Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10981621 \ CV EXPL 24-1263
Vonnis van 25 september 2024
in de zaak van
STICHTING LEYSTROMEN,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: Leystromen,
gemachtigde: [gemachtigde],
tegen
[gedaagde],
te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. S.E.C. Segeren-Krijnen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 mei 2024
- de mondelinge behandeling van 10 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Daarna is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 23 september 2013 is tussen WonenBreburg en [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten betreffende de woning aan [adres]. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden Woonruimte van Stichting WonenBreburg d.d. 1 maart 2013 van toepassing.
2.2.
Met ingang 31 december 2019 heeft Leystromen de huurovereenkomst overgenomen van WonenBreburg onder dezelfde voorwaarden als die op dat moment van kracht waren tussen WonenBreburg en [gedaagde]. De huur bedraagt op dit moment € 610,47 per maand.
2.3.
In de jaren 2020 en 2021 heeft Leystromen [gedaagde] diverse malen tot betaling gemaand wegens het ontstaan van huurachterstand(en).
2.4.
Op 20 januari 2023 hebben Leystromen en [gedaagde] in het kader van een procedure bij de kantonrechter een vaststellingsovereenkomst gesloten, die op 30 januari 2023 is aangehecht aan een proces-verbaal. In deze vaststellingsovereenkomst zijn partijen naast een betalingsregeling over een huurachterstand en proceskosten ook overeengekomen dat [gedaagde] de verschuldigde huurtermijnen met ingang van 1 februari 2023 steeds vóór of op de eerste van iedere maand aan Leystromen moet voldoen.
2.5.
Tot en met maart 2024 is een betalingsachterstand ontstaan van € 610,47. Op
6 maart 2024 heeft [gedaagde] de huur over de maand maart 2024 voldaan.
3.Het geschil
3.1.
Leystromen vordert - samengevat –
- de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de woning aan [adres] te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen,
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 614,92, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 maart 2024 tot aan de dag van de algehele betaling,
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de huur dan wel een gebruiksvergoeding gelijk aan de laatstelijk verschuldigde huurprijs,
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Leystromen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Leystromen in de kosten van deze procedure.
4.De beoordeling
4.1.
Leystromen legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] sinds oktober 2023 structureel en in weerwil van de gemaakte afspraken de maandelijkse huur te laat betaalt, namelijk steeds rondom de 14e van de desbetreffende maand in plaats van vóór of op de eerste van de maand. Op het moment van dagvaarden is de maand maart 2024 onbetaald gebleven. Het kan van Leystromen niet worden verwacht dat zij [gedaagde] telkens moet aanschrijven voor de betaling. Leystromen meent dat sprake is van een voortdurende en herhaalde tekortkoming in de nakoming en vordert daarom een ontbinding van de huurovereenkomst.
4.2.
[gedaagde] erkent dat zij de huur telkens te laat betaalt. Sinds eind augustus 2023 heeft zij een nieuwe werkgever, die het salaris telkens achteraf tussen de 10e en de 15e van de maand betaalt. [gedaagde] stelt dat zij hierdoor niet in staat is om de huur op tijd te voldoen. De huur van maart 2024 is op 6 maart 2024 betaald, zodat er volgens haar geen achterstand meer is. [gedaagde] betwist dat sprake is van omstandigheden die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen en zij acht het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om de huurovereenkomst te ontbinden. Na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst is [gedaagde] 6 maanden haar verplichtingen nagekomen. Er is geen sprake van onwil. Aan het feit dat haar werkgever haar salaris later uitbetaalt, kan zij niets veranderen, aldus [gedaagde].
4.3.
Op grond van artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.4.
Tijdens de mondelinge behandeling is met partijen uitgebreid gesproken over de betalingsachterstand en het tijdstip waarop de huur betaald moet worden. Weliswaar is vast komen te staan dat de gevorderde huurachterstand over de maand maart 2024 is betaald, maar [gedaagde] betaalde nadien en ook nu nog steeds de huur te laat. Uit wat zij tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard, kan worden afgeleid dat zij nog steeds in de veronderstelling is dat zij -net aan WonenBreburg- uiterlijk op de 15e van de maand de huur mag betalen. Dit is echter al lang niet meer zo; in januari 2023 heeft [gedaagde] met Leystromen afgesproken dat ze vanaf februari 2023 de huur voortaan vóór of op de eerste maand zou voldoen. Zij heeft zich zes maanden aan de afspraken gehouden, waarna zij eenzijdig heeft besloten om de huur later te betalen. Leystromen heeft [gedaagde] diverse malen aangesproken op betaling, zelfs met een regeling waarbij zij geen incassokosten verschuldigd zou zijn. Desondanks heeft zij haar betaalmoraal niet gewijzigd.
