Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10655470 \ CV EXPL 23-2363
Vonnis van 21 augustus 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2. [eiser 2] ,
beiden te [plaats] ,
eisers,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.,
tegen
STICHTING ALWEL,
te [plaats] ,
gedaagde,
hierna te noemen: Alwel,
gemachtigde: mr. J. van Baaren.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 november 2023 en de daarin genoemde processtukken;
- de brief van 25 maart 2024 van mr. Van Baaren met aanvullende producties 4 en 5;
- de mondelinge behandeling van 5 april 2024, waarop mr. Van Baaren een viertal foto’s en spreekaantekeningen heeft overgelegd en laatstgenoemde heeft voorgedragen en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] is op [huisnummer 2] september 1986 eigenaar geworden van de woning met tuin aan de [adres 1] (hierna: de woning).
2.2.
[eisers] heeft het naast de woning gelegen perceel grond verkocht aan de voorganger van Alwel (hierna zullen zowel Alwel als haar (rechts)voorgangers worden aangeduid als Alwel). Omstreeks 1996 heeft Alwel op dit stuk land een L-vormig appartementencomplex gerealiseerd. De korte zijde van dat complex (de appartementen [huisnummer 1] , [huisnummer 2] , [huisnummer 3] en [huisnummer 4] omvattend) loopt parallel aan de [straat 1] . De lange zijde staat haaks op genoemde straat. Foto 3 bij productie 4 bij dagvaarding geeft een goed beeld van het aanzicht van de voor deze zaak relevante galerijzijde van het complex.
2.3.
In 1998 zijn de huurders van de appartementen [huisnummer 1] en [huisnummer 2] een civiele procedure tegen Alwel gestart. [eisers] heeft zich in die procedure gevoegd. Partijen hebben toen een vaststellingsovereenkomst gesloten. Kort gezegd is overeengekomen dat Alwel privacyschermen op galerijen van het appartementencomplex zou plaatsen. In het proces-verbaal ter terechtzitting van 16 juli 1998 staat daarover:
“(…) [partij] zal overgaan tot plaatsing van privacyschermen op de lange galerij van de tweede verdieping van het senioren-complex -zoals nader aangeduid in de aangehechte situatieschets-; tot plaatsing van privacyschermen op de eerste verdieping zal [partij] eerst overgaan, indien en voorzover de zittende huurders, die door de voorzieningen worden geraakt, de woningen niet langer huren. (…)”
2.4.
In de brief van 20 juli 1998 van de toenmalige gemachtigde van Alwel aan (de gemachtigde van) [eisers] (waarvan slechts de eerste pagina plus een bijlage in het geding is gebracht) staat – voor zover in deze procedure relevant – over deze afspraak het volgende:
“(…) Met betrekking tot de achtergevel van de [straat 1] zal, zodra de huurovereenkomst met één van de bewoners [naam 1] ( [straat 2] [huisnummer 1] ), [naam 2] ( [straat 2] [huisnummer 2] ), [naam 3] ( [straat 2] [huisnummer 3] ) en [naam 4] ( [straat 2] [huisnummer 4] ), is beëindigd, [partij] , overeenkomstig bijlage 2, een witglazen lamellen constructie aan de galerij over de gehele breedte van de desbetreffende woning die door de huurder wordt verlaten, plaatsen, vanzelfsprekend er van uitgaande dat er vergunning zal worden verleend voor de voorziening. (…)”
2.5.
Alwel heeft privacyschermen geplaatst aan de (lange) rechter zijgevel van het appartementencomplex. Er zijn geen privacyschermen geplaatst aan de achtergevel, waar de appartement nummers [huisnummer 1] , [huisnummer 2] , [huisnummer 3] en [huisnummer 4] zijn gevestigd.
2.6.
Op 7 februari 2020 heeft [eisers] Alwel telefonisch benaderd met het verzoek de privacyschermen bij voormelde appartementen te plaatsen.
2.7.
In of omstreeks 2020 heeft Alwel een vergunning aangevraagd voor het plaatsen van de privacyschermen ter hoogte van de vier bedoelde appartementen. Zij heeft deze vergunning ook verkregen.
2.8.
