Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10992941 \ CV EXPL 24-1353
Vonnis van 25 september 2024
in de zaak van
STICHTING CASADE,
te Kaatsheuvel,
eisende partij,
hierna te noemen: Casade,
gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. A. Aïssal.
De zaak in het kort
Huurder heeft een huurachterstand laten ontstaan van ruim zes maanden als gevolg van medische en financiële problemen. Gelet op de omstandigheden dat hij momenteel een stabiel inkomen heeft, hij hulp krijgt bij zijn financiële situatie van schuldhulpverlening en gedurende deze procedure de lopende huur heeft betaald, ziet de kantonrechter aanleiding om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde voorwaardelijk toe te wijzen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 mei 2024 met de daarin genoemde stukken,
- het bericht van 19 augustus 2024 met producties van Casade,
- de mondelinge behandeling van 23 augustus 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen bestaat sinds 31 maart 2016 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] . De huurprijs bedraagt bij dagvaarding € 695,86 per maand en met ingang van juli 2024 een bedrag van € 731,18 per maand.
2.2.
De huurachterstand berekend tot en met augustus 2024 bedraagt € 4.500,75.
3.Het geschil
3.1.
Casade vordert - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, ontruiming van het gehuurde, betaling van een bedrag van € 5.701,15 aan huurachterstand, buitengerechtelijke incassokosten en verschenen rente, vermeerderd met de wettelijke rente over € 4.581,40, vanaf de dag van dagvaarding. Ook vordert zij betaling van de (nog te) vervallen huurpenningen vanaf maart 2024 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, betaling van een schadevergoeding per maand dat [gedaagde] het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik houdt en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Casade legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de betalingsverplichting die voortvloeit uit de huurovereenkomst vanwege een huurachterstand van ruim zes maanden. Casade vordert nu betaling van de achterstallige huurtermijnen, vermeerderd met rente en kosten. Casade stelt dat van haar niet kan worden gevraagd om de huurovereenkomst langer voort te zetten.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Casade, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Casade, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Casade in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde] erkent de huurachterstand zoals deze is berekend tot en met augustus 2024, maar voert aan dat er omstandigheden zijn die een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet rechtvaardigen. [gedaagde] heeft toegelicht dat door onvoorziene omstandigheden de huurachterstand is ontstaan, maar hij doet zijn best om zijn leven weer op de rit te krijgen. [gedaagde] heeft te maken gehad met medische problemen vanwege leukemie en een ernstige verwonding aan zijn hand, waardoor hij tijdelijk niet kon werken. [gedaagde] werkte als zelfstandige en moest soms lang wachten op betaling van zijn facturen. Hij heeft geprobeerd via een uitzendbureau te werken en nachtdiensten te draaien, maar zijn lichaam kon dit niet aan. Momenteel heeft hij inkomen uit arbeid bij een wasserij en is hij bezig om zijn financiën op orde te krijgen. Hij heeft bij de gemeente Dongen om schuldhulpverlening gevraagd om te zorgen dat hij een stabiele financiële situatie kan behouden. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat hij een zwaarwegend woonbelang heeft, omdat zijn zoon van 10 jaar in het kader van een omgangsregeling elke vrijdag bij hem in het gehuurde komt. Hij heeft een goede band met zijn buren. Als hij zijn woning moet verlaten zal hij op straat komen te staan, want hij heeft geen vrienden of familie waarbij hij terecht kan. Hij zal dan waarschijnlijk terug moeten naar Polen. Hij wil graag in de woning blijven wonen.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Huurachterstand en rente
4.1.
[gedaagde] heeft de omvang van de huurachterstand, berekend tot en met augustus 2024 op een bedrag van € 4.500,75, tijdens de mondelinge behandeling erkend, zodat het gevorderde bedrag kan worden toegewezen.
4.2.
Casade heeft over de huurachterstand de wettelijke rente gevorderd. Deze is als onweersproken toewijsbaar, telkens vanaf de verschuldigdheid van de verschillende huurtermijnen. De berekende rente zoals bij dagvaarding gevorderd wijst de kantonrechter af, omdat dit bedrag de kantonrechter onjuist en erg hoog voorkomt.
4.3.
Casade maakt ook aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde] heeft hierbij aangevoerd dat hij de zogenoemde 14-dagenbrief nooit heeft ontvangen. Hoewel Casade hierover ter zitting heeft toegelicht dat [gedaagde] deze brief wel moet hebben ontvangen, omdat hij daarop nog heeft gereageerd, heeft Casade dit verder niet onderbouwd, zodat dit in het licht van de betwisting daarvan niet komt vast te staan. Nu niet is gebleken dat een kosteloze aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden komt de gevorderde vergoeding niet voor toewijzing in aanmerking.
(Voorwaardelijke) ontbinding en ontruiming
4.4.
Verder overweegt de kantonrechter dat uit artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.5.
De kantonrechter stelt vast dat de huurachterstand ruim zes maanden bedraagt. Naar het oordeel van de kantonrechter levert een huurachterstand van deze omvang een zodanige tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst, dat hierdoor de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in beginsel is gerechtvaardigd.
4.6.
