Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11187157 \ CV EXPL 24-3346
Vonnis van 25 september 2024
in de zaak van:
POLIMEKS INVESTMENT AND DEVELOPMENT B.V.,
statutair gevestigd in Amsterdam en kantoorhoudend in Oisterwijk,
eisende partij,
hierna te noemen: Polimeks,
gemachtigde: mr. H.J.M. Smelt,
tegen
[gedaagde] B.V.,
statutair gevestigd in [plaats 1] , gemeente Vught en kantoorhoudend in [plaats 2] , gemeente Heusden,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] B.V.,
procederend in de persoon van de heer [naam] , bestuurder en enig aandeelhouder van [holding] B.V., bestuurder en enig aandeelhouder van [gedaagde] B.V.
Inleiding
Dit vonnis is een vervolg op het tussenvonnis van de kantonrechter van 17 juli 2024. De vordering van Polimeks is hierin, kort samengevat, weergegeven. [gedaagde] heeft de vordering erkend. In het tussenvonnis is Polimeks in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de berekening van de factuur met nummer [nummer] van € 5.452,98 en over het gevorderde bedrag van € 500,00 voor “extra muurwerk”. Polimeks heeft een akte genomen en [gedaagde] B.V. heeft daarop gereageerd. In dit vonnis wordt een eindbeslissing genomen.
Korte samenvatting van de uitspraak
De eindbeslissing van de kantonrechter houdt ten eerste in dat er vanaf de datum van dit vonnis een einde komt aan de huurovereenkomst tussen partijen. [gedaagde] B.V. zal de kantoorruimte moeten ontruimen. Daarnaast zal [gedaagde] B.V. worden veroordeeld tot betaling van de facturen die nog openstaan en van de huurtermijnen die nog zullen vervallen tot aan het moment waarop Polimeks weer over het gehuurde beschikt. [gedaagde] B.V. zal ook rente en kosten moeten betalen. De precieze eindbeslissing is vermeld in paragraaf 4 van dit vonnis.
Leeswijzer
In paragraaf 3 van dit vonnis wordt puntsgewijs toegelicht hoe de kantonrechter tot het oordeel is gekomen. Eerst wordt in paragraaf 1 kort opgesomd welke stappen er in deze procedure zijn gezet vanaf het tussenvonnis tot het moment van deze uitspraak. Daarna worden in paragraaf 2 voor de goede orde een aantal feiten vermeld die de kantonrechter belangrijk vindt voor de beoordeling van de zaak. De vordering van Polimeks is door de kantonrechter al, kort samengevat, weergegeven in het tussenvonnis van 17 juli 2024.
1.De verdere procedure
1.1.
Hoe de procedure vanaf het tussenvonnis van 17 juli 2024 is verlopen blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 juli 2024,
- de akte van Polimeks met producties (11-15),
- de brief met bijlage van [gedaagde] B.V., door de griffie ontvangen op 27 augustus 2024.
- de akte van Polimeks met producties (11-15),
- de brief met bijlage van [gedaagde] B.V., door de griffie ontvangen op 27 augustus 2024.
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen is een huurovereenkomst kantoorruimte tot stand gekomen voor een unit en een vergaderkamer, gelegen in het pand aan [adres] . De overeenkomst is ingegaan vanaf 1 november 2022 voor een periode van één jaar en is eenmaal verlengd met één jaar.
2.2.
In artikel 4.10 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huur en de overige periodieke betalingen bij vooruitbetaling verschuldigd zijn en vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft, volledig betaald moeten zijn.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ van toepassing. Hierin is in artikel 28.1 bepaald dat de gemaakte redelijke kosten in geval van verzuim bij voorbaat worden vastgesteld op 15% over de hoofdsom, met een maximum van € 25.000,00 per geval.
2.4.
De huur bedraagt momenteel € 1.889,33 inclusief voorschot servicekosten en inclusief btw per maand.
3.De verdere beoordeling
Huurachterstand
3.1.
De kantonrechter stelt vast dat de huurachterstand berekend tot en met juni 2024
€ 20.424,28 bedraagt. De kantonrechter overweegt dat Polimeks voldoende onderbouwd heeft gesteld dat de factuur van 30 september 2023 ( [nummer] ) van € 5.452,98 die zij in de berekening van de huurachterstand heeft meegenomen, de huurtermijnen voor de maanden augustus 2023, september 2023 en oktober 2023 van elk € 1.817,66 betreft. De factuur is tot stand gekomen vanwege de overdracht van het financiële beheer van de huurovereenkomst van MVGM Vastgoedmanagement naar Prominus Vastgoedbeheer B.V. per 1 oktober 2023.