De nieuwe huurders, die ná 1998 de appartementen zijn gaan huren, hebben bezwaren bij Alwel ingediend tegen het plaatsen van privacyschermen. Alwel heeft op 4 maart 2021 een proefopstelling bij de appartementen gemaakt, maar de huurders konden zich daar niet in vinden vanwege – kort gezegd – hittestress en de wegneming van licht en uitzicht. In de mail van 14 december 2022 heeft Alwel uiteindelijk [eisers] bericht dat er geen passend plan is gevonden waar alle betrokkenen achter kunnen staan en dat Alwel gelet daarop – vrij vertaald – meent dat zij niet tot plaatsing van de privacyschermen kan overgaan.
2.9.
Op 13 april 2023 heeft de gemachtigde van [eisers] Alwel aangeschreven om de in 1998 gemaakte afspraken alsnog na te komen.
2.10.
In de brief van 20 april 2023 heeft Alwel de volgende informatie gegeven over huurmutaties sinds 1998 met betrekking tot de vier appartementen in kwestie:
“(…)
[straat 2] [huisnummer 1]
Eerste mutatie na de afspraak in 1998: 2 juli 2020 (ingangsdatum huidige huurders).
[straat 2] [huisnummer 2]
Eerste mutatie na afspraak in 1998: 3 mei 2005 (ingangsdatum voormalige huurders).
Tweede mutatie na afspraak in 1998: [huisnummer 3] juni 2019 (ingangsdatum huidige huurders).
[straat 2] [huisnummer 3]
Er heeft nog geen mutatie plaatsgevonden na de afspraak in 1998 (zelfde huurders).
[straat 2] [huisnummer 4]
Eerste mutatie na afspraak in 1998: 21 april 2009 (ingangsdatum huurovereenkomst huidige huurders).
(…)”
2.11.
Alwel is niet overgegaan tot plaatsing van privacyschermen aan de achtergevel van het appartementencomplex.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert – samengevat – bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Alwel te veroordelen om:
I. de overeenkomst met [eisers] binnen drie maanden na betekening van dit vonnis na te komen door conform afspraak een witglazen lamellen constructie aan de galerij over de gehele breedte van de woningen [straat 2] [huisnummer 1] en/of [huisnummer 2] en/of [huisnummer 3] en/of [huisnummer 4] te [plaats] te plaatsen op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat de overtreding voortduurt tot een maximum van € 50.000,00;
II. de kosten van deze procedure te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eisers] legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. [eisers] heeft het perceel grond waar later het appartementencomplex op is gebouwd, in 1995 verkocht aan Alwel. Bij die verkoop heeft [eisers] al de voorwaarde gesteld dat er bij een realisatie van een appartementencomplex op dat perceel grond wel privacyschermen moesten worden geplaatst. De privacy van [eisers] wordt immers geschonden vanwege het directe uitzicht vanuit de (galerij voor de) appartementen in zijn tuin. Vervolgens is in 1998 met Alwel onderhandeld en is de afspraak vastgelegd dat er aan de achter- en zijgevel van het appartementencomplex privacyschermen zouden worden geplaatst. In strijd met deze afspraak, heeft Alwel nog altijd de achtergevel niet van privacyschermen voorzien. Dit dient zij alsnog te doen. Afspraak is afspraak.
3.3.
Alwel voert verweer. De vordering van [eisers] moet worden afgewezen.
Indien de afspraak uit 1998 inhoudt dat privacyschermen moeten worden geplaatst per appartement afzonderlijk na de eerstvolgende huurmutatie sinds 1998, geldt dat (een deel van) de vordering is verjaard. [eisers] heeft pas op 7 februari 2020 telefonisch contact opgenomen met Alwel om een afspraak uit 1998 na te komen, terwijl de eerste huurmutatie al op 3 mei 2005 heeft plaatsgevonden.
Indien de afspraak zo moet worden uitgelegd dat privacyschermen moeten worden geplaatst nadat alle vier de huurders in kwestie de appartementen hebben verlaten, dan is de vordering (nog) niet opeisbaar. Ten aanzien van appartement nummer [huisnummer 4] heeft nog geen huurmutatie plaatsgevonden; de huurder uit 1998 woont daar nog steeds. In dat geval bestaat er voor Alwel voor alle vier de appartementen nog geen verplichting om een privacyscherm aan te brengen.
De vordering van [eisers] levert ook misbruik van recht op of is toch in ieder geval in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De appartementen, zeker op de eerste verdieping, hebben geen althans geen noemenswaardig zicht in de tuin van [eisers] . Zij hebben geen zicht ‘in’ de tuin, maar er is hooguit sprake van zicht ‘over’ de scheidingsmuur. Daarbij geldt dat de situatie inmiddels ook heel anders is dan in 1998.
