ECLI:NL:RBZWB:2024:6402

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Middelburg

Zaaknummer: 10830002 \ CV EXPL 23-3239

Vonnis van 28 augustus 2024

in de zaak van

[naam 1],

te [plaats 1] ( [land] ),

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [naam 1] ,

procederend in persoon,

tegen

[naam 2],

te [plaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [naam 2] ,

gemachtigde: mr. S. Yurtkap.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 1 mei 2024 en de daarin genoemde processtukken,

- de brief van 4 april 2024 van [naam 1] ,

- de akte overleggen producties van [naam 2] met aanvullende producties 4, 4a en 4b,

- de conclusie van antwoord in reconventie van 17 juli 2024 van [naam 1] ,
- de mondelinge behandeling van 29 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Met ingang van 15 juni 2007 huurt [naam 1] van [naam 2] de woning aan de [adres] voor een huurprijs van € 500,00 per maand (hierna: de woning en de huurovereenkomst). Partijen hebben gesproken over de mogelijkheid van een eventuele verkoop van de woning door [naam 2] aan [naam 1] , maar zij hebben hier niets schriftelijk over vastgelegd.

2.2.

Op 12 oktober 2012 hebben partijen een schuldbekentenis ondertekend, waarin onder meer is opgenomen:

“De verhuurder [toevoeging kantonrechter: lees [naam 2] ] verklaart hierbij dat de gemaakte kosten van renovatie en veranderingen van het aanbegrensend gedeelte van [adres] , verschuldigd zal zijn aan huurders [toevoeging kantonrechter: lees voor zover relevant [naam 1] ]. De werken zijn uitgevoerd door dhr. [naam 1] .

De voorlopig gemaakte kosten op 22 september 2012 bedragen € 18.522 incl. BTW (…).

Na voltooiing zal het uiteindelijk verschuldigd bedrag bepaald worden en in bijlage ondertekend worden. De verhuurder zal het uiteindelijke totaal bedrag betalen/voldoen bij vrijwillige of gedwongen verkoop van het gehuurde woonhuis (…).”

2.3.

[naam 1] heeft vanaf oktober 2012 een bedrag van € 250,00 per maand en vanaf november 2016 een bedrag van € 50,00 per maand aan huur betaald.

2.4.

Vanaf april 2021 is [naam 2] diverse betalingen aan [naam 1] gaan verrichten.

2.5.

[naam 1] heeft op enig moment [naam 2] aangeschreven waarin hij aanspraak maakt op het bedrag dat [naam 2] volgens hem verschuldigd is, vermeerderd met rente van 4,8%.

2.6.

Bij brief van 23 mei 2023 heeft (de gemachtigde van) [naam 2] aan [naam 1] gestuurd:

“(…)

7. Namens cliënt verzoek en – voor zover nodig – sommeer ik u omuiterlijk op 6 juni 2023duidelijk te beschrijven welke werkzaamheden u heeft verricht (graag onderbouwing met foto’s) en alle facturen toe te sturen ter onderbouwing van de door u opgegeven kosten.

8. Cliënt is niet langer akkoord met de verrekening van de verschuldigde huurpenningen. Op grond van de gemaakte afspraken mag u deze kosten ook niet zomaar verrekenen. De kosten zijn immers pas opeisbaar bij verkoop van de woning. U dient per 1 juni 2023 de volledige huursom van € 500,-- te voldoen zonder inhouding of verrekening.

(…)”

2.7.

Bij brief van 20 juli 2023 wordt [naam 1] door (de gemachtigde van) [naam 2] (nogmaals) gesommeerd om – samengevat – de hoogte van de verbouwingskosten in een deugdelijk overzicht en voorzien van bewijsstukken te onderbouwen en om de te weinig betaalde huur over de maanden juni en juli 2023 alsnog te voldoen met betaling van de volledige huurprijs tot het einde van de huur.

3.Het geschil

In conventie

3.1.

[naam 1] vordert – samengevat – uitvoerbaar bij voorraad, [naam 2] te veroordelen tot betaling van € 30.897,36.

3.2.

[naam 2] voert verweer.

In reconventie

3.3.