€ 20.424,28 bedraagt. De kantonrechter overweegt dat Polimeks voldoende onderbouwd heeft gesteld dat de factuur van 30 september 2023 ( [nummer] ) van € 5.452,98 die zij in de berekening van de huurachterstand heeft meegenomen, de huurtermijnen voor de maanden augustus 2023, september 2023 en oktober 2023 van elk € 1.817,66 betreft. De factuur is tot stand gekomen vanwege de overdracht van het financiële beheer van de huurovereenkomst van MVGM Vastgoedmanagement naar Prominus Vastgoedbeheer B.V. per 1 oktober 2023.
[gedaagde] B.V. heeft de hoogte van de factuur en de huurachterstand in het algemeen niet weersproken. De vordering zal op dit punt worden toegewezen.
Extra muurwerk
3.2.
De kantonrechter oordeelt dat Polimeks voldoende onderbouwd heeft gesteld dat zij naast de huurachterstand aanspraak maakt op betaling van de factuur van 3 oktober 2023 van € 500,00 exclusief btw. Het gaat om de kosten van het verven van een muur in de door [gedaagde] B.V. gehuurde unit. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] B.V. in een e-mail van 3 oktober 2023 aan Polimeks heeft bericht dat het werk er goed uitziet (“it looks good”) en verzocht om de factuur te richten aan [gedaagde] B.V. Ook in de procedure is de verschuldigdheid en de hoogte van de factuur niet weersproken door [gedaagde] B.V. Polimeks heeft bij akte nog gesteld dat de vordering in feite vermeerderd moet worden met € 105,00 aan btw, maar de vordering is op dit punt niet daadwerkelijk vermeerderd. De vordering zal op dit punt dus tot een bedrag van € 500,00 worden toegewezen.
Ontbinding en ontruiming
3.3.
Iedere tekortkoming in de nakoming van een van de verplichtingen uit een overeenkomst kan leiden tot ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit volgt uit artikel 6:265 lid 1 BW.
Uit vaste rechtspraak volgt dat in het algemeen bij een huurachterstand van drie maanden of meer wordt gesproken van een tekortkoming die van voldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen.
3.4.
In dit geval heeft [gedaagde] B.V. berekend tot en met juni 2024 in totaal 11 maanden geen huur betaald. Van Polimeks kan daarom niet worden verlangd dat de huurovereenkomst in stand blijft. De kantonrechter overweegt dat uit de stukken voldoende blijkt dat [gedaagde] B.V. meer dan genoeg tijd en gelegenheid heeft gehad om alsnog te betalen. Dit is niet gebeurd. Evenmin is gesteld of gebleken dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de gevorderde ontbinding en ontruiming niet zou rechtvaardigen. De uitzondering (“tenzij”) van artikel 6:265 lid 1 BW doet zich dus in dit geval niet voor. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden toegewezen.
3.5.
Dit betekent dat de huurovereenkomst zal eindigen op de datum van dit vonnis. [gedaagde] zal de kantoorruimte ook moeten verlaten en ontruimen. Dit houdt in dat [gedaagde] B.V. de unit en de vergaderkamer leeg en netjes moet achterlaten en de sleutels moet inleveren. De termijn voor de ontruiming zal door de kantonrechter worden gesteld op zeven dagen na de betekening van het vonnis, zoals door Polimeks is gevorderd en waartegen [gedaagde] B.V. zich niet heeft verzet.
3.6.
De gevorderde machtiging om de bevolen ontruiming op kosten van [gedaagde] B.V. uit te doen voeren zal worden afgewezen. Dit berust namelijk niet op de wet. Uit artikel 556 lid 1 Rv volgt dat Polimeks de ontruiming niet zelf ter hand mag nemen en dat gedwongen ontruiming door een deurwaarder wordt uitgevoerd. Polimeks heeft geen rechterlijke machtiging nodig om de hulp van een deurwaarder in te schakelen.
3.7.
Met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming heeft Polimeks voorts al een titel om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan. Het had op de weg van Polimeks gelegen om te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel, in de vorm van een op te leggen dwangsom, nodig is om [gedaagde] B.V. tot ontruiming over te laten gaan. Omdat een dergelijke onderbouwing ontbreekt, wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen. De kantonrechter heeft geen reden om aan te nemen dat [gedaagde] B.V. niet zal voldoen aan de veroordeling tot ontruiming.
Gebruiksvergoeding
3.8.