Alwel heeft, geheel onverplicht, haar uiterste best gedaan om tot een oplossing te komen waar iedereen mee zou kunnen leven en zij heeft hier ook kosten voor gemaakt. Maar Alwel heeft een zorgplicht ten opzichte van haar huurders en dient te allen tijde de belangen van haar eigen huurders in het oog te houden. Gelet op het verzet daartegen door haar huurders, vindt Alwel het ongepast de privacyschermen aan te brengen.
3.4.
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Privacyschermen
4.1.
Allereerst dient te worden vastgesteld wat tussen partijen nu precies is overeengekomen.
4.2.
De stelling van [eisers] dat hij al in 1995 bij de verkoop van het perceel grond de voorwaarde heeft gesteld dat er privacyschermen moesten worden geplaatst, is niet uit het dossier gebleken en is door [eisers] ook niet onderbouwd. Dit kan dan ook geen (juridische) grondslag vormen voor de (nakomings)vordering van [eisers] in deze procedure.
4.3.
Wel is uit de onder 2.3. en 2.4. genoemde documenten voldoende gebleken dat partijen in 1998 zijn overeengekomen dat Alwel privacyschermen zou plaatsen aan de zij- en achtergevel van het appartementencomplex. Partijen zijn echter verdeeld over de exacte inhoud van die overeenkomst en of de nakoming daarvan nog danwel al kan worden afgedwongen.
4.5
Bij de beantwoording van de vraag wat partijen precies zijn overeengekomen, moet niet enkel worden gekeken naar een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Het komt ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van het betreffende contract en aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.4
De kantonrechter is van oordeel dat de tussen partijen gesloten overeenkomst zo moet worden uitgelegd dat Alwel verplicht is privacyschermen te plaatsen i) op de galerij ter hoogte van de appartement nummers [huisnummer 1] , [huisnummer 2] , [huisnummer 3] én [huisnummer 4] en ii) vanaf het moment dat álle vier de oorspronkelijke huurders uit 1998 voornoemde appartementen hebben verlaten. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.4.
Allereerst volgt uit de brief van 20 juli 1998 – ondanks dat deze brief incompleet in de procedure is gebracht – voldoende duidelijk dat de bedoeling van partijen was dat, naast de in de gerechtelijke procedure gemaakte afspraken met betrekking tot de appartementen [huisnummer 1] en [huisnummer 2] , ook privacyschermen op de tweede verdieping van de achtergevel, ter hoogte van nummers [huisnummer 3] en [huisnummer 4] , zouden worden geplaatst.
4.5.
Daarnaast maakt de kantonrechter uit de omstandigheden van dit geval op dat partijen hebben bedoeld dat Alwel de privacyschermen zou moeten plaatsen vanaf het moment dat álle vier de oorspronkelijke huurder uit 1998 die woningen zouden hebben verlaten. In het proces-verbaal van 1998 staat uitdrukkelijk als
“de zittende huurders (…) de woningen niet langer huren”.
“de zittende huurders (…) de woningen niet langer huren”.
4.5.1.
Gelet op de gedragingen en uitlatingen van partijen, zowel tijdens als voorafgaand aan deze procedure, zijn beide partijen hier kennelijk zelf ook vanuit gegaan.
Zo schrijft de gemachtigde van [eisers] in de brief van 13 april 2023 aan Alwel:
“Toen een tijdje terug eindelijk de laatste bewoner uit het appartementencomplex is vertrokken, werd de afspraak opeisbaar. (…) Uit de afspraak uit 1998 blijkt dat u er zorg voor zal dragen dat er een witglazen lamellen constructie aan de galerij over de gehele breedte van de woning gelegen aan de [straat 2] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] , [huisnummer 3] en [huisnummer 4] zal realiseren op het moment dat de huurovereenkomsten met de huurders van destijds zijn beëindigd. Enige tijd geleden zijn al deze huurovereenkomsten ten einde gekomen, hetgeen de afspraak opeisbaar maakt”.