[naam 2] vordert – samengevat – om uitvoerbaar bij voorraad:

de huurovereenkomst te ontbinden,

[naam 1] te veroordelen het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen met afgifte van de sleutels, op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat [naam 1] hiermee in gebreke blijft,

voor het geval [naam 1] niet vrijwillig en volledig voldoet aan het onder b. gevorderde, [naam 1] te veroordelen tot betaling van een voorschot van € 5.000,00 op de kosten van de gerechtelijke ontruiming die na de gerechtelijke ontruiming definitief zullen worden vastgesteld,

[naam 1] te veroordelen tot betaling van € 52.750,00 aan [naam 2] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden,

[naam 1] te veroordelen in de proceskosten.

3.4.

[naam 1] voert verweer.

In conventie en in reconventie

3.5.

Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

In conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang van de vorderingen, zal de vordering in conventie en de vordering in reconventie gezamenlijk worden behandeld. De kantonrechter zal eerst de door partijen over en weer ingestelde geldvorderingen beoordelen. Daarna zal worden toegekomen aan de ontbindings- en ontruimingsvordering en ingestelde nevenvorderingen.

Geldvorderingen

4.2.

Enerzijds vordert [naam 1] in conventie om [naam 2] te veroordelen tot betaling van € 30.897,36 als – vrij vertaald – vergoeding voor de door hem verrichte werkzaamheden aan de woning. [naam 1] voert daartoe het volgende aan.

Partijen hebben in 2007 de afspraak gemaakt dat i) [naam 1] de woning van [naam 2] zou kopen, ii) dat [naam 1] in 2012 de notariële akte van het eigendom van de woning zou verkrijgen en iii) dat [naam 1] tot die tijd de woning van [naam 2] zou huren. [naam 1] zou een symbolisch bedrag van € 500,00 aan huur betalen, omdat [naam 2] dat geld nodig had voor het aflossen van financiële schulden. De overdracht van de notariële akte van het eigendom werd vervolgens van 2012 uitgesteld naar 2016 en later naar 2022, maar [naam 2] had toegezegd dat hij de woning aan [naam 1] zou gaan verkopen.

In de tussentijd heeft [naam 1] , mét voorafgaande toestemming van [naam 2] , renovatiewerkzaamheden aan de woning uitgevoerd en eigen geld in de woning geïnvesteerd. Dat deed [naam 1] omdat hij de woning zag als zijn eigendom. Dat partijen dit ook hadden beoogd, blijkt ook uit het feit dat [naam 2] in al die jaren nooit onderhoud heeft uitgevoerd aan de woning waartoe een verhuurder normaal gesproken wel verplicht is. Maar in dit geval was afgesproken dat de woning het eigendom van [naam 1] zou zijn dan wel zou worden, dat [naam 1] in de tussentijd werkzaamheden aan de woning zou uitvoeren en dat [naam 2] de kosten daarvoor aan [naam 1] zou vergoeden.

Die afspraken blijken ook uit de ondertekende schuldbekentenis. Daarin staat duidelijk dat [naam 2] kosten aan [naam 1] vergoed. Op dat moment bedroegen de kosten € 18.522,00, maar de totale omvang is uiteindelijk dus € 74.147,97 geworden. De inhoud van die afspraken wordt ook bevestigd door het feitelijk handelen van partijen, namelijk dat [naam 1] al sinds 2012 op initiatief van althans in ieder geval zonder protest van [naam 2] een deel van de huur inhoudt en dat [naam 2] daar bovenop vanaf 2021 ook actief gemiddeld € 120,00 per week aan [naam 1] is gaan betalen.

[naam 2] is de afspraken niet (volledig) nagekomen. [naam 2] heeft het eigendom van de woning niet overgedragen aan [naam 1] . Ook heeft [naam 2] niet de door [naam 1] in de woning geïnvesteerde kosten vergoed. Daarvan moet [naam 2] nog een bedrag van € 30.897,36 betalen. Dit bedrag ziet op kosten aan materiaal en tijd die [naam 1] in de woning heeft geïnvesteerd en op de waardestijging van de woning als gevolg van die door hem uitgevoerde werkzaamheden. [naam 1] wil de woning niet meer kopen en wil ook niet meer in de woning wonen, maar hij wil wel zijn kosten door [naam 2] vergoed zien.

