Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Tilburg
zaak/rolnr. 10295564 CV EXPL 23-276
vonnis d.d. 28 augustus 2024
inzake
Stichting Leystromen
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Rijen
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks
tegen
[huurder]
wonende te [plaats]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
gemachtigde: mr. E.M. Prins
In het hierna volgende worden partijen aangeduid als Leystromen en [huurder] .
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
het tussenvonnis van 6 december 2023 met de daarin vermelde stukken;
de aantekeningen van de griffier van de descente op 3 juni 2024;
de e-mail van [huurder] van 2 juli 2024;
e e-mail van Leystromen van 3 juli 2024.
1.2
Op 19 juni 2023 heeft in het gerechtsgebouw te Tilburg een mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden. Nadien werd in het tussenvonnis van 6 december 2023 bepaald dat de kantonrechter de zaak waar het in deze procedure om gaat zou bezichtigen. Die bezichtiging (descente) vond plaats op 3 juni 2024.
1.3
Nadat de kantonrechter aan het slot van de descente de zaak had verwezen naar de rol opdat partijen zich erover zouden uitlaten of zij op minnelijke wijze tot een oplossing van het geschil konden komen hebben zij begin juli 2024 per e-mail laten weten dat zij er samen niet zijn uitgekomen en hebben zij gevraagd om vonnis te wijzen.
2.De verdere beoordeling
In conventie
Wat zijn de standpunten van partijen?
2.1
Leystromen vordert dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [huurder] wordt veroordeeld om de woning aan de [adres] in [plaats] , die zij vanaf 19 september 2016 huurt, te ontruimen. Aan die vorderingen legt Leystromen ten grondslag dat sprake is van ernstige vervuiling en verwaarlozing van het gehuurde, inclusief de daarbij horende tuinen. [huurder] voldoet volgens Leystromen niet aan haar verplichtingen op grond van de wet en de op huurovereenkomst toepasselijke algemene huurvoorwaarden. [huurder] is verplicht om het gehuurde te gebruiken en te onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Dit houdt onder andere in dat zij het gehuurde schoon moet houden en dit niet mag vervuilen. Tevens dient zij er zorg voor te dragen dat de tuinen worden onderhouden, dusdanig dat die een verzorgde indruk maken. Zij dienen niet te worden gebruikt als opslagplaats voor allerhande spullen, rommel en afval. [huurder] is (ernstig) tekort geschoten in de nakoming van die verplichtingen. De begane grond van de woning en de tuin zijn erg vervuild, beschadigd en vol met spullen. En er hangt een penetrante stank die wordt veroorzaakt door een agressief hangbuikzwijn dat - tegen ‘normale’ maatschappelijke opvattingen in - wordt gehouden als huisdier en zijn behoefte doet in de woning. Uit het feit dat het Leystromen bij een huisbezoek niet werd toegestaan om op de verdieping te kijken concludeert zij dat de situatie daar minstens zo zorgwekkend is, aldus Leystromen.
2.2
[huurder] bestrijdt de vordering en wat Leystromen ter onderbouwing daarvan aanvoert.
Is er sprake van een tekortkoming in de nakoming?
2.3
De kantonrechter stelt vast dat [huurder] niet betwist dat op de huurovereenkomst die zij met Leystromen is aangegaan de ‘Algemene voorwaarden zelfstandige woonruimte’ van toepassing zijn. Op grond van het bepaalde in artikel 7 van die voorwaarden moet zij het gehuurde onderhouden zoals een goed huurder betaamt. Zij moet er daarnaast voor zorgen dat zij geen overlast of hinder voor omwonenden veroorzaakt en dat zij haar voor- en achtertuin op een naar maatschappelijke opvattingen goede manier dient te onderhouden en die niet als opslagruimte behoort te gebruiken.
2.4
Volgens Leystromen schiet [huurder] (ernstig) tekort in de nakoming van die verplichtingen. De tekortkomingen zijn volgens Leystromen van voldoende gewicht om de huurovereenkomst te ontbinden en kwalificeren niet als ‘gering van betekenis’ of ‘bijzonder van aard’ in de zin van artikel 6:265 lid 1 BW waardoor een eventuele ontbinding gerechtvaardigd zou zijn. De kantonrechter volgt Leystromen daarin echter niet.
2.5
Vooropgesteld wordt dat een huurder binnen zekere grenzen een grote mate van vrijheid heeft in de wijze waarop het gehuurde door hem wordt ingericht. Dit geldt ook voor de tuin. Wijziging van de bestemming van het gehuurde, overlast aan omwonenden of schadeveroorzakend handelen of nalaten zijn enkele factoren die deze grenzen aangeven en de vrijheid van de huurder inperken.
2.6
Bij gelegenheid van de descente is het de kantonrechter onder andere opgevallen dat in de woning veel spullen (roerende zaken) aanwezig waren, maar niet zodanig veel dat die het gewone gebruik van (een van) de vertrekken belemmerden. Leystromen heeft er wel op gewezen dat [huurder] kort voor de descente de woning heeft opgeruimd en spullen heeft laten afvoeren, waardoor de woning minder ‘vol’ was dan bij eerdere bezoeken van haar in de woning. Overwogen wordt dat hieruit wel blijkt dat het voor [huurder] niet onmogelijk is om de woning in een opgeruimde staat te brengen, ook al verstaat Leystromen daar waarschijnlijk iets anders onder dan [huurder] .