“Toen een tijdje terug eindelijk de laatste bewoner uit het appartementencomplex is vertrokken, werd de afspraak opeisbaar. (…) Uit de afspraak uit 1998 blijkt dat u er zorg voor zal dragen dat er een witglazen lamellen constructie aan de galerij over de gehele breedte van de woning gelegen aan de [straat 2] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] , [huisnummer 3] en [huisnummer 4] zal realiseren op het moment dat de huurovereenkomsten met de huurders van destijds zijn beëindigd. Enige tijd geleden zijn al deze huurovereenkomsten ten einde gekomen, hetgeen de afspraak opeisbaar maakt”.
Ook in deze procedure (zie dagvaarding) is aanvankelijk door [eisers] het standpunt ingenomen dat “
de afspraak was dat Alwel deze afspraak zou nakomen c.q. opeisbaar zou worden zodra de bovengenoemde bewoners uit 1998 waren vertrokken”.
de afspraak was dat Alwel deze afspraak zou nakomen c.q. opeisbaar zou worden zodra de bovengenoemde bewoners uit 1998 waren vertrokken”.
Aan de zijde van Alwel geldt dat, indien zij had gemeend gehouden te zijn een privacyscherm te plaatsen bij het vertrek van iedere individuele huurder, van Alwel redelijkerwijs verwacht had mogen worden dat zij in dat geval al eerder in actie was gekomen. De eerste huurder is immers reeds in 2005 vertrokken. Niet is gesteld of gebleken dat Alwel toen op enigerlei wijze actie heeft ondernomen om haar uit de overeenkomst met [eisers] voortvloeiende verplichting na te komen. Alwel beroept zich kennelijk ook pas voor het eerst in 2023 op verjaring, terwijl vast staat dat partijen in ieder geval ook al in 2020 uitvoerig hebben gecorrespondeerd over deze kwestie.
4.5.2.
Tot slot ligt het gelet op de praktische uitvoering van de afspraak eveneens meer voor de hand er vanuit te gaan dat partijen de situatie voor ogen hebben gehad dat álle vier oorspronkelijke huurders uit 1998 de appartementen in kwestie niet langer zouden huren. Het plaatsen van de vier schermen in één keer is immers doelmatiger en efficiënter om uit te (laten) voeren. Dit geldt gelet op het feit dat voor de plaatsing van dergelijke schermen een vergunning vereist is, maar ook voor de financiële gevolgen en de eventuele benodigde bouwkundige aanpassingen aan het gebouw. Dat wordt ook bevestigd doordat de aanvraag van de vergunning van Alwel in 2020 daadwerkelijk zag op alle vier de appartementen tegelijkertijd.
4.6.
Gelet op het voorgaande kan [eisers] Alwel rechtsgeldig aanspreken tot nakoming van de afspraak uit 1998, wanneer álle oorspronkelijke huurders van appartement nummers [huisnummer 1] , [huisnummer 2] , [huisnummer 3] en [huisnummer 4] uit 1998 voornoemde appartementen hebben verlaten. Dat moment is echter nog niet aangebroken. Alwel heeft namelijk voldoende concreet toegelicht dat de oorspronkelijke huurder van nummer [huisnummer 4] nog altijd in hetzelfde appartement woont.
4.7.
Desondanks ziet de kantonrechter, gelet op de proceseconomie en de belangen van beide partijen, aanleiding om in dit vonnis reeds tot het oordeel te komen dat indien de huurder uit 1998 appartement nummer [huisnummer 4] niet langer huurt, Alwel verplicht zal zijn de privacyschermen te plaatsen. De (inhoudelijke) verweren die Alwel hiertegen heeft aangevoerd, kunnen haar gelet op het volgende niet baten.
Door de afspraak vorm te geven op de wijze waarop dat is gebeurd (en de uitleg die daaraan naar het oordeel van de kantonrechter moet worden gegeven), is aan de zijde van Alwel rekening gehouden met de bezwaren van de zittende huurders in 1998 en de zorgplicht van Alwel dienaangaande. Het had op de weg van Alwel gelegen om telkens als één van de oorspronkelijke huurders in 1998 het gehuurde zou verlaten, de nieuwe huurders te wijzen op deze afspraak voordat zij een nieuwe huurovereenkomst zou afsluiten. Het beroep van Alwel op de bezwaren van de huidige huurders, kan haar daarom nu ten opzichte van [eisers] niet meer baten.
