn vertrokken. Bij brief van 4 april 2023 heeft de advocaat van [gedaagde] [eiseres] gewezen op de verplichting tot screening, zoals eerder beschreven in de mail van 20 december 2022, en medegedeeld dat als daar niet aan wordt voldaan huurders niet worden geaccepteerd.

2.12.

Bij brief van 6 april 2023 heeft het door [eiseres] ingeschakelde incassobureau Debtt Legal BV aan [gedaagde] medegedeeld dat onduidelijk is hoe de screening plaatsvindt en [eiseres] op de later voorgelegde aanvullende voorwaarden geen akkoord heeft gegeven. Verder is medegedeeld dat het voor [eiseres] onmogelijk is aan de gestelde vereisten te voldoen.

2.13.

In april en mei 2023 hebben partijen meerdere keren contact over door [eiseres] voorgedragen nieuwe huurders die [gedaagde] heeft afgewezen.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert (na eiswijziging en eisvermeerdering) dat [gedaagde] wordt veroordeeld om aan haar te betalen een bedrag van € 199.600,00 vermeerderd met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de akte eiswijziging van 25 maart 2024 tot de dag van algehele betaling en dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de buitengerechtelijke kosten.

3.2.

[eiseres] legt aan haar vordering – samengevat – ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst. Dit door potentiële huurders die zijn voorgelegd zonder duidelijke gronden af te wijzen en niet toe te laten tot de camping. [eiseres] stelt dat de enkele aanmelding van huurders bij de receptie met een ID-bewijs volgens het contract voldoende was en dat zij niet begreep dat de screening die [gedaagde] voor ogen had, zo ingrijpend was dat zij de chalets niet of nauwelijks kon verhuren. Subsidiair legt [eiseres] aan haar vordering ten grondslag dat er sprake is van een onrechtmatige daad van [gedaagde] en meer subsidiair beroept zij zich op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. [eiseres] stelt dat [gedaagde] de door haar geleden schade van totaal € 199.600,00 dient te vergoeden waarvan € 30.250,00 aan gederfde huur over de periode februari 2022 tot en met september 2023 gedurende een aantal maanden (11 maanden x € 2.750,00), € 168.000,00 aan lagere verkoopwaarde van de chalets en grond en € 1.350,00 aan investering voor grond en tegels bij de chalets.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] in haar vorderingen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure vermeerderd met de nakosten en de wettelijke rente.

3.4.

[gedaagde] voert als verweer – samengevat – aan dat verhuur op de camping enkel voor recreatief gebruik is toegestaan en geen sprake is van wanprestatie omdat zij een huurder mocht screenen op basis van de overeenkomst. [gedaagde] voert aan dat de screening aanvankelijk werd gedaan door de wijkagent en aan hem werd gevraagd of verhuur een goed idee was. Zij voert aan dat zij na het stoppen van de wijkagent met screenen op zoek moest naar een alternatief en daarom om documenten heeft gevraagd. [gedaagde] voert aan dat zij terecht huurders heeft geweigerd omdat die geen recreatief doel hadden om op de camping te verblijven. Om dezelfde redenen kunnen volgens [gedaagde] de grondslagen onrechtmatige daad en strijd met de redelijkheid en billijkheid niet slagen. [gedaagde] betwist de door [eiseres] gestelde schade en voert aan dat [eiseres] niet onderbouwd heeft dat zij recreatief kon verhuren. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat een bezetting van 100% niet realistisch is en er ten onrechte geen rekening is gehouden met bespaarde kosten. Bij gebrek aan wetenschap betwist [gedaagde] dat verkoop door haar onmogelijk is gemaakt en zij betwist dat verkoop van de chalets en grond € 168.000,00 hoger moest zijn.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Partijen zijn het er over eens dat commerciële verhuur door [eiseres] was toegestaan en dat het moest gaan om recreatieve verhuur. [eiseres] heeft tot juli 2022 twee chalets verhuurd. De vervolgens door [eiseres] aan [gedaagde] aangedragen huurders heeft [gedaagde] afgewezen omdat die niet door de screening zijn gekomen.