4.3.

Anderzijds voert [naam 2] aan dat hij niets aan [naam 1] hoeft te betalen en vordert juist betaling van € 52.750,00 aan huurachterstand van [naam 1] . [naam 2] betwist dat hij toestemming heeft gegeven voor de door [naam 1] gestelde werkzaamheden en dat hij die kosten zou moeten vergoeden. [naam 2] heeft alleen toestemming gegeven voor een aantal renovatiewerkzaamheden aan de bij de woning behorende schuur dan wel vakantiewoning, maar niet voor werkzaamheden aan de woning zelf. Dat blijkt ook uit de schuldbekentenis. Daarin staat dat het gaat om ‘
kosten van renovatie en veranderingen van het aanbegrensend gedeelte’. De kosten op dat moment van € 18.522,00 konden hooguit nog een beetje oplopen, maar een bedrag van € 74.147,97 lag niet in de lijn der verwachting en is ook niet ‘
in bijlage ondertekend’.

Ondanks herhaaldelijk verzoek daartoe, maakt [naam 1] ook niet inzichtelijk wat hij dan precies aan verbouwwerk heeft verricht, wat daarvan de kwaliteit is en wat de waarde van dit verbouwwerk is (als het al daadwerkelijk is verricht). Pas voor het eerst in deze procedure somt [naam 1] een aantal werkzaamheden op, waarvan bij gebrek aan wetenschap wordt betwist dat die werkzaamheden zijn uitgevoerd of toch in ieder geval dat de toestemming van [naam 2] daarvoor ontbreekt.

Dat [naam 1] vanaf 2012 huur ging inhouden, was niet in overleg met [naam 2] . [naam 2] heeft [naam 1] daarop destijds mondeling aangesproken. De inmiddels tot € 52.750,00 opgelopen achterstallige huur, moet [naam 1] aan [naam 2] betalen. Voor zover een betalingsverplichting van [naam 2] aan [naam 1] zou worden aangenomen, wenst [naam 2] dit te verrekenen met de door hem te ontvangen huurschuld.

4.4.

De kantonrechter overweegt over de over en weer ingestelde geldvorderingen het volgende.

Kostenvergoeding dan wel schadevergoeding [naam 1]

4.5.

Als de partij die zich op een rechtsgevolg beroept, is het in dit geval aan [naam 1] om de feiten die aan zijn vordering ten grondslag liggen te stellen en zo nodig te bewijzen. Dat heeft [naam 1] onvoldoende gedaan. [naam 1] koppelt het door hem gevorderde bedrag aan door hem verrichte werkzaamheden aan de woning. Maar het is en blijft onduidelijk welke werkzaamheden [naam 1] nu precies heeft uitgevoerd én hoe (de omvang van) het door hem gevorderde bedrag is opgebouwd.

[naam 1] heeft in deze procedure weliswaar een opsomming gegeven van werkzaamheden die hij zou hebben verricht, maar dit wordt door [naam 2] betwist en door [naam 1] op geen enkele wijze nader onderbouwd.

Wat betreft het gevorderde bedrag beroept [naam 1] zich enerzijds op een vergoeding van de kosten voor de uitvoering van de werkzaamheden, maar anderzijds spreekt hij over een vorm van schadevergoeding in verband met waardestijging van de woning. Hoe dan ook, heeft [naam 1] zowel de opbouw als de omvang van zijn vordering op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt. Als zou worden uitgegaan van een kostenvergoeding, heeft [naam 1] zelf ter zitting aangegeven dat hij die kosten niet (meer) kan onderbouwen met bijvoorbeeld bonnetjes. Wat betreft de gestelde waardestijging van de woning, heeft [naam 1] eveneens onvoldoende aanknopingspunten gegeven. [naam 1] heeft weliswaar een taxatierapport overgelegd van makelaar Houmes die op 10 juli 2023 de woning heeft getaxeerd, maar daaruit kan nog niet worden afgeleid of en, zo ja, in hoeverre de woning als gevolg van de werkzaamheden in waarde zou zijn gestegen. Het is immers niet komen vast te staan welke werkzaamheden [naam 1] nu precies aan de woning heeft verricht en nog los daarvan is de huidige woningmarkt ook in het geheel niet meer te vergelijken met de woningmarkt uit 2007.