2.7
Verder heeft de kantonrechter waargenomen dat de staat van het gehuurde ietwat onverzorgd oogt maar dit is vermoedelijk voornamelijk, althans mede te wijten aan de ouderdom van de woning, het feit dat [huurder] naar eigen zeggen de beschadigde deurstijlen nooit heeft geverfd en schimmelplekken die, naar [huurder] onweersproken heeft gesteld, het gevolg zijn vocht dat door de spouwmuur naar binnen trekt. Dat laatste is iets wat Leystromen zal moeten onderzoeken en zo mogelijk verhelpen.
2.8
De hoeveelheid vliegen in de woning is echter wel een punt dat ( [huurder] ) aandacht behoeft. Die vliegen zullen worden aangetrokken door het hangbuikzwijn dat [huurder] houdt. Volgens haar verklaring verblijft dit beest bij goed weer in de achtertuin maar bij kouder weer in de woning. Tegen de aanwezigheid van dat hangbuikzwijn heeft Leystromen grote bedenkingen en dat is niet onbegrijpelijk. Men kan zich afvragen of het wenselijk is dat een hangbuikzwijn als huisdier wordt gehouden, te meer wanneer dit van tijd tot tijd in de woning wordt ondergebracht. Maar die vraag kan evengoed worden gesteld als het gaat om andere dieren, zoals reptielen, vissen, gekooide vogels en zelfs bij honden en katten. De aanwezigheid van dieren vereist echter vaak wel dat een woning, of bepaalde vertrekken daarin meer en intensiever schoongemaakt worden. [huurder] dient zich daar bewust van te zijn. Overigens houdt [huurder] ook nog twee eenden in een ren in de achtertuin maar dat is volgens de bij de descente aanwezige medewerker van Leystromen geen probleem.
2.9
De voor- en achtertuin bij de woning voldoen duidelijk niet aan artikel 7.10 van de algemene voorwaarden dat vereist dat de tuin(en) op een naar maatschappelijke opvattingen goede manier worden onderhouden en niet als opslagruimte worden gebruikt. Van enig onderhoud van de achtertuin leek bij gelegenheid van de descente al langere tijd geen sprake te zijn geweest, terwijl daarin bovendien roerende zaken aanwezig waren waarvan onduidelijk is welk nut die [huurder] nog kunnen dienen. En ook in de voortuin bevond zich, weliswaar onder een zeil, een stapel hout waarvan volgens [huurder] te zijner tijd een onderkomen voor het hangbuikzwijn wordt gemaakt maar dat volgens de algemene voorwaarden daar niet thuis hoort. Om aan die voorwaarden te voldoen zal [huurder] die stapel hout dan ook moeten verwijderen.
2.1
Van klachten van omwonenden is niet gebleken. Leystromen heeft geen schriftelijke klachten of meldingen van omwonenden in het geding gebracht. Wel heeft [huurder] gewag gemaakt van onmin met de buurman maar die bleek op het moment van de descente te zijn verhuisd.
2.11
Alles overziend is de kantonrechter het niet met Leystromen eens dat sprake is van een zorgwekkende situatie, zoals Leystromen het in de dagvaarding noemt. Duidelijk is wel dat [huurder] hulp behoeft bij het op orde houden van de woning. Bij de descente is echter gebleken dat zij kan rekenen op hulp van enkele vrienden en kennissen, terwijl zij naar eigen zeggen spoedig een beroep zou gaan doen op via de WMO gefinancierde professionele hulp.
2.12
Van een tekortkoming die zodanig is dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt is naar het oordeel van de kantonrechter niet gebleken. De vorderingen van Leystromen zullen dan ook worden afgewezen.
Voor wie zijn de proceskosten?
2.13
Gelet op het voorgaande zal Leystromen worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Aan de zijde van [huurder] worden die kosten vastgesteld op € 813,00
(3 punten x € 271,00 per punt).
In reconventie
2.14
De vordering van [huurder] (tot veroordeling van Leystromen) om aan haar een in haar conclusie nader genoemde woning toe te wijzen, wordt afgewezen. Leystromen heeft onweersproken aangevoerd dat de betreffende woning inmiddels voor onbepaalde tijd aan een derde is verhuurd. [huurder] heeft daarnaast niet gesteld of onderbouwd welk belang zij, gegeven de uitkomst van het geschil in conventie, bij toewijzing van haar vordering heeft.
2.15
Wegens de beperkte omvang van het debat zullen de kosten van de procedure worden gecompenseerd, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
3.De beslissing
In conventie
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt Leystromen in de kosten van de procedure, aan de zijde van [huurder] vastgesteld op € 813,00;
In reconventie
- wijst de vordering af;
- compenseert de proceskosten, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. Karsten-Badal en is in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2024.