Dat het plaatsen van de privacyschermen voor Alwel vergaande gevolgen heeft, namelijk dat het een forse financiële investering betreft en dat het gebouw technisch moet worden aangepast, komt eveneens voor eigen rekening en risico van Alwel. Alwel is gebonden aan de afspraken zoals deze al in 1998 zijn gemaakt. Destijds zijn de betreffende privacyschermen aan de zijgevel van het complex geplaatst. Toen moet voor Alwel al duidelijk zijn geweest wat het plaatsen van de schermen bij de onderhavige appartementen, zowel in technische als financiële zin, met zich mee zou brengen. Daarmee zal zij destijds dus rekening hebben gehouden, althans had zij daarmee rekening kunnen en behoren te houden, bij de vormgeving van de afspraken. In ieder geval kunnen die (thans) door Alwel als onwenselijk geachte gevolgen nu niet aan [eisers] worden tegengeworpen als rechtsgeldig argument om onder de gemaakte afspraken uit te komen.
Tot slot is niet gebleken dat de vordering van [eisers] misbruik van recht of strijd met de redelijkheid en billijkheid zou opleveren. Het tijdsverloop in deze zaak en het (door Alwel aangevoerde en door [eisers] betwiste) beperkte zicht vanuit de galerij in de tuin van [eisers] , zijn daarvoor in ieder geval niet voldoende. [eisers] vordert nakoming van een afspraak, waarvan niet in geschil is dat een dergelijke afspraak is gemaakt en dat deze (nog) niet (volledig) is uitgevoerd.
4.8.
Gelet op het voorgaande zal Alwel worden veroordeeld tot het plaatsen van privacyschermen in de vorm van een witglazen lamellen constructie aan de galerij ter hoogte van appartement nummers [huisnummer 1] , [huisnummer 2] , [huisnummer 3] en [huisnummer 4] binnen drie maanden nadat de huurder uit 1998 van appartement nummer [huisnummer 4] dat appartement om welke reden dan ook niet langer huurt. De kantonrechter wijst daarmee de door [eisers] gevorderde nakoming van de verplichting door Alwel gedeeltelijk toe, in die zin dat daaraan een nader (later) tijdstip wordt verbonden. Daarbij wordt vervolgens een uitvoeringstermijn van drie maanden voor Alwel redelijk geacht. Hoewel integrale nakoming van de afspraak tussen partijen als uitgangspunt geldt, in dit geval dus het plaatsen van een witglazen lamellen constructie door Alwel, staat het partijen uiteraard vrij om in overleg te bezien of er wellicht inmiddels alternatieve privacy beschermende constructies bestaan waarmee Alwel (ook) aan haar verplichting kan voldoen.
Dwangsom
4.9.
Vanwege het standpunt van Alwel en haar tot nu toe daarmee overeenstemmende weerstand tegen de uitvoering van de afspraak in kwestie, is een dwangsom niet overbodig als extra (financiële) prikkel voor Alwel om haar verplichting daadwerkelijk uit te voeren als het zover is. De hoogte van de door [eisers] gevorderde dwangsom wordt in dit geval redelijk geacht en zal als zodanig worden toegewezen. Alwel zal dus een dwangsom verbeuren als er geen privacyschermen zijn geplaatst aan de achtergevel van het appartementencomplex op de dag nadat drie maanden zijn verstreken na het vertrek van de oorspronkelijke huurder van appartement nummer [huisnummer 4] .
Proceskosten
4.10.
Gelet op het partijdebat in deze zaak, krijgen beide partijen in deze procedure zowel gelijk als ongelijk. [eisers] heeft inhoudelijk het recht aan zijn zijde dat Alwel (uiteindelijk) moet overgaan tot uitvoering van de tussen hen overeengekomen afspraak. Alwel voert daartegenover terecht aan dat [eisers] op dit moment nog geen uitvoering van die verplichting kan afdwingen. Oftewel, [eisers] heeft deze procedure – ook conform het aanvankelijk door hemzelf ingenomen standpunt – te vroeg aanhangig gemaakt. De kantonrechter ziet daarin aanleiding de proceskosten te compenseren. Partijen moeten daarom ieder de eigen proceskosten dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt Alwel tot het plaatsen van een witglazen lamellen constructie aan de galerij over de gehele breedte van de woningen [straat 2] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] , [huisnummer 3] én [huisnummer 4] te [plaats] , binnen drie maanden na de dag waarop de oorspronkelijke huurder uit 1998 appartement nummer [huisnummer 4] om welke reden dan ook niet langer huurt, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat de overtreding voortduurt tot een maximum van € 50.000,00,
5.2.
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
compenseert de proceskosten, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2024.