Al met al is niet gebleken waar [naam 1] de oorspronkelijke kosten van € 74.147,97 op heeft gebaseerd en hoe hij vervolgens het bedrag van € 30.897,36 heeft berekend dat [naam 2] nu nog aan hem zou moeten betalen. Dit bedrag volgt niet uit (de aanvankelijke som van € 74.147,97 minus) de door [naam 1] ingehouden huur of de door [naam 2] verrichte tussentijdse betalingen. De vordering van [naam 1] in conventie zal dan ook worden afgewezen.

Huurachterstand

4.6.

Verder is niet in geschil dat [naam 1] in totaal € 52.750,00 aan huur heeft ingehouden. Vast staat dat [naam 1] op het verschuldigde bedrag van € 500,00 per maand vanaf oktober 2012 € 50,00 per maand en vanaf november 2016 zelfs € 450,00 per maand is gaan inhouden. De vraag is of [naam 2] [naam 1] nog rechtsgeldig kan aanspreken op betaling hiervan. De kantonrechter beantwoordt deze vraag slechts deels bevestigend en overweegt daarover het volgende.

4.6.1.

[naam 2] heeft zijn recht verwerkt om terug te kunnen komen op de door [naam 1] ingehouden bedragen tot en met mei 2023. [naam 2] heeft [naam 1] hier pas voor het eerst aantoonbaar bij brief van 23 mei 2023 op aangesproken. In die brief wordt aangegeven dat [naam 2] “
nietlangerakkoord [is] met de verrekening van de verschuldigde huurpenningen”en wordt [naam 1] gesommeerd om
vanaf1 juni 2023 de volledige huur te betalen
[onderstreping door kantonrechter]. Ter zitting heeft [naam 2] weliswaar verklaard hier eerder mondeling over te hebben geklaagd bij [naam 1] , maar dit wordt door [naam 1] betwist, blijkt niet uit het dossier en is ook niet aannemelijk gelet op het tijdsverloop dat [naam 2] hier ruim 10 jaar geen actie tegen zou hebben ondernomen. Integendeel, [naam 2] is vanaf april 2021 naast de huurinhoudingen actief betalingen aan [naam 1] gaan verrichten. Voor het eerst tijdens de zitting neemt [naam 2] het standpunt in dat dit te maken had met vergoeding van ziektekosten van [naam 1] , maar dit wordt door [naam 1] betwist en vindt verder geen bevestiging in het dossier. Gelet op het voorgaande kan [naam 2] geen aanspraak (meer) maken op een bedrag van € 47.800,00 aan door [naam 1] ingehouden huur vanaf oktober 2012 tot en met mei 2023. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.

Wellicht ten overvloede merkt de kantonrechter op dat met het inhouden van voornoemd bedrag ten aanzien waarvan [naam 2] zijn recht op verrekening heeft verwerkt, [naam 1] wordt geacht (ruimschoots) te zijn gecompenseerd voor het bedrag waar hij conform de op 12 oktober 2012 door partijen ondertekende schuldbekentenis recht op zou hebben.

4.6.2.

De ingehouden huur vanaf juni 2023 moet [naam 1] wel alsnog aan [naam 2] betalen. Bij brief van 23 mei 2023 heeft [naam 2] aanspraak gemaakt op de volledige huursom van € 500,00 per maand per 1 juni 2023. Vanaf dat moment moet het voor [naam 1] duidelijk zijn geweest dat hij niet langer, al dan niet in overleg met [naam 2] , huur mocht inhouden. Van juni 2023 tot en met juni 2024 is [naam 1] nog een bedrag van € 5.850,00 aan [naam 2] verschuldigd. Dit deel van de vordering zal dan ook worden toegewezen. Deze huurbetalingsverplichting van [naam 1] loopt door zolang hij van de woning gebruik kan maken. Voor zover [naam 1] voor de maanden na juni 2024 minder dan € 500,00 per maand heeft betaald, dient [naam 1] dat restant dus ook nog aan [naam 2] te betalen.