Wat is er met screening bedoeld? 4.2. In geschil is tussen partijen wat onder screening dient te worden verstaan. [eiseres] stelt dat onder screening het alleen aanmelden met een ID-bewijs bij de receptie moet worden verstaan. [gedaagde] betwist dit en voert aan dat screening inhield dat zij moest goedkeuren.

4.3.

De vraag wat partijen zijn overeengekomen kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltex-maatstaf).

4.4.

De rechtbank is van oordeel dat gelet op de vermelding van de woorden ‘goedkeuren’ en ‘positieve screening’ in de leveringsakte er onder screening meer moet worden verstaan dan alleen aanmelden. Er moest nog een beoordeling gedaan worden door [gedaagde] . Hierbij diende [gedaagde] aan [eiseres] wel duidelijkheid te geven wat de voorwaarden zijn bij haar toets van het recreatieve gebruik. Pas in december 2022 heeft [gedaagde] aan [eiseres] duidelijk gemaakt wat haar voorwaarden zijn voor recreatief gebruik. De rechtbank is van oordeel dat de door [gedaagde] gestelde eisen bij verhuur langer dan drie weken fors zijn, maar niet onredelijk en [gedaagde] die eisen kon en mocht stellen. Het was op grond van de overeenkomst tussen partijen immers enkel toegestaan om recreatief te verhuren, en voor verhuur langer dan drie weken is het van belang dat [gedaagde] kon nagaan of de beoogde huurders recreatieve doeleinden hadden.

Tekortkoming in de nakoming van verplichtingen

4.5.

Nu [gedaagde] tot medio december 2022 onduidelijk was over de voorwaarden bij verhuur en verzoeken tot verhuur zonder duidelijke reden heeft afgewezen, is [gedaagde] tot die periode tekort geschoten in haar verplichting uit de overeenkomst. Dat [gedaagde] na medio december 2022 tekort is geschoten in haar verplichtingen is niet gebleken. Evenmin kan geoordeeld worden dat [gedaagde] na medio december 2022 onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld, of dat haar handelen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was, zoals (meer) subsidiair is gesteld.
De voorwaarden van verhuur waren toen duidelijk en [eiseres] heeft onvoldoende onderbouwd dat de door haar aangedragen huurders na medio december 2022 voor enkel recreatief gebruik kwamen en dat [gedaagde] die ten onrechte heeft geweigerd. Uit de eigen producties 13 en 16 van [eiseres] blijkt dat het verhuur via een uitzendbureau betreft en mensen in werkkleding in alle vroegte van de camping vertrekken. Dat wijst niet op recreatieve verhuur en is in strijd met de tussen partijen gesloten overeenkomst.

Schadevergoeding?

4.6.

De vervolgvraag is of de tekortkoming leidt tot een verplichting tot betalen van schadevergoeding. Artikel 6:74 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat iedere tekortkoming de schuldenaar verplicht om de schade te vergoeden die de schuldeiser daardoor lijdt, tenzij de tekortkoming niet aan de schuldenaar kan worden toegerekend. Voor zover nakoming niet blijvend onmogelijk is, geldt daarbij de eis dat de schuldenaar in verzuim moet zijn.

4.7.

De rechtbank is van oordeel dat de tekortkoming aan [gedaagde] is toe te rekenen omdat [gedaagde] geen feiten en omstandigheden heeft aangevoerd waaruit blijkt dat de tekortkoming haar niet is toe te rekenen. De tekortkoming van [gedaagde] tot medio december 2022 is ook niet meer herstellen door de verbintenis alsnog na te komen. Hierdoor is geen verzuim vereist en is [gedaagde] gehouden de door [eiseres] geleden schade te vergoeden. [eiseres] stelt dat haar schade bestaat uit huurderving, waardevermindering van de chalets met grond en kosten van tegels en grond. Op deze posten zal hierna worden ingegaan.

Huurderving

4.8.