4.5.
De kantonrechter is met Leystromen van oordeel dat dit niet zomaar kan, gezien de met Leystromen gemaakte afspraken. Het feit dat aan [gedaagde] het salaris achteraf wordt uitbetaald, betekent niet dat andere verplichtingen zoals de huur ook later mogen worden betaald. Deze omstandigheid ligt in de risicosfeer van [gedaagde] en zij zal daarvoor zelf een oplossing moeten zoeken. Ook is gebleken dat [gedaagde] in het recente verleden problemen heeft gehad met de betaling van de huur. Leystromen heeft tijdens de mondelinge behandeling onweersproken toegelicht dat er een patroon zit in de betaalmoraal van [gedaagde], vanaf 2021 betaalt zij de huur niet of te laat en zij heeft zich verschillende keren onttrokken aan (schuld)hulpverlening. Dit blijkt uit de door Leystromen als productie 3 en 5 bij de dagvaarding overgelegde saldokaart en de aanmaningen.
4.6.
De kantonrechter acht de handelswijze van [gedaagde] om tegen de afspraken in toch telkens te laat te betalen zodanig, dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die een ontbinding rechtvaardigt. De kantonrechter begrijpt het verweer dat namens [gedaagde] is gevoerd dat slechts sprake is van een te late betaling van enkele dagen maar dat steeds wel de huur wordt betaald, waardoor zij een ontbinding niet gerechtvaardigd acht, maar daar staat tegenover dat [gedaagde] geen tot weinig probleeminzicht heeft. Het risico van het feit dat het salaris achteraf betaald wordt blijft zij bij de verhuurder leggen. Ook ter zitting heeft zij niet gezegd dat zij voortaan tijdig zal betalen. Gelet hierop verwacht de kantonrechter niet dat zij uit zichzelf haar betaalgedrag zal aanpassen. Ook is
gebleken dat [gedaagde] een kwetsbare financiële positie heeft; ze lost momenteel af op diverse schulden, waaronder een schuld met betrekking tot de gemeentelijke belastingen, waterschapsbelasting, zorgverzekering en energiekosten. De kantonrechter acht dit een zorgelijke situatie en geeft [gedaagde] uitdrukkelijk in overweging om hierbij hulp te zoeken.
4.7.
De kantonrechter realiseert zich dat [gedaagde] door een ontbinding van de huurovereenkomst nog verder in de problemen komt. Zij zal dan ook van de kantonrechter een allerlaatste kans krijgen om ontbinding en ontruiming te voorkomen. Om daarbij ook de belangen van Leystromen te waarborgen zullen aan de allerlaatste kans strenge voorwaarden worden verbonden, in die zin dat de kantonrechter de huurovereenkomst voorwaardelijk zal ontbinden zoals hierna in de beslissing is bepaald. [gedaagde] dient zich daarbij goed te realiseren dat het niet nakomen van de in de beslissing genoemde voorwaarden automatisch meebrengt dat zij de het door haar gehuurde dan alsnog zal moeten ontruimen. Zij heeft het vanaf nu dan ook helemaal zelf in de hand of dit al dan niet gebeurt.
De proceskosten
4.8.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Leystromen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
328,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
974,72
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning aan [adres], en veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis met alle daarin aanwezige personen en zaken te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Leystromen te stellen,
indien en zodra aan één van de volgende twee voorwaarden wordt voldaan:
indien en zodra aan één van de volgende twee voorwaarden wordt voldaan:
[gedaagde] komt met ingang van de maand november 2024 haar betalingsverplichting met betrekking tot de lopende maandhuur niet stipt na, dat wil zeggen dat de huur uiterlijk op de eerste kalenderdag van de maand moet zijn betaald (voor de maand november 2023 is dat dus 1 november 2023, voor de maand december 2024 1 december 2024 etc.);
[gedaagde] is op uiterlijk 15 november 2024 bij met de huurbetalingen tot en met de maand oktober 2024. Dit betekent dat zij uiterlijk op genoemde datum eventuele achterstanden aan Leystromen moet betalen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 974,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar bij vervroeging uitgesproken op 25 september 2024.