Ontbinding en ontruiming

4.7.

Verder vordert [naam 2] in reconventie ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Dit is volgens hem gerechtvaardigd door de huurachterstand die sinds 2012 is opgelopen tot € 52.750,00 én de omstandigheid dat [naam 1] in strijd met zijn huurdersverplichtingen zonder toestemming van [naam 2] allerlei werkzaamheden aan de woning heeft uitgevoerd. [naam 1] wijst in dit verband op het feit dat de huurovereenkomst tussen partijen al ruim 17 jaar bestaat.

4.8.

Zoals hiervoor reeds is overwogen, kan [naam 2] alleen nog rechtsgeldig aanspraak maken op een huurachterstand van € 5.850,00. Gelet op de huurprijs van € 500,00 per maand, komt dit bedrag neer op een huurachterstand van ruim 11 maanden. Een huurachterstand van deze omvang rechtvaardigt in dit geval een ontbinding en ontruiming. Daarbij weegt mee dat [naam 1] ter zitting heeft aangegeven dat hij ten tijde van de mondelinge behandeling al niet meer in de woning verbleef en dat hij ook niet meer in de woning wil wonen. Dat [naam 2] geen melding heeft gemaakt van de huurachterstand bij de gemeente staat in dit geval niet in de weg aan een toewijzing van de ontbinding en ontruiming, omdat [naam 1] de huur niet betaalde om een andere reden dan financiële problemen. De kantonrechter zal dit deel van de vordering dan ook toewijzen en de huurovereenkomst ontbinden vanaf de dag nadat dit vonnis is uitgesproken.

4.9.

Daarbij wordt een ontruimingstermijn van twee maanden redelijk geacht. Ter zitting heeft [naam 1] aangegeven dat hij terug naar Polen wil verhuizen en dat hij langer de tijd nodig heeft om zijn spullen naar Polen te (laten) vervoeren. Dit betekent dat [naam 1] vóór 1 november 2024, en dus uiterlijk op 31 oktober 2024, de woning moet hebben verlaten en ter beschikking aan [naam 2] moet hebben gesteld onder afgifte van de sleutels. [naam 1] is gelet daarop ook tot en met oktober 2024 gehouden een bedrag van € 500,00 per maand aan [naam 2] te betalen.

Dwangsom

4.10.

De door [naam 2] gevorderde dwangsom als [naam 1] in gebreke blijft met ontruimen, wijst de kantonrechter af bij gebrek aan belang. [naam 2] heeft niet onderbouwd waarom in dit geval een extra prikkel in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig zou zijn. Met de veroordeling tot ontruiming heeft [naam 2] immers al een titel om met de deurwaarder tot een gedwongen ontruiming over te gaan als [naam 1] dat niet vrijwillig doet.

Voorschot ontruimingskosten

4.11.

Het door [naam 2] gevorderde voorschot op de ontruimingskosten – voor het geval [naam 1] de woning niet vrijwillig ontruimt – zal worden afgewezen. Deze kosten zijn op dit moment immers nog niet te begroten. Dit deel van de vordering is in zoverre ook te onbepaald om te kunnen worden toegewezen.

Proceskosten

4.12.

[naam 1] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in conventie (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [naam 2] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

1.086,00

(2,00 punten × € 543,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.221,00

4.13.

Omdat beide partijen in reconventie (gedeeltelijk) ongelijk krijgen, zullen de proceskosten in reconventie tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

wijst de vordering van [naam 1] af,

5.2.

veroordeelt [naam 1] in de proceskosten van € 1.221,00, te betalen aan [naam 2] binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [naam 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [naam 1] ook de kosten van betekening betalen,

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

5.4.

ontbindt de huurovereenkomst met ingang van de dag na vandaag,

5.5.

veroordeelt [naam 1] de woning vóór 1 november 2024 te ontruimen met afgifte van de sleutels aan [naam 2] ,

5.6.

veroordeelt [naam 1] tot het betalen van € 5.850,00 aan huurachterstand tot en met juni 2024 aan [naam 2] ,

5.7.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.8.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.9.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. Swaanen en in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2024.