[eiseres] stelt dat zij vanaf juli 2022 huur heeft gederfd, maar dit is door [gedaagde] betwist en bij gebreke van een onderbouwing door [eiseres] niet gebleken. Wel blijkt uit de namens [eiseres] verzonden brief van 24 augustus 2022 dat zij vanaf 11 augustus 2022 kon verhuren en vast staat dat [gedaagde] steeds afwijzend heeft gereageerd op verzoeken tot verhuur. Aan het verweer van [gedaagde] dat [eiseres] niet onderbouwd heeft dat het recreanten zijn die zouden huren, wordt voorbij gegaan omdat [gedaagde] de verzoeken heeft afgewezen op gronden die onduidelijk zijn en [eiseres] dus niet duidelijk was wat precies onder ‘recreanten’ werd verstaan. Hierdoor gaat de rechtbank uit van huurderving in de periode van 11 augustus 2022 tot medio december 2022. Uitgegaan wordt van permanente verhuur nu dat in die beperkte periode niet onredelijk voorkomt. De huurderving komt dan neer op afgerond 4 maanden met de niet betwiste huurprijs van € 2.750,00 per maand voor de twee chalets (€ 1.250,00 + € 1.500,00). [gedaagde] voert nog aan dat er rekening gehouden moet worden met een kostenbesparing, maar omdat zij dit niet heeft onderbouwd wordt hieraan voorbij gegaan. Dit betekent dat aan huurderving een bedrag van € 11.000,00 zal worden toegewezen.

Lagere verkoopopbrengst 4.9. [eiseres] stelt dat zij de chalets noodgedwongen heeft moeten verkopen omdat de investering niet leidde tot een rendement en er sprake is van een lagere verkoopopbrengst dan getaxeerd. Die lagere opbrengst komt volgens [eiseres] omdat [gedaagde] de makelaars en potentiële kopers weigerde toe te laten op het park. Zij stelt de chalets (met grond) in september 2023 te hebben moeten verkopen voor een totaalbedrag van € 120.000,00, terwijl de chalets met grond door recreatiemakelaar [naam 1] waren getaxeerd op € 139.000,00 en € 149.000,00 waardoor de schade € 168.000,00 bedraagt.

4.10.

De rechtbank is van oordeel dat de tekortkoming van [gedaagde] tot in december 2022 in een te ver verwijderd verband staat met de verkoop van de chalets om nog als schade aan [gedaagde] te kunnen toerekenen. [eiseres] heeft er namelijk zelf voor gekozen de chalets te verkopen en ook niet aannemelijk gemaakt waarom verhuur volgens de voorwaarden van [gedaagde] niet mogelijk was. De stelling van [eiseres] dat [gedaagde] verkoop van de chalets belemmerd heeft, is door [gedaagde] betwist en bij gebreke van een onderbouwing door [eiseres] ook niet gebleken. Daarnaast heeft [eiseres] niet onderbouwd dat er is verkocht voor een lager bedrag dan de marktwaarde. De door [eiseres] overgelegde e-mails van de financieel adviseur [naam 2] (producties 1 en 2 bij akte van 25 maart 2024) zijn een onvoldoende onderbouwing. Deze schade zal daarom worden afgewezen.

Tegels en grond

4.11.

[eiseres] stelt verlies te hebben geleden door de investering die ze heeft gedaan in grond en tegels bij de chalets van € 1.350,00. De rechtbank is van oordeel dat deze gestelde schade, die overigens niet is onderbouwd, ook niet toewijsbaar is omdat die in een te ver verwijderd verband staat met de tekortkoming zoals eerder overwogen.

Wettelijke rente

4.12.

De gevorderde wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 25 maart 2024 zal over het bedrag van € 11.000,00 worden toegewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.13.

[eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) waardoor een bedrag van € 1.070,85 toewijsbaar is.

Proceskosten

4.14.

Enerzijds zou [gedaagde] in de proceskosten van [eiseres] , als de deels in het gelijk gestelde partij, moeten worden veroordeeld. Anderzijds geldt dat [gedaagde] als gevolg van de eisvermeerdering een hoger griffierecht moet betalen, terwijl maar een deel van de vordering van [eiseres] uiteindelijk wordt toegewezen, waarbij een lager griffierecht past. Hierin ziet de rechtbank aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 12.070,85, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag van € 11.000,00 vanaf 25 maart 2024 tot de dag van volledige betaling,

5.2.

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Scheffers en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2024.