Voor elke maand gerekend vanaf juli 2024 dat [gedaagde] B.V. de kantoorruimte nog niet heeft ontruimd, is zij nog huur dan wel een gebruiksvergoeding verschuldigd. Huur is zij verschuldigd vanaf juli 2024 tot aan de ontbinding van de overeenkomst en een gebruikersvergoeding is zij verschuldigd na de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming van het gehuurde. In beide gevallen gaat het om een bedrag van € 1.889,33 per maand, gelijk aan de laatst geldende huurprijs. [gedaagde] B.V. zal tot betaling hiervan worden veroordeeld. Dat de huur van juli 2024 en augustus 2024 ook onbetaald is gebleven, is enkel te wijten aan [gedaagde] B.V. en niet (ook) aan Polimeks dan wel (de vakantie van) haar advocaat. Indien [gedaagde] B.V. zich de kosten van de kantoorruimte niet kan veroorloven, dan had het op haar weg gelegen om de huurovereenkomst op te zeggen.
Wettelijke handelsrente
3.9.
De gevorderde wettelijke handelsrente, die door [gedaagde] B.V. niet is weersproken, zal worden toegewezen over de achterstallige huurtermijnen en de factuur van € 500,00, steeds gerekend vanaf de vervaldatum van de betreffende factuur tot aan de betaling daarvan.
Buitengerechtelijke kosten
3.10.
Polimeks vordert verder vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. Het verzuim is immers na 1 juli 2012 ingetreden. Partijen zijn door toepassing van de algemene voorwaarden van Polimeks een vergoeding overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. Omdat [gedaagde] B.V. heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf, mag ook van de wettelijke regeling worden afgeweken. Daarom zal de vordering worden getoetst aan de oriëntatiepunten in het Rapport BGK-integraal, maar wel met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. De vordering van € 3.063,64 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief bij een bedrag van € 20.924,28 aan hoofdsom. Niet gesteld of gebleken is dat Polimeks kosten heeft gemaakt die hoger zijn dan het wettelijke tarief van
€ 984,24. De kantonrechter wijst daarom het bedrag van € 984,24 toe.
€ 984,24. De kantonrechter wijst daarom het bedrag van € 984,24 toe.
3.11.
Polimeks heeft tevens de wettelijke rente gevorderd over de buitengerechtelijke kosten. Deze rente is slechts toewijsbaar vanaf de dag waarop deze kosten zijn voldaan. Nu niet is gesteld of gebleken dat deze kosten al daadwerkelijk door Polimeks zijn betaald, wordt de wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten toegewezen vanaf de dag van dagvaarding (24 juni 2024).
Proceskosten en nakosten
3.12.
Omdat [gedaagde] B.V. grotendeels ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten en de nakosten betalen. Dit betekent dat zij haar eigen kosten moet dragen en de kosten van Polimeks moet vergoeden. Niet gebleken is dat tussen partijen is afgesproken dat er een vaststellingsovereenkomst zou worden gesloten. In haar nadere reactie spreekt [gedaagde] B.V. ook over een “wens” daartoe. Naar het oordeel van de kantonrechter had Polimeks alle recht en belang bij het starten van deze procedure met alle kosten van dien. De proceskosten van Polimeks worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
115,22
- griffierecht
€
1.409,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
(1 punt × € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.202,22
3.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt tot slot toegewezen zoals is vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, een kantoorruimte (unit en vergaderkamer), gelegen in het pand aan [adres] ,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] B.V. om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen, met alle personen en goederen die thans verblijven/zich bevinden in het gehuurde, onder afgifte van de sleutels en het gehuurde ter vrije beschikking te stellen aan Polimeks,
4.3.
veroordeelt [gedaagde] B.V. om aan Polimeks te betalen een bedrag van € 20.924,28 aan achterstallige huur tot en met juni 2024 en de kosten voor het verven van een muur, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over het toegewezen bedrag, vanaf de respectieve vervaldata van de onderliggende facturen, tot de dag van volledige betaling,
4.4.
veroordeelt [gedaagde] B.V. om aan Polimeks te betalen € 1.889,33 per maand met ingang van de maand juli 2024 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over de betreffende facturen, vanaf de respectieve vervaldata van de onderliggende facturen, tot de dag van volledige betaling,
4.5.
veroordeelt [gedaagde] B.V. om aan Polimeks te betalen een bedrag van € 984,24 als vergoeding van buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 24 juni 2024 tot de dag van volledige betaling,
4.6.
veroordeelt [gedaagde] B.V. in de proceskosten van € 2.202,22, te betalen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] B.V. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.7.
veroordeelt [gedaagde] B.V. tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn betaald,
4.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. De Graauw en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2024.