Voor de beoordeling of ontbinding (en daaraan gekoppelde ontruiming) gerechtvaardigd is, heeft [gedaagde] aangevoerd dat de huurachterstand is ontstaan door onvoorziene omstandigheden, waaronder medische problemen, waardoor hij niet heeft kunnen werken. De kantonrechter begrijpt dat dit zwaar is (geweest) voor [gedaagde] , maar dit neemt niet weg dat er een forse huurachterstand is ontstaan die Casade niet hoeft te accepteren. Ook heeft [gedaagde] toegelicht dat hij belang heeft bij behoud van de woning, omdat hij anders dakloos zal raken en dit heeft ook negatieve gevolgen voor zijn minderjarige zoon die elke vrijdag bij hem in het gehuurde is. De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van het kind zwaar meewegen in de afweging of tot ontruiming moet worden overgegaan (artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind). Tegenover het belang van [gedaagde] bij behoud van zijn woning staat het belang dat Casade heeft bij een huurder die (op tijd) zijn huur betaalt.
4.7.
De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] momenteel een stabiel inkomen heeft en hulp krijgt van schuldhulpverlening van de gemeente Dongen bij zijn financiële situatie. [gedaagde] heeft gedurende deze procedure de lopende huurtermijnen betaald, zodat daarmee de huurachterstand niet verder is toegenomen. Dit alles maakt dat er naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aanleiding is om te vrezen dat de huur in de toekomst niet wordt voldaan en dat de huurachterstand verder zal oplopen. De kantonrechter ziet in de omstandigheid dat [gedaagde] is aangemeld bij de schuldhulpverlening en het feit dat hij ter zitting heeft toegezegd het advies van schuldhulpverlening op te volgen, aanleiding de ontbinding en ontruiming voorwaardelijk toe te wijzen, zoals ook tijdens de zitting met partijen is besproken. [gedaagde] zal daarmee van de kantonrechter een allerlaatste kans krijgen om ontbinding en ontruiming te voorkomen. [gedaagde] dient zich daarbij goed te realiseren dat overtreding van de voorwaarden door hem met zich meebrengt dat hij de woning dan alsnog zal moeten ontruimen.
4.8.
Ten aanzien van de voorwaarden merkt de kantonrechter nog op dat Casade, indien zij constateert dat een maandhuur te laat is betaald, eerst bij (aangetekende) brief aan [gedaagde] zal moeten melden dat de huur te laat is betaald en zal moeten wijzen op de consequentie van ontbinding en ontruiming. Daarmee wordt voorkomen dat het voor [gedaagde] als een verrassing komt dat na een te late betaling, de huurovereenkomst meteen in rechte is ontbonden. Ditzelfde geldt ook voor de voorwaarde over schuldhulpverlening. Op deze wijze kan [gedaagde] namelijk in staat worden gesteld om de adviezen van schuldhulpverlening daadwerkelijk op te volgen en zijn financiële huishouding op orde te krijgen.
4.9.
Verder hebben partijen ter zitting besproken dat [gedaagde] vanaf 1 september 2024 een bedrag van € 100,00 per maand aan Casade betaalt als aflossing op de huurachterstand, totdat schuldhulpverlening van de gemeente Dongen over de situatie adviseert en/of een (ander) bedrag aan aflossing vaststelt. Ook hierbij geldt dat als [gedaagde] een betaaltermijn mist, hij hiervoor eerst nog een aanmaning van Casade zal ontvangen.
4.10.
Ter zitting is ook besproken dat [gedaagde] nog een bedrag vanuit de Belastingdienst verwacht te ontvangen. In hoeverre (een deel van) dit bedrag eventueel kan worden gebruikt om de huurschuld af te lossen zal afhangen van de beoordeling door schuldhulpverlening.
4.11.
In het geval van een ontruiming hebben partijen ter zitting besproken dat zij een ontruimingstermijn van een maand zullen aanhouden.
Proceskosten
4.12.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Casade worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
524,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2,00 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.473,72
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Casade te betalen een bedrag van € 4.500,75, vermeerderd met de wettelijke over de verschillende huurtermijnen telkens vanaf de dag van opeisbaarheid van deze bedragen tot aan de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.473,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] en veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen 4 weken na aanschrijving daartoe te ontruimen en te verlaten met al het zijne en de zijnen en het gehuurde onder afgifte van de sleutels geheel ontruimd ter vrije beschikking van Casade te stellen en te laten en veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 731,18 per maand, of zoveel hoger als bij wettelijke huurverhoging zou zijn toegestaan, met ingang van september 2024 tot aan de dag van ontruiming
indien en zodra aan één of meer van de hieronder geformuleerde voorwaarden wordt voldaan:
indien en zodra aan één of meer van de hieronder geformuleerde voorwaarden wordt voldaan:
[gedaagde] komt binnen een periode van 2 jaar na dagtekening van dit vonnis zijn betalingsverplichting met betrekking tot de maandhuur niet stipt na, dat wil zeggen dat huurbetalingen telkens vóór de eerste kalenderdag van de betreffende maand moeten zijn betaald én [gedaagde] is bij (aangetekende) brief door Casade op niet-nakoming van deze voorwaarde gewezen;
[gedaagde] komt zijn afspraak met Casade niet na om met ingang van 1 september 2024, een bedrag van € 100,00 per maand te betalen aan Casade aan aflossing op de vastgestelde huurachterstand (deze afspraak geldt totdat schuldhulpverlening van de gemeente Dongen een aflossingsbedrag vaststelt of hierover een ander advies geeft) én [gedaagde] is bij (aangetekende) brief door Casade op niet-nakoming van deze voorwaarde gewezen.
[gedaagde] volgt de adviezen van schuldhulpverlening niet op én [gedaagde] is bij (aangetekende) brief door Casade op niet-nakoming van deze voorwaarde gewezen.
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Karsten-Badal en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2024.